非顶级地段谋求“创意”招商 海上海七成店铺开业

      海上海商业街七成店铺开业

      将创意命名于园区而成为创意园区的，目前在沪上共有５０家之多，而将创意用于商业街招商的却极为罕见。如今，海上海创意商业街在杨浦区大连路、飞虹路首开沪上先河。日前，记者走访了这条创意商业街，一探其在非顶级商圈地段半年内整体招商基本满租的究竟。

      布局让人耳目一新 

      记者在现场看到，这条别具创意的商业街长约四百余米，宽约１５米，建筑面积２万多平方米，共约５０家风格各异、颇具创意的商铺。其楼层多在２－３层，这在高楼环立的商务楼和住宅楼之间，犹如群山中的峡谷。整条街的建筑风格显得时尚、现代、简约，而骨子里却透出浓浓的中国文化传统气韵。按照古代阴阳五行学说，将整个街区分为金、木、水、火、土五个板块。虽然招商入驻的单位都以餐饮业为主，但按照板块定位的不同，设计成错位经营的格局。其中金区和土区以经营正餐饭店为主，如特色山西菜、广东菜、潮州菜等菜系；水区和火区则将休闲餐饮相融相济于这两个区域，如咖啡吧、酒吧、韩国烧烤等；木区则以休闲型零售商业为主，有水吧、便利店、时装店等。 

      这五个板块在外观上很容易区别，而且采用了不同的建筑材料和不同的色彩，让人一目了然。金区以全金属外壳包装，采用不锈钢作为外立贴面，营造出亚光、磨沙或泛光的效果，在夜晚景观灯光的映照下流光溢彩；木区用原木构筑外墙，形成木屋的质感；水区则以玻璃幕墙为外墙，以赤橙黄绿青蓝紫的七彩色块装点门面，交织成一个绚丽的童话境界；火区用红色砖墙打造成欧陆风格建筑；土区则以混凝土外墙建构了一座粗犷、质朴的美食天堂。五个板块的建筑形态中西合璧，其内涵中学为体，其外观西学为用。

      创新命名增加号召力 

      海上海商业街的招商方上海德茂营销策划的总监高勇称，他们一直打算搞一个有别于商业广场和商业中心的商业地产项目。海上海创意商业街是上实集团开发的一个区域性地标性项目，综合了商业、住宅、创意产业，作为它的一个配套，我们用创新的理念主动融入海上海，从而成为其中的一朵浪花、一个补充。

      从建筑美学的角度看，海上海创意商业街的每一个铺位都构成了“海上海”旋律中的一个音符。从内到外发射出来的气韵，均与特定的城市、特定的创意产业和特定的休闲符号一一对应，具有经典的图腾意蕴。在创意商业街，不仅是材质和介质的选择，大面积运用玻璃和水的组合，产生出的是“名城背流水，落日满秋山”的艺术意境。如果经过另一种原创性的组合，使之变为“流水引名街，日出海上海”，则更具生命律动。

       德茂营销策划董事沈以亨还告诉记者，用五行来为街区命名正是我们与众不同的创意。五行学说是中国最古老的哲学，无行相生相克，充满了朴素的唯物论和原始的辩证法，是古人对宇宙万物变化发展的解读。以这种哲学思辨为基调创意设计了这条商业街，使得有想法并和我们创意不谋而合的商家纷至沓来、进驻其间，因为他们也感到现在上海的餐饮业竞争太激烈了，如果没有首先在餐饮环境方面夺人眼球是很难容得下自己一席之地的。市场需要创意空间，更何况来这里的休闲、就餐的主流消费群体是海上海创意园的创意人士以及周边小区的业主，拿不出创新格调的商业街，就无法凝聚人气。 

      招商不做一锤子买卖

      海上海创意商业街的租金按照通常的标准来算并不算贵，为中端水准，平均日租金为６－７元／平方米。商铺面积小到七八十平方米，大至１３００平方米，比较适宜具有各种不同资金实力的餐饮商对号入驻，这也是基本满租的一个原因。目前最大两家已经开始装修，一家是经营面积１０００多平方米的创意餐厅“乡港人家”，另一家为面积近１３００平方米的创意ＫＴＶ“海上传歌”。

      此外，招租方目前只租不售，还规定入驻商家不得转租。这与不少商铺开发商或可租可售、或只卖不租的经营方式迥然不同。高勇说：“我们做的不是一锤子买卖，商铺卖出去别的什么也不管了。我们打造的是一个品牌，一个全新的业态，输出的一种创新理念，传播的是一种文化形态。这样才能保证商铺的可持续经营，而避免短期行为。” 

