——专访上海港汇房地产开发有限公司董事长兼总经理王裕强
王裕强，业内所广泛熟知的名字，叱咤中国购物中心的风云人物，最早进入购物中心领域的专业人之一；上海港汇广场，备受关注的著名企业，享誉海内外的中国购物中心典范，不断创新经营的行业代表者之一。
当我们置身于港汇广场那种激动人心盛景的时候，一定会油然而生无限的慨叹和称道。当我们把目光投向王裕强的时候，我们的头脑中闪现的不但是来自心底的敬重，更是实实在在的一种精神力量。当我们把视线聚焦在港汇广场、天河城广场等成功企业的时候，我们欣喜地感受到了中国购物中心最可骄傲的组成部分。
如果要去寻找十年来中国购物中心领域最成功的专业人士和企业家，王裕强是当然的最佳人选之一。王裕强如何引领港汇广场这艘购物中心旗舰徜徉于浩瀚的购物中心海洋？王裕强又将把哪些新的思想融入到港汇广场？我们如何从其成功之中去聆听历史的经验，如何从其创新中把握最可宝贵的启示？带着这些问题，本网记者岁末对王裕强董事长进行了专访。
本网记者：中国购物中心发展可谓风起云涌，在即将过去的2005年，您最大的从业体验是什么？您认为中国的商业地产和购物中心未来的前景会怎样？
王裕强：2005年对我们来讲是个令人振奋的一年，因为这一年我们公司又取得了更大的发展，多方面都有里程碑式的重大突破，效益也在进一步高速提升。我最深切的体验是，创新会给我们带来更多的机会和持续发展的动力。
中国前些年强劲的增长势头，促使很多的本土企业、本土知名品牌成长起来，消费者的支付能力也相应获得持续的提高，加之吸引了大量的外国投资者，所以商业地产和购物中心发展很快。今后中国强调建设和谐社会，可能会更加重视发展的质量，而不再片面追求GDP的高速增长，这必然会使各方面的发展不像前些年那么快，但也会较为稳健，消费者收入增长及投资增长会变得较为平稳，这有可能使商业地产和购物中心的发展也进入一个平稳发展的阶段，不再仅仅强调发展速度和抢占地盘，而是更加重视开发的质量和服务的提升，精益开发和精益管理将会变得更为重要。在这个过程中，商业地产和购物中心会有一个盘整的过程，也会有优胜劣汰，商业地产和购物中心的发展会提高到更高的档次。
本网记者：在即将过去的2005年，上海港汇广场又发生了哪些可喜的变化，取得了哪些新的进展？您本人对港汇广场的进一步发展有哪些新的考虑呢？
王裕强：2005年港汇公司发生了许多令人欣喜的变化。项目开发方面，港汇中心双塔写字楼于7月1日正式运营，有诸多世界500强企业入驻，运营三个月之内就已经达到100%的出租率；12月底，港汇花园103套高档商务公寓完工，为公司业绩增长又增添了强力支持；Shopping Mall经营方面，2005年初我们有一个创新的举措，就是终止与富安百货多年的合作，将原富安百货占据的商业面积全部收回，改造为110家高档品牌专卖店，形成女士用品（以女鞋、包袋、饰品为主）、儿童用品和精品家居三大主题区，使港汇广场成为上海市购买女鞋、儿童用品的首选之地，不仅使收益获得较大提升，也使整个商业形象获得了全面提升。我们在Shopping Mall经营方面开创了先河，把港汇广场建成了一个没有主力百货店的Shopping Mall，完全颠覆了传统的Shopping Mall经营模式。实际经营的结果证明我们的创新之举收到了预期的成效。我们港汇广场项目的整体租金收益在2005年底会达到3.8亿人民币，增长率达27%。
港汇的发展遵循“没有最好，只有更好”的原则，是一个不断跃升的过程，我刚才曾经提到购物中心未来会更加注重精益化管理，我们就是要把港汇未来的发展的重心，放在内涵式发展上，在整个项目硬件保持国际水准的前提下，不断提高管理水平，提高服务档次，引入国际一线品牌和公司，促进合作商家的更新换代，投入更多的资金、人力，塑造港汇的一流品牌，创造更大的品牌影响力。
本网记者：您认为商业地产和购物中心行业发展所面对的最大挑战是什么？港汇广场在招商或者管理方面有哪些经验和体会呢？
王裕强：商业地产和购物中心的发展状况基本是可以算得上是一个国家和地区经济发展的晴雨表，这就意味着宏观经济发展的状况直接对商业地产和购物中心的发展产生决定性的影响。所以，如果上海市的宏观经济发展进入调整或发展速度变缓，这将直接影响上海市民的可支配性收入和投资总量的增加，最终对居民消费需求和商业地产需求产生根本性的影响，这会成为上海商业地产和购物中心的最大的挑战。
