中国应加快推出房地产信托基金

      万达集团原先做住宅地产，最近几年开始进入商业地产领域，到现在已经有12个购物中心开业，在建的有9个，总的建筑面积超过300万平方米，到明年会有18个购物中心开业，我们的目标是到2010年在中国开发50个以上的购物中心，总面积超过700万平方米，租金收入超过40亿元。

       一、 购物中心在中国是朝阳产业

      1、最近15年，购物中心在全世界都步入了发展的黄金时期

虽然购物中心在世界上出现已经40年了，但是真正大发展时期是在最近的15年。比如英国，15年以前只有大概100个购物中心，到2004年底，已有超过1400个购物中心在营业，在建的还有200多个。近几年，购物中心的投资占了整个英国固定资产投资的8成左右，购物中心成了拉动英国经济发展的一个主要动力。比如美国，现有超过一万多个购物中心在营业，但是在15年以前也只有不到2000个，八成多的购物中心是在最近15年建成的。美国购物中心协会的一个主席，他给我介绍，15年前，美国的购物中心开年会，是在一个游泳池旁边开的party，大概只有100多人参加。最近几年，购物中心年会是在拉斯维加斯的国际展览中心举行，每一次年会都有超过4万人参加，成为全美著名的盛会。正是由于购物中心在美国的快速发展，推动了美国零售业的发展，从1994年到2005年，美国零售业的平均增长率是7%，而同期美国GDP的增长率只有3%，零售业以超过GDP两倍以上的速度发展，使美国经济真正成为了以内需为主的经济，购物中心的建设可以说是美国经济发展的一个火车头。

      2、中国购物中心大发展的时代即将到来

      2004年国家实施宏观调控政策，把购物中心作为限制发展的行业，银行信贷也基本停止，再加上有一些媒体，推出所谓"购物中心套牢银行几千亿资产"的报道，使购物中心在中国的发展面临重重困难。但这是不是意味着中国的购物中心就没有前途了呢？我个人认为恰恰相反，中国购物中心大发展的时代还没有到来，而是即将到来。全中国现在真正称得上购物中心的，据我们了解，只有200多个，相对于英国5700万人口1400个购物中心，美国两亿人口1万多个购物中心的比例，我认为中国购物中心发展还大有前途。中国购物中心的发展取决于是不是有配套的金融政策，一旦配套金融政策到位，发展速度就会加快。同时目前还面临一个趋势，境外的资金，具体说来就是境外房地产信托基金大幅度进入中国，推动了中国购物中心的加速发展。所以，我今天在这里斗胆的预言一下，20年之内，我认为中国的购物中心至少会发展到1万个左右，也就是说，今后20年平均每年都会有400-500个购物中心在发展，大家不要以为我这是危言耸听，不要以为我从事这个行业，就为这个行业说好话，我相信事实就会这样。

      3、中国的购物中心成为拉动内需、增加就业的最好途径

      购物中心既是资本密集型又是劳动密集型的行业，因此是中国应该积极倡导发展的一个行业。如果中国都搞高科技，中国的就业将面临重大问题。现在中国每年新增人口1000万左右，还有1亿多的农民工在城里工作，就业压力非常大。

      中国的劳动力相对比较便宜，中国购物中心吸纳的劳动力也比较多。从我们自己开业的购物中心来看，平均一个购物中心能增加就业岗位大概5000-10000个。如果按照今后每年增加500个左右购物中心来计算，相应的每年至少新增300万个就业岗位，使社会商品零售总额至少新增1000亿元以上，拉动GDP至少增长1个百分点。而且购物中心除了对就业和拉动内需的贡献之外，它的产业链也是最长的。房地产的产业链是比较长的，而购物中心的产业链比房地产还要长，它至少可以拉动30个以上相关行业的发展，所以我认为，购物中心在中国是拉动内需增加就业的一个极好途径。

      二、信托基金是购物中心发展的根本资金之道

      购物中心发展其实很简单，主要就是两条：第一是资金，第二是人才。其实这两句话放在任何行业都差不多。开发一个面积在10万平米以上的购物中心至少需要10亿人民币的投资。那么怎么做购物中心，怎么来解决购物中心的资金问题？

