一场声势浩大的“扫黄”行动让东莞成为全国的焦点，网友戏称：东莞的支柱产业遭受重创。然而实际上，作为“中国制造”的鼻祖级城市，东莞的产业变迁以及与之伴随的产业地产的发展，是中国产业升级过程中的重要样本。
“去年公布的数字是，东莞有18个产业集群专业镇，比如虎门的服装产业集群、长安的五金模具产业集群、清溪的电子产业集群等等。整体来看，它们大都处在转型升级阶段，对相关的地产配套提出了新的要求。”3月3日，东莞市社科联学术研究部负责人胡青善在接受中国房地产报记者采访时表示。
对于东莞市政府部门而言，产业升级必须依托产业地产的升级。东莞战略新兴产业研究中心主任助理龚佳勇告诉中国房地产报报记者:“政府希望地产背景的开发者整合区域内的各类资源，打造一个产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。”
然而，东莞过去土地开发的规划缺失和制造业的“自由生长”，造就了工厂虽多却相对散乱的现状，难以形成合力、促动产业聚集，从而很难实现依托于产业地产的规模化升级。与此同时，国内产业地产商目前主流的盈利模式也在东莞遭遇“水土不服”，转型升级的前景仍不明朗。东莞过去土地开发的规划缺失和制造业的“自由生长”，造就了工厂虽多却相对散乱的现状，难以形成合力、促动产业聚集，从而很难实现依托于产业地产的规模化升级。与此同时，国内产业地产商目前主流的盈利模式也在东莞遭遇“水土不服”，转型升级的前景仍不明朗。
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东莞土地开发一直有所谓“少、小、散、乱”等特征，原因在于其市级政府下面没有区，直接管辖镇，而镇级政府历来自主权较大，总体规划执行不到位。其产业格局也有“只见星星，不见月亮”的说法。
受此影响，无论住宅地产开发，还是产业地产开发，都面临基础条件的限制。“东莞的问题是长期以来形成的，导致项目的规模比较小，布局比较乱，中心城区不够突出，路网等基础设施布局比较散乱；在原先的这种自下而上的发展模式下，东莞的水、电、路、变电站等需全市统筹的问题比较突出。”提供各类地产咨询服务的戴欣明工作室高级合伙人吴若末对中国房地产报记者表示。
而目前，东莞土地开发的最大问题是“无地可用”。根据今年东莞“两会”上披露的官方数据，东莞2465平方公里土地，已利用1160平方公里左右，占全市总用地44%，除山水等生态控制用地1103平方公里外，剩余真正可用土地仅约200平方公里，不足全市土地面积的10%。
因此，新建产业地产项目的机会少之又少。产业地产开发商天安数码城集团一位部门负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，天安数码城集团从2009年开始拓展东莞的项目，到2012年才落地一个，正是受到了上述两大因素的限制。
正如龚佳勇所述，产业地产往往是在大块土地上进行整体开发。由此，“三旧”改造土地成为东莞地产开发的主要来源。但目前在东莞实施“三旧”改造的土地上兴建住宅房地产项目的比例超过80%。而今年的东莞“两会”上，市政府报告中指出，房地产项目的收益不具有可持续性，后续的基础设施、教育、医疗、治污等成本又需要地方政府承担。相比之下，产业地产项目的收益是持续性的，并且产业人口、特别是高素质的产业人口将有效带动区域消费，促进现代服务业的发展。
据东莞战略新兴产业研究中心调研，目前东莞有14万亩的旧厂房用地，可整合出77块300~500亩的用地，总面积约29700亩；34块500~1000亩的用地，总面积约23400亩；8块1000亩以上的用地，总面积约9300亩。即14万亩中可成片开发的旧厂房6.3万亩。
“市政府今年会花大力气调整房地产用地和产业用地的比例关系，为产业的发展预留足够的用地。在非城镇核心区域，要控制商品住宅的开发，整合利用好原有工业园区土地。这已经落实为产业地产的诸多鼓励性政策。”胡青善参与了相关文件的起草，故有此一说。
据前述天安数码城集团部门负责人透露，东莞即将出台政策，要求各镇街把从低成本改造项目中得到的收益，补贴给高成本改造项目，比如从旧厂房权利人自行改造项目中收取的土地收益，补贴城中村改造项目，从房地产改造项目中得到的收益补贴产业类改造项目，以切实推动包括产业地产在内的非住宅地产行业发展。