招商方面，我们有以下体会：
1、标志性的品牌或公司进驻，会提升项目整体或局部的经营档次，具有较大的号召力。我们在招商过程中，通常会在每一个楼层，每一个主题区域，引进若干标志性品牌或商家，从而提升整个楼层和区域的关注度，从而提升经营档次；
2、强强合作，能够达到共赢的目标。对于大租户，我们在提供国际水准的服务前提下，在商业面积、位置、租金、服务等方面给予更大的优惠和支持，使它们获得更大的成功。永华电影院获全国票房收入首位、名店运动城的销售业绩在其全国各分店中稳居第一、施华洛世奇等名店的零售额均居各分店排名榜首位。诸如此类大租户的经营成功，也使港汇的吸引力更加强大，给港汇带来更大的发展动力。
3、为了建立特色，有时候要牺牲局部利益，换取整体利益。在购物中心发展的过程中，需要突出一定的特色，引进多种业态，共同烘托整体的商业氛围，我们就在大的主题区外，以较低的租金收益，吸引诸如新华书店、各类特色小店、乐器店、饮品、点心店等商家入驻，充分满足顾客购物、休闲、娱乐、文化、交际等方面的多功能需求。虽然局部的租金收益不高，但是整体的商业氛围浓厚，港汇广场的全面收益只增不减。
4、注重比邻商家的协同提升作用。我们港汇不仅注重自己的租金收益，更注重商家的赢利。所以，在招商过程中，我们总是依据商家所居的铺位情况及经营内容，有意识地将一些在经营过程中不会产生冲突，又能相互补充、相互促进的品牌安置在邻近的区域内，使它们产生相互依存的共生作用，提高赢利水平。比如，我们在三楼设立了一个免费的儿童乐园，每天都能吸引大量的家庭带着儿童光顾，围绕儿童乐园，比邻而居的是一些包括迪斯尼等知名品牌的儿童服装、儿童玩具、儿童图书、益智用品等商家，他们相互支持，形成了充满吸引力的品牌系列，赢利条件非常优越，受到了商家的普遍欢迎。
5、铸造自身品牌，促进商家不断赢利。我们经营港汇广场，一直坚持自身的品牌战略，那就是在顾客心目中，应该“先有港汇品牌，然后才有商家品牌”，决不能造成“只有商家，没有港汇”的情况出现。顾客是否光顾，关键要看整个购物中心在市场上的影响力，他们慕名而来，进入购物中心之后，才会注意到各个商家的品牌。如果购物中心在市场上没有响亮的声誉和品牌影响力，顾客根本就不会光顾，里面有什么商家就没有什么意义，商家也不会赢利，一些有影响力的品牌可能不会进入或者会撤走。所以，购物中心一定要铸造自己的品牌，要规范商家的经营行为，保证整体的商誉，并且要不断在硬件设施、经营形象、品牌规划、商业布局、商业推广等方面，有一个全局性的规划，不断落实在日常的经营活动中，在广大顾客中间树立良好的口碑，创造深厚的顾客忠诚度，不断加大品牌含金量。这样才能吸引一些著名品牌常驻，吸引更多有价值的顾客。
本网记者：您如何看待商业地产和购物中心行业今后的发展形势？您认为今后行业发展的主要特征是什么？
王裕强：如果中国经济继续持续稳定发展，那么商业地产和购物中心今后也会保持较好的发展势头，对于上海来讲机遇仍然会很多。
首先，2010年上海世博会的举办，本身就是推动上海市发展的一个重要力量，对上海的硬件和软件环境提出了更高的要求，将促使上海市各方面的硬件建设和服务有一个全面的提升；
其次，上海的人口数量在未来将超过2000万人，比许多国家全国的人口都多，加上周边高速公路连接起来的2小时车程城市群，拥有一个巨大的消费群体，具有强大的消费能力；
其三，上海市要建成全国最大的物流集散中心，会吸引更多的国内外公司在上海设立办事机构或将区域总部设在上海；
其四、上海正在逐步确立建设国际金融中心的地位，这也将吸引众多的国际性公司进驻上海。
以上种种条件，为未来商业地产和购物中心的发展提供了很好的机会，所以，我认为上海的商业地产和购物中心发展还有很大的空间。
我本人认为，商业地产和购物中心未来的发展会有以下5个特征：
其一，硬件环境开发的档次会进一步提升，基本上不会再有低档次的项目开发；
其二，服务水准完全和国际接轨，将向顾客提供更多高附加值的服务；
&
