“一个城市的商业格局从一个核心走向多元化核心，是城市化进程的一个必然路径。”3月28日由全国知名代理公司中原地产所举办的“建筑·文化·未来”系列论坛之《综合体规划设计趋势、招商、运营及销售关系》的现场，中原地产华南区建筑中心总监余曦如是告诉记者。作为3月福州楼市的一大盛事，此次论坛吸引了福州各大品牌开发商的相关负责人参与，而其中津津乐道的话题之一就是福州商业格局的演变过程。如今的福州商业格局已经由原先单核向外围多中心格局发展，逐渐形成特征鲜明的区域特色商务圈。
那么究竟是何原因产生了如今的新局面？而多中心格局又给福州商业及商业地产的发展带来哪些影响？继上周本报启动福州商业地产系列报道后，这期本报将继续带着这些焦点问题，走访并对话了相关业内人士，进一步剖析福州的商业地产的市场状况。
新兴的商圈规划高端而大气
福州商业格局呈现多核化
记者走访市场发现，随着商业开发的持续升温，如今的福州商业氛围日益浓厚，商业格局也呈现出日益鲜明的发展特征—由“单核”的格局向“多中心”的格局转变。
“确实如此，随着大型综合体的不断入驻，高端写字楼或商业地产项目的多点布局，福州的商业格局与范围正在不断扩张。这就是所谓的商圈裂变过程。”先知先觉福州公司总经理张炜胜指出，近年，福州市本着增强商贸服务功能、提高居民消费水平和商业品位的目标，科学规划、合理布局，规划发展和壮大特色商贸区及商业综合体建设，同时加快农村集贸市场升级改造等工程，逐步形成多核化商贸新格局，让福州市民尽享便捷消费。
新联康董事总经理潘仰星告诉记者：“从目前来看，福州商业格局的发展有两大特点，一是已告别了一家独大的局面，呈现多点开花。二是各个重点区域都有了其象征性的大型综合体项目，区域消费成为了主流。比如，几年前说到逛街，首先想到的就是东街口等老牌商业中心。而如今，随着各大商圈的日益繁华，福州市民吃喝玩乐有了更多的去处。”
“现在看来。福州已经没有绝对意义的商圈霸主，福州的商业版图是稳中存变，均衡发展的。”在中原地产福州分公司总经理温江霞看来，城市在向前发展，旧有的商业格局不断被新兴商业区域的崛起而打破。如今，福州东街口，五四路商圈正在等待复兴、苏万宝商圈的影响力不断稳固并扩大、海峡金融街以其更为高端的业态，更完善的自身配套强势崛起，而金山的浦上商圈由仓山万达广场、红星国际及特易购商业广场等大型商贸项目所支撑，被业内人士普遍看好。每一个商圈都有各自的特色，潜力与发展空间。
“可以说，目前福州的商贸区各自的特色都更很鲜明,都在立足于服务区域消费的同时不断提升自身的辐射力与影响力。而这些商圈的不断升级与繁荣，造就了今日福州市“多核化”商业格局。”天知观点总经理王峰如是说。
“单核”传统商圈难堪重负新兴商圈不断涌现
那么究竟是何原因促成了目前福州商业格局“多点开花“的局面，在与业界人士的探讨过程中，大家均提及了“单核”的弊端以及随着城市发展进程中商业“多核化”的必然性。
潘仰星以五四路为例向记者进行了说明，他表示，曾经的五四路是福州唯一的CBD中央商务区。坐落在这里的几个高档写字楼，组成了福州最为昂贵的写字楼圈。但与大福州的宏伟发展蓝图相比，时下交通拥挤，空间相对局限性的五四路显然难堪重负。
潘仰星进一步解释道：“随着福州城市的发展，高端写字楼的需求也在不断增加，在这种情况下，不可能还挤在五四路建造CBD，必须外扩，外扩的同时引进城市综合体，解决交通拥堵，停车难等问题，来平衡该区域的商业发展。而在此过程中，也让金融街商圈迅速得到了政府的重视与规划，最终得以强势崛起。”
