近年来，目睹国内商业地产“冰火”两重天的现状，本人在国内率先提出，不能采用房地产开发模式搞商业地产开发！整体规划，事关商业地产开发成败！观点独特，反响热烈！
今天，我代表香港国际商业地产投资集团，在这里与大家共同探讨如何《以整体观念规划开发商业地产》。
一、国内商业地产开发现状
近年来，随着我国经济增长，城市化进程加快，给商业地产带来了旺盛生机，“一铺养三代”、“炒股不如买铺”等商场投资宣传炒作搞得满城风雨，轰天动地！
与此同时，商场开发规模也越来越大，从几万平方米甚至几十万平方米，令人惊心动魄！炒作之下，商场每平米售价动辄高达数万元、十多万元。广州山海城商铺在早些年，甚至卖出一平米29万元的全国最高价。
面对商业地产的急剧升温，我们却一再发现，这种火爆局面的背后却是一种非理性的繁荣。当前，各地能够真正创造经济效益，获得成功的商业地产并不多，而开发失误或失败的商场却往往随处可见，不少城市商业地产空置率多年来居高不下，而且每年还在继续增加。
如此，“冰火”两重天的商业地产现实怎不令人触目惊心！
面对市场的激烈竞争，如何才能突围而出，创出一番新天地，我们强烈认为，当务之急，必须以市场为导向，尽快改革现有的开发模式。实战证明，商业地产开发模式只有不断创新求突破，适合实际运作，才能有旺盛的生命力，才能攻无不克，百战百胜。
二、如何立足整体观念规划开发商业地产
本人所倡导的立足整体规划开发商业地产创新模式，源自自己多年来开发商业地产的成功实践，是自己开发商业地产的心血结晶，与曾经风行一时的理论派、学院派纸上谈兵鼓吹的开发商业地产模式有很大差别。
其最大差别，就是本人自始至终都将商业地产作为一个整体进行规划开发，做到事前规避投资风险。从前期的开始选址、商业定位、规划布局、到中期的招商租售、组织开业，再到后期的经营管理等，都离不开相互之间环环紧扣的全方位全程规划和运营专业技术，都必须要以整体观念在事前制定出详细计划与实施细则，瞻前顾后，统筹开发。
其间任何一个环节都直接关系到商业地产开发的成败与回报，关系到投资风险。所谓“一子错，满盘皆错”就是这个道理。当前，不少商业地产开发商由于半路出家，往往采用房地产模式开发商业地产，片面认为商业地产开发能否成功，重点在选址、租售与招商，只要选址好，租售、招商成功就一切都好办。
而事实并非如此，不少商业地产选址好却未能获得丰厚回报、招商成功却无法开业成功等现象经常出现，其主要原因就是，开发商片面将开发当中的各个环节任意分割开来，未能真正了解整体规划精髓所造成，而这正是当前中国商业地产开发最大失误所在，如此，确实发人深省！
可以说，商业地产各个开发环节规划在整个商业地产运作中所占成本甚微，相对动辄数亿，十数亿，甚至几十亿元的项目投资总额而言，可谓九牛一毛，但它却是整个商业地产项目开发的灵魂，“称砣虽小压千斤”，往往一个正确的规划，一个好的创意，就能为开发商创造出巨大财富，这样的例子举不胜数。
不少开发商对此却认识不足，登广告、搞宣传需要花大把的钞票，可以在所不惜，而对商业地产进行专业化整体规划必需的一点费用，却犹豫不决，认为不如登广告有效果。殊不知，这种做法刚好是本末倒置，丢了西瓜捡了芝麻，得不偿失。
俗话说“酒香不怕巷子深”，如果所开发的商业地产，能够从整体规划上真正符合市场需要，那么，就是少登广告仍然是门庭若市。反过来，那种既没有质量又不符合现代商场运作规律的商业地产，哪怕再花费巨资登广告，甚至请明星到来造势，也一样是无人问津，受到市场抛弃，这样的例子比比皆是。
我们强烈认为，这种当局者迷，旁观者清的局面如不及时扭转过来，将给国内的商业地产开发造成隐患无穷。
由此可见，开发商做好商业地产整体规划，事前防范投资风险，是花小钱办大事，并非得不偿失。我相信，只要亲自主持全程开发过商业地产的投资商，都会对本人上述一番肺腑之言深有体会，感同身受。
事实证明，商业地产能否开发成功，基本取决于包括项目的选址、定位、布局在内的前期规划的正确与否，前期规划是决定商业地产开发成功的关键，至关重要。只有下功夫扎扎实实做好前期规划，才能做到事前规避风险减少失误。否则，缺乏科学性，盲目开发的结果，往往造成失败。