      1、销售商铺做不了购物中心

      中国的房地产企业成立时间都不长，也就是10年左右，许多还没有完成原始积累，因此中国做购物中心的，超过90%以上要靠销售商铺来平衡现金流。一部分靠销售，一部分靠银行贷款。销售完商铺，多数要靠返租来维持现状，返租期一般10年，短的8年，长的甚至15年，通过这种售铺返租的模式，来获得发展购物中心的资金。这种模式行不行呢？通过我们自己走的路，我认为靠销售商铺是做不了购物中心的。我们开发的购物中心当中，前10个是销售商铺的，销售比例不大，占总量的10%左右。我们开始没有承担返租，合同上规定销售完了以后业主自负盈亏。当然经营得好业主不会找你。比如我们销售的前十个商铺中，南京、青岛、南宁等几个，因为特殊的位置，比如说在新街口黄金宝地，而且四面都是大型百货，又在步行街，销售出去以后没问题，甚至有的商铺倒了三四手，平均回报率在15%左右，业主很满意。可是一旦回报率不理想，尽管合同上没有约定，业主也会闹事。譬如说长春、济南两地，业主不去打官司，他就在商场闹事，或者到处投诉，怎么办呢？如果万达不是把购物中心作为长期支柱产业来发展，如果我们不是从维护品牌的立场来处理，我们不会管，反正合同上没有什么约定，那就自负盈亏吧。但我们是个品牌企业，也为了支持我们长期支柱产业的发展，最后又跟这些租户去谈，八年、十年再返租回来，最低给8%，甚至还有的更高，返租回来的结果，经过计算，购物中心销售商铺极其不合算。根据万达自己的经验来看，靠销售商铺来发展购物中心这种模式是根本走不通的。

      2、贷款做不了购物中心

      刚才说了，靠销售商铺来做购物中心这条路走不通，贷款做购物中心能不能走得通呢？我的答案也是走不通。我们已开业12个购物中心，平均税前回报率在14%-15%，税后的回报率在11%左右，这个回报率从国际上来看已经是偏高的，因为中国是一个新兴市场，所以回报率相对较高。如果说要使用贷款来建购物中心，我们做过一个计算，别说中国还没有十年期的开发贷款（中国最长的贷款是3年期），即使有10年左右的贷款，它的年利率在8%以上，有11%的回报率，如果使用贷款来建设，去掉8%，就剩3%左右，要30年左右才能收回购物中心成本。所以我们认为，在中国，如果想把购物中心作为自己的长期目标来发展，一定不能靠销售商铺，或者靠使用贷款的模式。

       3、信托基金是根本之道

      房地产信托基金（REITS）在国外非常普遍，最早是从澳大利亚发展起来的，现在在欧美非常流行，国外的购物中心几乎全部是由房地产信托基金来持有的，只有少量一点点是由非信托基金持有。为什么呢？首先，信托基金在全世界都有比较好的优惠政策，就是免税，个人投资信托基金是免税的，机构投资信托基金是低税率的。比如说新加坡和上半年刚刚推出信托基金的香港，都只有10%的所得税，甚至有些国家个人投资信托基金全部免税，就是给老百姓，给那些需要长期回报的基金，比如说保险、养老基金提供一个稳定的投资渠道。房地产信托基金对回报率要求不高，我们做了一个大概的统计，全世界的信托基金平均回报率在5%以下。回报率不高但要求稳定，什么样的产业符合这样的条件呢？就是商业地产，另外还有极少一部分是写字楼。购物中心的收入来源是租金，零售业的租金比较稳定，它的租金是每年提取的，这就使商业地产成为全世界信托基金最看好的行业。
正因为信托基金这种金融模式，造就了最近15年全世界购物中心发展的黄金时代。国外的购物中心信托基金，据我的了解，现在已经有相当一部分进入或即将进入中国，比如美国排名前三名的信托基金，西蒙、GGP、DDR都已进入中国，还有新加坡的凯德置地等。最近大家在报纸上也能了解到有很多的购物中心、写字楼被收购，都是这些信托基金所为。我有一个预见，今后三到五年，是国外基金大幅进入中国的一个时机。

       三、 国家应该尽快推出信托基金

       有四个理由。

      1、 给中国的机构和老百姓提供一个稳定的投资渠道

现在中国的老百姓，包括中国的一些投资机构，投资渠道非常少，没有稳定又比较看好的投资渠道。现在的保险业，以3%或者3%多一点的利息，叫银行提供委托贷款根本就办不到，没有银行愿意做。股市也不好，为什么住宅在股市不好的时候出现泡沫呢？就是因为投资渠道单一。所以我有一个呼吁，中国应尽快推出房地产信托基金，提供符合国际惯例的优惠政策，给中国老百姓，包括中国的养老基金、保险基金一个稳定的投资渠道。

      2、 不要把机会全部或大部分让给国外的公司和个人

      现在国外的信托基金可以进入中国，购买房地产资产，也可以进入中国投资，难道要把这种机会让老外占得差不多了，然后中国才来搞吗？我认为国家的决策当局应该好好的研讨一下房地产信托基金在境外的发展。香港今年下半年也同意大陆的资产作为基金在香港上