作为国家电网旗下唯一地产平台，鲁能集团开启了地产整合大幕。自去年11月加入“房企再融资”行列后，鲁能旗下上市平台广宇发展昨日逾40条公告披露了定向增发吸纳母公司资产的细节。
在这一庞大资产整合的布局中，广宇发展将向包括鲁能集团在内的3个交易对象发行股份收购多项房地产资产，吸纳资产的预估值达125.2亿元。首批资产注入也打开了鲁能系地产整合空间，公司方面透露，鲁能尚未注入的房地产业务，未来会以合适的方式择机注入。
土地储备千万平方米
昨日，广宇发展披露资产重组事宜。这是广宇发展继去年8月初首次停牌后，与鲁能集团、都城伟业（鲁能集团全资子公司）以及世纪恒美之间重组的最新进展。
根据草案，广宇发展拟向大股东鲁能发行股份，购买其持有的重庆鲁能34.5%的股权、宜宾鲁能65%的股权、海南三亚湾100%的股权、海南英大100%的股权、鲁能亘富100%的股权、顺义新城80.71%的股权。另外，广宇方面又向都城伟业和世纪恒美发行股份，分别购买鼎荣茂华70%和重庆鲁能英大30%的股权。
在最新的草案中，广宇发展收购8个标的资产估值合计为125.2亿元，评估增值约71.4亿元，增值率达到133%。“这一方案目前还没有通过股东大会审议，还将递交到证监会审核。”广宇发展证券事务代表李江告诉记者。
事实上，在广宇发展这一庞大的重组草案的背后，实则是鲁能集团梳理地产业务的图谋。据记者了解，如果此次注资完成，广宇发展在建拟建项目权益建筑面积为约956.13万平方米，扣除部分已售楼盘面积，广宇发展土地储备约为877.83万平方米。
海通证券分析师涂力磊认为，此次注资完成后，广宇发展将实现在北京、重庆、宜宾、济南、海口、三亚等地域的布局，扩大市场占有率。公司的资产规模、收入水平和土地储备规模将大幅上升，有利于进一步壮大公司的主营业务。
多家涉房公司未注入
值得注意的是，鲁能方面目前还有20多家公司涉及房地产开发业务，尚未注入广宇发展。广宇发展方面明确表示，目前鲁能集团已经出具避免同业竞争承诺，并提出了相关解决措施。这也令市场产生对鲁能继续向上市平台注入资产的联想。
“部分项目未来将会择机注入公司，”李江告诉记者，此次注资的体量巨大，如果此次完成定增，大股东鲁能集团持股比例已经接近80%，短期内注入的可能性不大。“大股东持股比例过高，以定增方式吸纳资产显然空间不大，未来会根据情况，以其他方式注入剩余符合条件的房地产资产。”他解释。据悉，如果完成此次注资，鲁能集团对广宇发展的控股权将从20.82%跃升至79.97%。
事实上，鲁能系早有整合地产业务的谋划，但这条路充满坎坷。早在2009年底，广宇发展就曾宣布计划向鲁能集团定向增发股份，发行数量最多不超过7亿股，购买其旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。不料，随后碰上房地产行业宏观调控，房企再融资被叫停，鲁能系地产整合计划无奈流产。
地产业务发展缓慢
资料显示，从2008年开始，鲁能系就频繁进行业务结构与产业调整。2010年11月，鲁能正式成为国家电网一级全资子公司，在资金与业务发展等方面得到国家电网进一步支持。2011年第一季度，鲁能获准成为保留房地产为主业的新增5家央企之一，也成为国家电网唯一的房地产业务平台，确立了房地产业务作为公司未来的主要经营业务。
不过，随着资产的逐步整合与剥离，鲁能的营业总收入规模逐年下降。广宇发展发布的重组预案中显示，2010年鲁能集团营业总收入289亿元，2011年实现营业总收入214亿元，到2012年营业额进一步下降至121亿元，同比下降43.5%。
鲁能旗下房地产业务也发展缓慢。以此次获准进入注资行业的海南三亚湾为例，该公司成立于2003年7月，旗下鲁能三亚湾、鲁能山海天、鲁能红塘湾三项目总占地面积143.62万平方米。2011年海南三亚湾净利润亏损0.38亿元。同样的情况出现在另外的收购标的身上，其中顺义新城2011年和2012年，鼎荣茂华2011年和2012年，海南英大2012年均出现亏损。
兰德咨询总裁宋延庆分析，困扰鲁能的，除了地产资源十分分散的原因外，另一方面则是存货去化能力较差。解决后者，需要提高专业化的操盘能力，加快周转速度。
