（商产网记者4月3日报道）进入2014年第一季度，在房地产成交量、供应量均出现下滑的情况下，不少开发商纷纷开始降价促销，送茶叶蛋、免首付等各种花招不断，然而，广州的房地产拐点真的来了吗？广州写字楼未来被谁主宰？城镇化会否成为广州房地产的定海神针？
4月3日，戴德梁行在广州召开了第一季度房地产市场分析新闻发布会，会上戴德梁行表示，住宅成交量下滑，一手房价依然上升，土地价格继续走高，预计年中银行利率会下降，房企资金紧缩的情况或将在下半年改善，今年的广州房地产市场不会是“拐点年”。
而广州甲级写字楼出现租金增幅平缓，价格保持上涨，投资回报率将继续下降。此外，随着新型城镇化政策的推进，带动土地流转，拉动内需，一、二线转向城市深耕，将促动广州城中村改造项目、旅游地产、养老地产等成为热门板块。
土地价格走高
商务用地楼面价同比上涨31%
据戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文表示，2014年第一季度，广州十区房地产供应量、成交量、成交均价都出现下滑现象。在房企资金改善以及对后市看好的背景下，房企拿地态度积极，手握重金的标杆房企拿地需求更为旺盛，以至地王频现。
根据统计显示，广州土地成交面积环比下降73%，金额却上升39%。黎庆文认为，主要由于成交地块用途结构差异导致，其中2014年第一季度出让的土地中，商业用途占18%，商务占3%，混合占6%，工业占25%，居住占48%。而成交地块区域分布变化，荔湾区广钢新城的高地价成交对全市楼面均价拉高作用尤其明显。据悉，第一季度的住宅楼面突破2万元每平方米，超过广州楼房成交均价，而商务用地楼面价同比上涨31%。
在住宅成交量下滑，一手房价依然上升，土地价格继续走高，传说中的拐点还会来吗？对此，黎庆文认为，拐点形成取决于供求关系，人口红利逐渐消除，但广州流动人口不断增加，每年大约会新增25万户籍人口，也意味着刚性需求不断攀升。房价从2010年下行，但价格仍超出合理区间，是由于需大于求所决定。
戴德梁行认为，“拐点”形成取决于供求关系的变化
近段时间，由于银行对房企贷款的限制加大，不少的房企出现资金链紧张，戴德梁行表示，这种资金渠道紧缩只是暂时性的，根据过往经验，新一届政府执政初期，尤其是三中全会后的第二年，会将促进经济作为工作的重中之重。
黎庆文认为，“在这样一个时间节点，如果房企由于过紧的货币政策导致资金过度紧张，开发收缩，将不利于整体经济，今年的“货币政策保持松紧适度”即体现了一定的政策灵活性。如果今年国际国内经济持续放缓，预期年中决策者或考虑利率下调，以释放货币流动性，或促进基础设施的建设。一直备受关注的房地产税，由于需要在不同的省市出台针对性的法律，目前广州还在拟写阶段，短期内落地执行有难度，年内不会出台。”
“就目前的市场情况分析，广州房价并未出现拐点，并且仍处于上升通道，只是涨幅减缓。房价的波动是多股力量博弈的结果，但这些因素目前还不具有拐点的能量。”黎庆文说道。
投资回报率下降
广州甲级写字楼空置率8.0%
据悉，广州甲级写字楼总体327.87万平方米，空置率为8.0%，租金平均在166.355元每平方米每月，吸纳量为5.71万平方米，同比上升9.2%。其中珠江新城的空置率最高至14.%，比2013年17%有所下降，租金水平在182.3元每平方米每月。
戴德梁行华中区企业服务及写字楼部主管及董事梁学森分析说，广州的甲级写字楼主要集中在体育中心、珠江新城和越秀区，其中广州2014年第一季度写字楼新增供应量为106万平方米，吸纳量为19%，空置率为6.9%，珠江新城的甲级写字楼占了总量85.5%的吸纳量。
商产网记者从数据得知，广州甲级写字楼的租金增幅平缓，价格保持上涨，投资回报率将继续下降，预计2014年甲级写字楼的投资回报率为5%左右，而未来的三年，投资回报将会持续下降，或至4.5%。而到2020年珠江新城甲级写字楼将基本满租，IT、金融、专业服务、外资企业的区域总部将会是主流客源，新兴的新区，如国际金融城、琶洲、南沙加快填补珠江新城开发完后的市场空白。
城镇化新机遇
限制城市扩张 促进土地流转
推进新型城镇化，是两会提出的重要内容。戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事林力强认为，新型城镇化的未来影响体现在四个方面：其一，在新型城镇化加速期，我国基础设施建设、公共设施投资、房地产开发投资等都将带动经济持续增长；其二，限制城市边域无休止扩张，特别是一二线城市，重点城市转向深耕，而不是盲目造城；其三，新型城镇化在一定程度上依赖工业化实现人口规模、产业规模、经济规模；其四，农村人口落户城镇，促进原有土地供给流转速度加快。
城镇化对于广州房地产突围的机遇，可从对城区与城郊的影响来看，林力强提出，广州市内土地存量较小，但138个城中村能够缓解土地紧缺；城中村落后不规范，改造城中村可有效限制城市恶性扩张；更容易搭便车——享受城市基础配套设施。
而城郊人均居住面积高于全市平均水平，边缘城区的发展有利于缓解市中心土地供给压力；生产过程标准化、劳动密集型产业向城郊迁移有利于其规模效应，提高生产效率。
“我们预测未来房地产的突破，会着重房地产与产业的结合。因此，房地产行业未来新突破可能在工业、农业、旅游、养老地产等热点板块。”林力强说道。
