万科、绿地集团等传统房企巨头纷纷宣布加码产业地产，甚至马云也携“菜鸟网络”开始在全国攻城略地，产业地产的开发主体和运营模式正日趋多样化。但置力中国地产营销机构执行董事张匡圣指出，产业地产的本质是“空间服务商、时间合伙人”，不论开发主体是谁、遵循何种模式，最关键是要坚持以“产业”为中心的价值导向。他表示：“模式只是战略工具、价值观才是最重要的，价值观决定方向，模式决定效率。有方向的效率才是真效率。”
中国房地产报：你如何看待产业地产行业的发展？
张匡圣：我是“产业地产非地产论”的倡导者。但如果一定要与住宅、商业地产相提并论的话，我认为产业地产具有“三高”的特征，即难度最高、地位最高、能级最高。产业地产的难度足以让许多垂涎该领域的开发商望而却步。
但是，产业地产的能级使得国家的城镇化战略有了关键依托，产业地产也因此成为了城镇化的最佳出路。城镇化的核心在于人的城镇化，而人的城镇化必须依托于产业聚集（包括一产、二产、三产各种类型组合的聚集）和产城融合。
住宅地产、商业地产从本质上讲都是产业地产的下游行业，起的是配套与辅助的作用。住宅和商业解决的是人的生活、消费问题，产业解决的是人的生存问题。没有产业就没有就业，城镇化大潮下的农民就会失去赖以生存的基础。中央政府加速城镇化发展的大背景下，传统住宅行业遭遇天花板，产业地产将在未来成为主流。
但必须认识到，即便是万科、绿地这些传统房企巨头，进入到产业地产领域时也非常容易沦为产业地产的住宅配套服务商。
以万科为例，即便其定位为城市配套服务商，但目前还只能算是产业地产的住宅服务配套商。万科的青岛国家广告产业园[最新消息 价格 户型 点评]项目对外出售的都是商业办公楼产品，推广手法也是沿用住宅地产的套路。
绿地近两年来也在全国拿了不少工业用地，但由于许多项目尚未成型，所以不能定论。不过短期来看，绿地做产业地产还是缺乏基础。这是由于其在地产方面还是以销售为主，这种手法与产业地产的运营有本质区别。
各路豪杰纷纷进入产业地产领域，是由于其在“三高”之外还有“三好”的特点，即政策好、形象好、前景好。但传统住宅开发商短期内还会是房地产的巨人、产业的矮子。缺乏产业基因往往成为了他们发力的短板。此外，这些企业布局产业地产的真实动机也还有待考验。
产业地产往往被误读为“产业+地产”，目前市场上存在着大量的伪产业地产项目，本质上还是以产业之名，行住宅、商业之实，这皆因误读之下催生了企业逐利的欲望。
我认为产业地产的本质是“空间服务商、时间合伙人”。所谓的“空间服务商”指的是产业地产必须提供基于产业定制化的空间产品和配套服务。然后基于这些空间服务，通过培育帮助企业成长，与企业实现共赢。
空间的价值是为了放大某个时间段的价值，对于企业而言，时间才是真正的稀缺资产。产业地产必须聚焦“以差异化空间为时间赋予独特价值”，选对适合自身发展的园区空间载体。
中国房地产报：在产业园区的开发运营中，不同的房企有不同的模式，如华夏幸福的“园区经营+地产开发”模式，万通[简介 最新动态]的“美国模式”等。你更看好那种模式？
张匡圣：模式只是战略工具，价值观才是最重要的，价值观决定方向，模式决定效率。有方向的的效率才是真效率。因此产业地产并无模式好坏之分，重要的是价值观为何。
园区开发主体必须以产业思维来运营园区，而非开发思维。工业用地不是红线限制内的用地，地价相对便宜，甚至还有零地价的情况。但还是存在开发商借产业名义行地产之实的现象。这种行为实际上对其他开发商来说是不公平的。
目前还存在一种“0.5产业地产”，以华夏幸福基业的“园区运营+地产开发”模式为代表。去年，华夏幸福基业的住宅销售收入高达374亿元，占了公司业务收入的绝对多数。
华夏幸福走的就是“半产业、半地产”的路径。“短”做房地产，“长”做产业园区，并通过“以短养长”实现园区开发运营与城镇开发建设的同步发展。
”0.5产业地产“的另一个代表当属华南城[最新消息 价格 户型 点评]。华南城是“专业批发市场+地产”的模式。目前明显热衷于地产开发，而经营性物流地产的发展则处于滞后状态。华南城本质上是想做批发市场，但是批发市场这种业态对场地的要求，随着时代的变化正不断改变。从以前的实体门店到现在的电商模式，未来是否需要到批发市场租买铺位都不得而知。
目前，华南城商铺的经营状态并不理想。原因在于批发市场这类业态的核心并不在于铺位能否卖得出去，而在于买入铺位的商家入驻后是否能盈利。它是连通了开发商、投资者以及商家三维关系的模式，其中保障商家消费价值的创造是最核心的一环，但目前华南城显然还不能满足商家的需求。
这类从属“0.5产业地产”的企业实际上已具备了一定的产业基因，具备产业意识与行动，但目前过于依赖地产路径，难以摆脱“地产基因”。尽管涉及了产业园区的开发运营，但产业收入还是远远低于地产收入，仍未能实现与企业的共同成长。
中国房地产报：产业地产开发商常说产业地产项目开发周期长、投入大，必须“以短养长”来维持后续发展。您怎么看这种说法？
张匡圣：不少企业在做产业园区时，选择用物业销售的方式来补充资金链，这本无可厚非。但关键在于是否拿这些物业销售的钱来扶植产业、为入园企业提供更细致的园区服务，如修建公共食堂、开通园区班车等等。如果企业是把这部分资金投入到产业运营中，国家还应该对其实行政策优惠，但如果企业把盈利投入到更多的地块开发中，这实际上说明它还是没摆脱开发商的角色。
相比之下，以张江高科为代表的政府主导型园区，在产业价值观层面表现得相对纯粹。张江高科的主营收入不过几亿元，但却能创造过千亿的产值，凭借园区撬动了地区经济的发展，并创造了惊人的税收。
近年来产业地产成为投资热点，进入该领域的开发主体类型繁多。任何主体都可以通过整合资源进入产业地产领域，关键是看其整合资源的目的是什么。目前看来由政府主导的园区运作得更好，而对于其他不同的产业地产开发主体，政府也需要进行辨别。
中国房地产报：马云携“菜鸟网络”高调进入物流行业，并开始在全国的攻城略地，您如何看待这类跨界投资主体的发展？
张匡圣：菜鸟网络以互联网和物流为概念，正在全国各地大规模地圈地。没有自己的物流基地，淘宝在本质上也只是一家卖流量卖广告的互联网广告公司。但是参与菜鸟网络的还有银泰集团、复星集团等主攻资本、地产的企业，落实到物流层面还是有一定难度的。
如果确实能够以互联网为基础，整合物流仓储信息，把电商、物流统一起来，那么对产业、就业将有非常大的贡献。
