在眼下MALL开发热中，确有贪大求洋现象存在。其实，有一个很重要的观点目前还被人们所忽视：在任何一个国家，其大型MALL的开发都是很有限的，屈指可数就那么几个。但Neighborhood邻里式商业中心则是最普遍，遍地开花的商业中心。在国外，占比例最高的是Neighborhood 邻里商业中心，它是商城中规模最小的一种，通常面积在9000到15000平方米左右。根据各国的实际情况，人口的密度，其规模也会有所差异。如澳大利亚的邻里商业中心规模在8000—12000平方米，美国在20000平方米以下，香港的邻里中心规模较大为40000平方米。到底多大规模适合中国的国情呢？有专家认为40000—60000平方米，也有人认为应该在20000平方米以下，现在还没有定论。
虽说不可完全照般国外的模式，但这一理念有其共同的特征，即无论是哪国人，哪一档次的人都离不开日常的吃喝拉撒睡，而且这种需求在其它精神物质需求之前，它是完全以满足周边居民日常生活需求为基点，根据该区域的消费水平而尽可能全面地合理搭配业态、定位档次，并且没有地域上的限制，可建在生活住宅区、办公楼区、工业区以及市区中心等地方。
邻里商业中心通常由1—2家主力店和20—30家专卖店所组成。主力店占整体商业面积的50—70%，主力店的面积大，租金低，它的作用是招来人流，吸引其它专卖店入住；而其它小面积20—300平方米的专营店则是创造租金收益的主力，这一点还往往被国内商业项目所忽略。
北京一个高档社区有12000平方米的商业面积，你如果问招商团队谁是主力店，他们告诉你是150平方米的面包房或200平方米的咖啡厅， 难怪招商率只有40%的时候就难以往下进行了，因为缺乏有聚客力的主力店，社区又不成熟，难以说服其他商家入驻。
现代人的生活追求效率和方便，生活方式越来越趋于工作、居住和购物在一起的社区环境。人们希望尽可能减少上下班在路上的时间和平时的购物时间，从而提高生活的效率和质量。北京也有类似的项目，例如车公庄的主语城，这是一个集办公、住宅、酒店和购物于一体的综合性项目。
邻里商业中心听起来平常，不那么光彩夺目，但根据不同地区的人文和区域特点尽可以做出自己的特色和花样来。比如在悉尼，近6—7年时间，随着经济和房地产的发展，人们的生活水平不断提高，生活方式也发生了很大的变化。一些地区的商业也被极具特色的人文所带动，如：在以艺术家为多的Paddington区的商业就极有特色，无论是服装店，CD音乐、书店、画廊、酒吧均很前卫并且有其特色；又如以“定客”(DINK-Double Income No Kids 双收入无孩) 、高收入白领、单身职业女人积聚的Balmain，其商业充分体现了这个群体的生活方式— 精致、方便、休闲，一家挨一家的餐馆、酒吧咖啡店；而以家庭为主的区域，则有着较大型的MALL来满足爸、妈、孩各自所需，并且成为一家人周末必去的消遣之处。
可以这样说，地区人文水平可以影响和带动该地区的商业发展，同样有特色的商业也能聚集人气和提升当地的人们生活水平，这是一种互动的关系。现在的北京已经呈现出一些很有人文特色的区域，相信今后这些区域的商业也会被逐渐打造成与其人文相呼应的统一体。
展望北京发展邻里商业中心的未来，我认为以下几个因素可以表明它的可行性和巨大潜力。
第一，就目前北京的住宅小区和办公楼的兴建速度而言，与其配套的邻里式商业中心还没能同时跟上，而现有的密集住宅区，也有增建、扩建或改建成邻里式商业中心的空间。
第二，自2004年12月以来，我国零售业全面对外资开放，使得众多的国际零售商争先恐后地进入北京和上海，其中一部分零售商会寻找邻里商业中心这种类似于他们本土的商业环境来开店。虽说北京目前在建商业项目足有100多个，但能够符合海外零售商选址条件的项目其实并不多。我在独家代理韩国顶级法式面包咖啡厅选址的时候就发现10个项目里只有1—2个项目能够满足他们的开业条件，其它的问题出在“租金太高”（新的项目居然要价和成熟商业一样，租赁小姐还一口一个我们的项目就有这种优势），“商铺出售给小业主后没有统一的商业规划，后期管理更是疑问”，“硬体局限性大”，“招商团队不专业，无法与国际零售商接轨”等等，而仅仅面包咖啡厅这一种业态，新进京的国际品牌就至少有10家之多。
第三，就北京明显的四季气候而言，带顶蓬和空调系统的邻里式商业中心，避免了冬季的寒冷、夏季的燥热、黄土风沙和雨季的泥泞，为人们提供了舒适的购物环境，但需要特别注意的是，配套的商业档次要与周边的居民生活水平相配套，否则有可能成为人们避寒、避暑的地方，而无人购物。
另外，在持有商业中心物业，还是全部出售给小投资者的问题上，除了极个别的开发商毫无社会责任、单纯追求暴利以外，大部分的开发商只是由于资金问题而不得已而为之。
在这种现实情况下，考虑开发邻里商业中心，还有如下明智之处：
第一， 由于10000平方米以下的规模不大，所需资金小，容易被开发商持有。
第二， 招商和管理的风险相比大型MALL要小得多。
第三， 北京市新规定10000平方米以上的商业项目从2006年开始实行三方听政审批程序，那么10000平方米以上的商业项目就有很大的运做空间，也是政府鼓励发展的社区商业形态。
第四， 回报容易得到保障。当一个被全部出租的邻里商业中心有了固定的租金收入之后，就会出现收购这样完整商业中心的买家，他们会是私人、投资基金、地产辛迪加、地产信托等。当地产市场上出现这种成熟的商业中心产品时，各基金经理之间会互相买卖来赚取增值的利润。我在澳洲的仲量联行和Permanent Trustee做地产基金管理期间，所管理的商城群中就有5年内转手2次的例子，而且是整个portfolio(商城群)一起出售。
北京澳邦成行对于打造有区域性特点的邻里商业中心，有着自己的独到见解和脚踏实地的作风，希望在未来能做出几个受居民欢迎的邻里商业中心项目，同时希望能借鉴国外已走过的成功之路，以避免或少走弯路。
