近日，国内刮起一股中小房企转型走“产业+地产”的模式，比如武汉尚鼎投资100亿元打造跨界服装产业园。比如万通实业进入工业地产领域，以软件和创意等为主题开发的武汉光谷联合投资公司，近日在香港联交所上市。比如北京大红门服饰创意产业集聚区。比如青岛中际服装产业城。比如上海中国纺织服装品创业园。笔者对这种“产业+地产”模式，也即园区地产模式，并不看好，这种模式未必是中小房企转型方向，依据如下。
第一，这种模式主要看产业集聚模式，可以把上下游产业、研发、教学、设计、仓库、批发、物流、生产中心的用房全部集中到一个园区内。但是，进入园区的企业发展前途到底如何才是决定园区供应方成败的关键。如果服装库存太多、老式，就未必能够转型成功，那么就容易衰退。一旦亏损，就面临退出园区。另外，存在其他园区抢本园区企业的挖角可能。很明显，将来的入住率才是决定开发商是短期成功还是持久成功的依据。
第二，“产业+地产”模式主要是通过出租收费来获得回报和收回投资成本，一旦房价下跌三成，那么变成开发商净资产缩水三成。如果地方政府土地价格拍卖下降6成，那么，开发商又将面临园区土地价值损失6成。这种模式不仅是园区模式，还有生活区在里面，一旦某些企业退出园区，那么这些退出的企业群如果在园区生活区买进住宅楼，面临抛售的可能。如此，就会加剧园区鬼屋的大量出现。从繁华演变成落寞也不是不可能。
第三，任何一家中小房企，都解决不了园区内企业的产品竞争力，只能眼睁睁看着他们的落寞。如果压缩到自己搞实体企业，那么就会大大压缩品种，但是，一家实体企业如何经营好也并不容易。除非能够挖到国内顶尖并购整合专家坐镇，那么发展企业实体转型才能成功。否则困难重重。
综上所述，笔者认为，中小房企转型“产业+地产”的综合性园区模式，由于入驻实体企业太多，结果还是陷入这些企业同质化、低端发展，没有竞争力、高利润率、品牌影响力，所以，这种转型不具有持久性。另外，房地产、土地面临贬值，也是让资产流失。笔者认为，这种模式没有产业门槛，所以，跟风者会很多。但是，并不是中小房企转型模式。