现实中，不少开发商缺乏商业地产需要整体规划，需要全程风险防范开发理念，往往对整体规划当中重要环节，即规划布局直接关系商业地产开发成败认识不足。普遍认为只要选址好，商场建好后，就不愁租售，效益就一定会好。甚至错误认为，商业广场建好后，商场的规划布局今后一样可以随意更改，可以推到重来，并非什么大不了的事情，然而事实并非如此。
广东某大型商业中心，是与住宅连在一起开发的商住项目，由于选址不错，地处市区繁华地段，因此，楼市住宅早就全部销售出去。
而商场却因规划严重失误，内部高低不一，布局零乱，难以形成良好的商业氛围。同时，由于商住楼设计布局失误，未能配备地下停车场，如今，只得分割2万多平方米首层商铺给楼上业主停车使用，严重影响整体商业形象。
结果，自1992年八万平方米商场建成以来，至今长达13年时间，一直无法招商出去，更谈不上开业。这是忽视规划布局造成开发失败的典型例子，其教训十分深刻！
三、下面具体谈一下规划布局方面的要素
商场内部能否形成良好的物流、人流、商流等商业氛围，商场外部能否有良好的商业形象，这些都是商业地产整体规划当中需要重点关注的问题。
要想解决上述问题，对商场内在布局一定要做到因地制宜，因“市”制宜。只有事前针对商场各个不同功能的区域（包括天庭）以及各种配套设施，从怎样才能形成最好的物流、人流、商流等方面进行全盘统筹，精心规划，做到三位一体，协调安排，才能作出适合现代商场运作规律的整体规划布局。
对二层以上，以及负一二层的商铺，更需要细心构思，作出合理引导客流，整体功能协调的布局，为成功打下坚实基础，以利今后进一步提高商场竞争能力。
特别需要注意的是，商场是否需要设置天庭以及开多大的天庭才合适，都要从有利于更好形成商业氛围考虑。不要做为了追求美观，就违反商场运作规律的事情，可以说，天庭开得好就是“聚财庭”，开得不好往往就是“断财庭”，这点必须给予认真重视，慎重决策。
四、整体规划需要实战型复合型人才
不可否认，目前，商业地产开发已经进入了专业化时代，要想商业地产能够创造更大的价值，需要进一步强化专业能力，要想整体规划符合现代商场经营运作规律，也必然离不开实战型整体规划专业化人才的参与。
这是因为，实践出真知。要想变革梨子，首先 就要知道梨子的滋味，要想拥有商场整体规划布局的创新思维，不但要有理论，更要有丰富的实战成功经验，做到理论与实践相结合。
否则，只靠纸上谈兵，自以为是，闭门造车地进行商场整体规划，只能给开发商造成损失。这种罔顾质量不合乎消费者需要的结果，往往失败后都难以盘活，这是造成当前国内商业地产空置率居高不下的主要症结之一。
五、只有事前规划好合理的整体布局，才能规避商业地产开发风险
从调研中我们发现，各地开发商由于不重视整体规划，往往在商场建好投入使用后，才发现布局出了问题失去了竞争力，无法适应商场实际运作需要，此时，才不得不考虑进行整改。然而，规划布局属硬件设施，严重失误的，根本无法整改，很难将商场推倒重来，最终只有受到市场抛弃，造成损失。
据此我们认为，事前避免失误的良策是，开发商在商业地产开发前期进行草图设计时，就要及时听取有实践经验的整体规划专家的审图建议，以便有机会接受更多、更有创意、更完善的商业元素，对商业广场作出适合现代商场运作规律的最佳规划布局，只有这样，才能防患于未然，规避投资风险。这是本人作为开发商，开发商业地产多年，从教训中得出来的深刻体会，也是本人在此奉献给在座各位的肺腑之言，可谓仁者见仁，智者见智。
事实证明，一个优秀的房地产规划专家，或者一个优秀的住宅设计专家，并不等于同时就是商业地产规划专家；同样，在住宅项目策划方面能够出品牌，并不证明策划商业地产就一定能成功，因为两者之间不能简单克隆。
由此可见，整体规划往往决定商业地产开发成败，只有不但选址好，而且规划佳，定位准，经营有特色的商业地产，才能取得更好的回报。
与此同时，只有各个开发环节都在事前采取防范措施，才能规避商业地产开发风险，实现开发商、投资商、经营者共赢。
可以说，开发商业地产说起来容易，做起来可不容易，要做到成功更不容易。全程规划水平的优劣，往往决定商业地产开发的成败。
中国商业地产如果继续采用房地产模式开发，违反市场开发规律，缺乏以整体观念进行商业地产的全程规划运营、缺乏全程风险防范措施，必将面临更大风险，这绝非危言耸听！