而张炜胜则从商业形态的角度进行了阐述，他表示，原来的商业霸主东街口商圈逐渐没落，不仅仅是因为地铁建设的问题，还有更深层次的原因就是消费业态过于传统单一，业态分布不完整，品牌结构不合理，商业物业开发档次偏低，且缺乏专业的物管服务和商业经营机构，这些固有症结导致东街口商圈已经无法承受整个福州的消费力，从某种程度上也促成了万宝商圈，浦上商圈的不断繁荣与发展。
城市外扩促进商圈“百花齐放”
众所周知，商圈的崛起以及影响力的不断提升要在“充裕的消费力”的基础上实现，所以近年来福州商业格局的不断扩张，也得益于福州城市的不断外扩。
对此，温江霞表示：“随着大福州概念以及规划的不断深化与落实，更多的市民迁往市中心以外新区，比如五四北，福州东区等，居住在这些区域的居民对消费、娱乐、休闲场所有了更高要求。导致新区消费持续走高，新区消费市场日趋繁荣。就引发了部分开发商将综合体项目扩至新型住宅聚集区域。而这在一定程度上也促进了商圈的百花齐放。”
王峰对此观点表示同意，他进一步解释称，城镇化以及新城发展着实给商业地产带来了发展空间，为商圈的多点繁荣提供了机会，但商业发展其实是一个渐进的过程，商业地产要有长期投资规划。另外，特别需要注意的是，新区的业态及体量结构要合理，避免“过剩”和“超前”。
对于商圈，尤其是成功商圈而言，有三个构成因素，一是一定数量的居民；二是上档次的写字楼，这样才可以吸引更高层次的集团前往入驻，从而带来商机；三是商圈内商业档次的高低，一个成功的高档次商业会带动并带旺该区域商圈。
张炜胜表示：“好的项目完全可以带动商圈的发展，只要定位合适，一定可以带旺人流，提升消费能力，形成自己的商圈文化。”事实也正是如此，纵观如今福州的主要商圈，都有极具代表性，力能扛鼎的品牌商业，甚至不用细想就能一一道来，综合体项目如：苏万宝综合体，万达广场，泰禾广场，世欧广场……而在高端写字楼方面，如华浦华尔街、升龙汇金中心、申发大厦等，这些品牌商业的进入都带动了各大商圈的繁荣发展。
“特别是能够具备开发城市综合体的开发商，更有能力去运营项目，树立新商圈。”王峰称，城市综合体涉及的业态非常多，开发商要集资金实力及经验于一体，因此，往往是有成功运作历史的开发商能够整合优质资源，满足消费者形式多样的购物、休闲需求。
商业格局变迁使多方共赢
不可否认，商业格局多核心的产生，是城市发展扩容的必然结果，目前福州的各个区域都将形成自己的商业中心。“多点开花”的商业格局更加促进福州商业往更健康的方向发展。多核化的商圈之间互相竞争与促进，也使福州商贸服务业在总量规模、行业结构、基础设施建设、经营管理水平等方面进一步提升。
“商圈趋向多元化和‘多核化’后，将使福州的商业格局变得更加合理。”温江霞表示，每个商圈都有固定的辐射半径，打破一个核心商圈垄断，走向多个中心商圈并存，不仅能方便市民就近休闲购物，而且能使顾客分流，改善拥挤的购物环境。
王峰对此观点表示赞同，并进一步解释称，“在多商圈并存下，商家要想获得市场足够的认可度就会在提高服务水平上下功夫，并且促使价格更加透明、合理。比如结合自身特点进行错位经营，服务多元化，服务人性化，这样各自才能有充足的发展空间。”
事实也确实如此，在采访中记者发现，面对不断加剧的市场竞争，不少品牌商业特别是综合体项目开始升级改造、优化品牌结构、提升服务水平吸引顾客；还有的丰富业态，集聚人气。
未来可以预见，福州商业“多点开花”的持续博弈，在促进福州商业转型升级的同时，带给福州市民的也许还有更多的惊喜。
