越来越多的人在海外买房投资，越来越多的房企出海，开拓市场。那么在澳洲开发房地产要注意什么？买房通过哪种途径好？当地的房价水平如何？近日，记者在广州举行的澳洲房产推介会上，采访了澳洲辅诚集团董事长陈寅。
他当过兵、打过仗、负过伤、做过连锁店、“养”过牛、现在在澳洲建房和卖房……
“五年换一个行业。”陈寅太太曾经这样评价陈寅。在不同行业中转换，陈寅说，他乐在其中。“从学生到战士、商人、工人、农民，可以说工农兵学商我都干过。”
后来，房地产却成为他的主业。近年，他开始致力于澳洲的房地产开发和销售。虽然他在很多人眼里已经很成功了，但他认为自己并不那么成功，只是做自己想做的事。
谈楼市 澳洲住房空置率只有2%-3%
南都：您在墨尔本房地产业多年，认为澳洲与中国的房地产业有怎样的不同？
陈寅：最显著的区别是中国房子的空置率比较高，澳洲空置率只有2%-3%，因为澳洲的房子比较稀缺。澳洲房屋年供应量远远低于人口增长，但房价涨幅却很稳健。有统计数据显示，在过去几十年，每7到10年房价才翻一倍。
南都：那澳洲的二手房交易应该很活跃。
陈寅：的确是。在澳洲，几乎每一套房子都可以租出去。只要你有能力付得起首付，后期的房贷就不成问题，因为如果首付30%或以上，每月租金完全可以抵消当月房贷。但在国内，若用贷款买房，能有多少房子的月租金可以抵消月还款额呢？
南都：二手房交易和国内有怎样的不同？
陈寅：交易手续要比国内简单的多。但会出现四个律师：卖方律师、买方律师、银行律师、贷款律师，银行贷款转接、房屋交易等手续，当天四个律师就可以办完所有手续。
另外，在澳洲投资“实体”，签买卖合同时必须有律师见证才能生效。也就是说，澳洲的法律相对健全，能够充分保障投资者的利益。而在中国，投资较难有保障。
南都：听说当地居民很少炒房。
陈寅：这纯属道听途说。在澳洲，投资房产的人真不少，很多当地人也买多套房产作为投资或者资产留给后代。
南都：澳洲房价水平与当地人收入水平是怎样的？
陈寅：当地的房价相对国内房价而言是不高的。一个应届毕业生的年收入约5万-8万澳元，除去基本生活消费以外，相当于两至三年就可以偿付一套房的首付。这对国内大部分应届毕业生来说是很难的。
谈开发 拿着钱贸然就过去了，结局很惨
南都：与国内相比，在澳洲开发房地产项目最大的不同是什么？
陈寅：在澳洲开发房地产项目，最为关键的是信誉机制。房企在澳洲拿地及开发的过程中，都不会全部用自持的现金，基本都会向银行借款。所以信誉对开发商尤其重要。
南都：各种税率会不会很高？利润能有多少？
陈寅：其实和国内差不多。土地税、印花税、企业所得税等都是要支付的。但没有统一标准，各个区政府都不同。开发利润其实也和国内差不多，一般在25%左右。但也很难说，因为国外的条条框框比较多，如，要对市政做贡献，不修路不能卖，项目内要有公园等，而不能卖的路和公园都是开发成本。
南都：近两年，万科、碧桂园等国内知名房企都走向国外，你对此怎么看？
陈寅：这是好事，有利于国内的房地产业的进步与发展。
南都：有没有开发不成功的案例？
陈寅：太多了。在国外开发房地产项目不同于国内。很多国内企业，对当地的市场、政策等都不了解，拿着钱贸然就过去了，结局很惨。一个朋友7年前花20多亿在澳洲拿了一个项目，到现在还没有开工，照这个进度估计再过20年也不能完工。
另外一家在国内排名靠前的房企，用4500万元在悉尼拿块地(我觉得不值这么多)，这块地性质为工业用地，上面还有别人的一个仓库。如果在国内，这两个问题可能容易解决，但在国外，政府卖地后不会过问这些事情。作为开发商，你想让人家的仓库搬走，即使人家同意，你也得帮它找新地方，并且要赔偿损失。
南都：造成这种现象的最主要的原因是什么？
陈寅：中国很多企业的特点是：宁愿相信所谓的自己人，也不相信专业人士。很多企业对知识产权不尊重，对当地了解也不够，更缺乏考虑，以为把国内的“那一套”搬到国外即可，但事实并非如此。
