商业地产的方向：以主流商家为主导的零售类不动产

       近年来，城市化速度越来越快。数据为证，80年，中国城市人口1.8亿，至2000年城市人口已达6亿。有学者分析，今后20年内仍将有2亿以上的人口进城，这就是造就中国房地产业和零售业快速发展的原动力。可以肯定的说，中国房地产业与零售业发展的高点还远未出现，仍将演绎出一幕史诗般波澜壮阔的发展浪潮。

      然而，仅仅把握住了趋势，并不意味着开发商就一定能获取利润。

      在商业地产领域，成功者，万达、深国投等业已不断攻城拔寨，开疆辟土；莱蒙、明发、远洋城你追我赶，快速扩张；SOHO、阳光100等信势旦旦、蓄势待发。

      对于多数的地产开发商而言，对商业地产是一项重要的开发产品业已形成共识，确不知道从何处入手。关于商业地产开发也有着众多的负面信息在传递，它的理论模型尚不清晰，大家都在摸着石头过河，风险无疑是巨大的。

      从商业地产的发展情况来看，市场细分已不可逆转，其中的主体就是零售类不动产（RETAIL REAL ESTATE）。

      批发类不动产由于最终消费客户群体分布的广泛性，对区位的要求并不像零售类不
动产那么高，且受产业的发展状态，项目体量规模等多项变量因素影响，其发展态势仍需观察。  
      问题例举：
l 以小商户为主体的批发市场其开业、稳场等受群体决策的影响非常大
l 缺乏骨干商户支撑
l 开业期，市场清淡是常态，能否坚持
l 市场竞争相对激烈，比自己更加大型、租金更加优厚的对手出现，如何面对。
   
      房地产业的竞争，其本质的竞争不在于盈利回报率的竞争，重点在于风险的把控，选择一个稳健的，可度量的运作模式，规避掉风险，将成功率提升才是最佳的运作模式。

      同样零售业，依然是竞争激烈，范围广阔。所谓主题商场，新的业态组合、新的商户组合，往往意味着未经市场检验的风险。而以主流商家为主导的零售类不动产则直接服务周边人群，拥有核心商家，相对容易量化及把控，项目运作的成功率也相对较高。

      从零售管理学的角度而言，商家分为目标商店与附着式商店两类。目标商店就是将人流从周边及较远的地方吸引来消费的主力店或核心商家。附着式商店就是指本身不带来人流，依靠目标商店所带来的人流进行经营活动的商家。

       以主流商家为主导的零售类不动产中的主流商家指的就是目标商店。商业地产的运作是围绕目标商店来展开，获取地产的收益。无论是大型的购物中心，还是小型的社区邻里中心，莫不如此。

        可以解决的的问题：
l 以骨干商户支撑，稳定度高
l 依靠目标商店自身的品牌号召力支撑，人流相对有保障
l 后续经营压力小。

      通往成功的道路有很多条。选择以主流商家为主导的零售类不动产开发，是其中相对简单清晰的道路，它必将成为今后商业地产开发的主方向。