开发策划 – 依循正确流程

      组建合适的团队

      在上一篇文章中，我提到了购物中心合理规划，以及通过准确定位组建切合商圈特性的租户组合的重要性。

      在本文中，我将阐述如何通过组建合适的团队以正确落实合理的规划及租户组合:

      A. 购物中心成功开发和经营的秘诀是什么？审核发展商的开发目标。

      B. 需要什么类型的专业人才？

      C. 何处获得这些人才以及如何评估优秀的顾问和设计师团队？

      A. 购物中心成功开发和经营的秘诀是什么？

      首先，开发商应审慎考虑其经营模式和目标。零售资产可以产生良好的持续收入，而住宅项目只是带来一次性的销售收入。大多数计划上市的公司都有通过良好稳定的零售持续收入平衡住宅销售收入的打算。

      其次，开发商应该考察其开发目标:

      - 如果开发购物中心是中长期的发展计划，那应该采用怎样的经营模式？

      开发商是否具备相应的财务和人力资源方面的技能和资源，以及发展购物中心的专业技能吗？这是由于商业零售地产在中国是一个新生事物，大多数开发商都是初涉此道或至多刚开始着手筹建此类项目。

      因此，重要的问题是如何充分借助他人的专业知识及经验以补足自己现有的资源。开发商应考虑与基金和其他投资基金合资，这些机构的融资能力及开发商的本土开发经验将形成战略互补。如此，双方将能各得其所地充分发挥彼此的强项，这对项目的顺利开展是完全有利的。

      - 开发商的退场战略是什么？

      由于“一铺养三代”观点的盛行，开发商都通过分割销售店铺来回笼资金。这是普遍的现金流方案。但这种模式在近两年屡闻败耗，高空置率使得许多回报期望未能满足的买主纷纷诉诸公堂。

      如上面所提及的，开发商应认真考虑将销售利润再投资于商业房地产以获得持续收入来稳定收入流。如项目规模太大，应争取战略伙伴的加入（基金或国外投资公司或热衷于中国项目的发展商）。退场战略可以是等到购物中心获得良好租金收益时将资产出售给其他发开发商以获得可观利润，或以新加坡为例，加入房产投资基金（REIT）等方式。

      另一种方式是当公司拥有良好的持续性收入资产，以及具备开发更多住宅项目的潜能的土地储备时，进行上市。

      B. 需要什么类型的专业人才？

      购物中心开发团队是多专业性的:

      - 市场调研和零售规划

      规划应先于设计。但是大多数开发商雇佣建筑师直接进入设计发展，直到招商开始后才发现错误。

      调研报告经常忽略搜集准确定位和商业组合所须的所有必要信息的重要性。设计任务书是必需的，以使建筑师以终为始地开展工作。

      - 购物中心营运者的意见导入

      营运和租户设备配置必须满足所规划的商业组合。高明的开发商把这些事情委于经验丰富的购物中心管理公司，如此他就可以专注于政府关系、融资、找寻合适的合资伙伴以及良好的设计师、商业顾问和管理者队伍，以确保其团强于对手。一些有着15年购物中心开发经验的海外开发商都有一支核心的技术专家团队进行详细的方案计划及审核以谋取

      1. 功能性

      2. 适销性 

      3. 财务可行性 

      为使购物中心达到上市或者进入REIT所需的高回报/收益，以上都是必需的条件。

      为完成概念规划、设计发展，到培训和开业前筹备的开发流程，一支多专业并具有成功项目开发经验的团队是必需的。如此可以保证购物中心的高质量，以及规划和设计即使在以后其它更大规模的竞争者出现时仍保持竞争力。

      除租户营运设备要求之外，也需要导入各方面的专业意见：
- 后台规划
- 管理办公室布局
      公共区域规划——从售货亭、特色花车到舞台区等等
- 背景音乐
- 节能措施
      系统收集销售信息
- 基础设施
- 工作间或维保处
- 储藏库房
- 垃圾清运系统
      不同店铺营业时间的空调功率设计
- 设施规划

      为达到高效设计及用户友善的成效，需要注意的事情就有一张300多项的冗长清单，若是这些注意事项得到严格的审核和明确，将可为购物中心在营运时带来高生产力和低营运成本，并最终产生优异的营运表现。

      C. 何处获得这些人才以及如何评估优秀的顾问和设计师团队？

      在中国，购物中心总经理这种职业经理人属于“新生类”，为数不多，而其中大部分仍缺乏经验。即使有经验，也不过是1-2个项目的经验，或者来自上海或主要城市。即使其中有些较优秀的，他们不是强于营运，就是招商，但却弱于开发。许多具备经验的可能也并不来自多专业的背景或曾接受专业训练。现阶段，大专学府仍未能培养出现成的购物中心经理，虽然市场需求非常大。

      设计审核工作应该在规划和设计阶段进行，由包括经验丰富的水机电设备顾问、IT技术顾问、物管经理和招商经理组成的专家团队来完成，这些专家必须在购物中心的维保和管理方面受过良好的训练或者是在中国或海外曾有成功经验。

      Mall China组织职业发展计划和研讨会为购物中心产业培养专业人才队伍。国际购物中心协会虽然也组织职业发展计划，但是目前的课程内容并不聚焦中国的产业问题。

      就商业建筑师而言，有现成的来自东南亚、香港、日本、澳大利亚、加拿大和美国的设计师。他们其中有些具备亚洲和中国的工作经验。更重要的是，要评价委派到贵项目的设计师团队，尤其是现场工作的团队，以及他们在设计及开发流程当中所扮演的角色。他们在中国的成功经验也是重要的。应从其它开发商了解他们的工作成效和服务质量。

      是否需要灯光、环境标识、雕塑、景观、室内设计方面的专家和设计师取决于项目的复杂性以及开发商的愿景，例如建设一个主题性的购物中心。

      对于零售顾问和购物中心管理者，最关键的是仔细考察以下方面：

      1. 项目案例和以往表现－若是他们宣称是购物中心管理者，就问其团队或总监所取得的购物中心现在或者以往的营运业绩，如毛利润，净利润等。这可以真实地展现他们的能力。

       2. 关注团队成员及他们的简历，不仅仅是公司声誉，因为该公司以往可能开发过许多成功项目，但目前可能已经不具备这些专业能力或者专家资源。

      3. 服务的深度和宽度以及成效预期应在面试时认真评估。以往困难项目的翻盘经验、协助规划改善动线循环的更好布局和店铺划分、创造零售新概念的能力等都需要关注。他们以往和现在对具挑战性地块等的零售规划及创造性解决方案的成功经验也是关键的。

       4. 培训和研究部门－他们能否持续地发展新的、更好的方案来帮助发展商增加收入，降低开发和营运成本以及强化顾客服务？

      5. 本地和国际化经验－在短时间内在新的环境中复制成功的能力是一个实力强大的经验丰富的国际组织的特点。

      组织合适的团队是购物中心成功的关键所在。因为购物中心作为一个产品需要多个专业方面的技术，知识和经验，不仅需要团队合作，而且需要从一开始就组建合适的团队以避免成本高昂的纠正措施以及陷入极高的成本超支或者留下一个消费者和租户都不认可的败笔。成功的购物中心的特点是租户营业良好并有满意的回头客，如此，购物中心可以获得可观的租金收入.