      记者发现，在其周边则缺少有特色的商业配套服务设施，海上海创意商业街不仅起到拾遗补阙、错位经营的作用，更以一条特色文化步行街的理念，使以海上海商办楼、住宅楼为圆心的整个区域灵动起来。周边拥有成熟的和在建的许多高档住宅小区，如瑞虹新城、海上花、和平花苑、乾鸿苑等均价一般在１．３万元－１．５万元／平方米，而均价１．６万元／平方米的海上海新城最近一个月就卖出一百多套，说明拥有较高消费能力的居住人群已在这个地区形成，为他们在家门口提供一条有特色、有品位的商街符合了这些消费群体的需求。 

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      地段优势 

     南临飞虹路、北靠辽源西路、西起大连路、东近打虎山路的海上海创意园以及海上海新城峙立于海上海创意商业街的东西两侧。换句话说，海上海创意商业街就是依托于总建筑面积达到１８万平方米的３座创意产业集聚的商务楼和一个在售住宅小区而建造的。  

      这里的区位和交通优势十分明显，南边有东西走向的主干道周家嘴路，西边有南北走向的大连路，离地铁４号线临平路站仅五、六百米远。这里既能收益于外滩、四川北路，又能经杨浦大桥和大连路隧道越江到达浦东以及经内环线－中环路直抵五角场商圈，是一个枢纽之地。

      操盘公司背景 

      海上海创意商业街的招租方德茂营销策划在业内颇有知名度，多有经典案例。其主要经营业绩一个是张江高科技园区的上海传奇，另一个是世贸商城，而最成功、最突出的一个招商个案是正大广场。从２０００年到２００４年，现任德茂公司董事的沈以亨，把这个７万平方米的当时中国第一个超大型销品茂从零招商开始，直至招租率达到８５％。他的开场锣鼓就是将上海国际服装文化节的重头戏走秀正大广场。此后，上海国际茶文化节也连续两届在此举办茶博会。

      由此，他拥有了一批“铁杆粉丝”，一些富有创意的商铺招商也请他出山担纲。这次海上海创意商业街也由他领衔招租，香港的乔老爷、港式餐饮“乡港人家” 等特色餐饮在他的感召力下，扎堆进驻。有这样的创意企业和创意人开出这样一条创意商业街，海上海当然是基本满租、且有七成开业了。 

      相关个案

      正大广场成功变脸

      在上海，商铺招商多遭遇瓶颈，特别是一些社区商铺、商住混合楼的裙房、甚至知名步行街空租泛滥，使商铺变“伤铺”。即使是顶级地段的一些成名已久的大型商厦，如今亦因经营上的重重困难，多图谋彻底地改头换面。可见，商厦内铺同样对经营商极其依赖，一个好的经营商甚至可将“死铺”变为活铺。比如近期成功变脸的浦东正大广场便是一个极好的佐证。

      历经一年的市场调研和重新定位后，正大广场以全新态势打造成上海乃至华东地区规模最大、功能最强、门类最全的集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代休闲中心。而商场内的租金收入水平也在不断提升，比去年同期上升约６０％。８月份开始，随着唐宫、蕉叶、健身中心将正式开始起租，租金收入继续攀升。

      依托黄浦江滨江大道和中央绿地的优势，正大广场内将汇集沪上最具国际风情的美食总汇，最具规模的主题式电影城，华东地区最大的室内真冰溜冰场和女性生活的“一站式”服务空间及沪上最集中的国际亲子教育中心等。

      其一楼的北侧将提升为浦东第一的生活时尚街区和特色咖啡茶座休闲街，而西侧将被建设成沪上唯一可以体验浦江夜景的滨江娱乐酒吧街。与此同时，正大广场将保持一贯风格，引进国际品牌的旗舰店，直销店，强化大型购物中心必备的业态建设。

      一个业内人士告诉记者：“正大广场产生如此显著的变化，得益于引入了一支优秀的招商团队”，正大集团甚至借助于正大广场的成功运作，而吸引到加拿大亿万豪剑桥公司与之合资组建了Ｃ２集团。据悉，Ｃ２集团的核心业务将会在中国提供零售商业地产股致力于为国内市场提供地产开发、租赁、管理和投资服务，这可能成为中国商业地产经营走向国际的开端。

      目前正大广场出租率已达９５％，比去年同期提高３０％。预计在１０月份完成全部的招商工作。特别是原先六楼以上人流稀少，而目前人流如织。据统计，正大广场现有月均人流量为３００万，比去年同期增长８０％。而随着客流量的增长，其整体销售额也呈上升趋势，比去年同期增长５０％。