近日，旧城先锋路中山公园旁一待开发空地围墙上的几个字——“清远市沃尔玛购物广场”，引起了广大市民热议。
据了解，该地块为旧城A16号区原中旅社、老干局及园林处用地，提出该用地变更的企业名叫清远市世纪鑫元投资发展有限公司。公示资料显示，该总用地面积24930平方米，为商业用地，兼容商务办公及少部分公寓，容积率不大于2.8，建筑层数不超过15层。
沃尔玛落户清远存变数
尽管据清远市规划局用地科相关负责人证实，该地块所属开发商已经与沃尔玛公司签订了进驻协议，但从各官方机构尤其是沃尔玛中国总部“只要没开业就存在变数”的表态看，沃尔玛是否真正落户于此并没有最终结论。即便如此，在清远当地民间网络平台上，许多网民仍充满期待：清远市区终于有了国际500强百货品牌。
为何沃尔玛入驻旧城存变数？
一份2012年土地招拍挂成交数据显示，清远市世纪鑫元投资发展有限公司曾于2012年2月24日竞得该地块。在其招拍挂条件中有明确要求“竞买人报名时需提供世界500强2010年排名前十名企业之中的商业零售企业同意其品牌进驻该地块进行经营的书面材料”。
清远市外经贸局投资促进中心相关负责人介绍，早在几年前，沃尔玛公司确实计划将清远店选址于此。清远市规划局相关人员也证实，该地块所属开发商已经与沃尔玛公司签订了进驻协议。但他同时表示，由于项目建设要经过规划、报建等多个程序，具体什么时候开始建设他们也不清楚。
然而，记者从沃尔玛官方获得的消息却模棱两可。记者致电求证沃尔玛英德店一刘姓负责人，对方称不清楚，让记者咨询沃尔玛中国总部。记者根据沃尔玛官方网站电话致电中国总部，一名女性工作人员告诉记者：“目前我们还不知道情况，按照我们的规定，只要没有正式开业就不会对社会随便公布，而且只要没有开业，就可能存在变数。”
“确有可能存在变数。”清远一位资深地产人士分析，现在所谓沃尔玛广场所在的旧城区域，近两年商业发生了巨大变化，“除了城市广场外，该项目对面的锦绣清城广场前年底重新开业，随后大润发进驻，竞争越来越大，而旧城本身拥挤，很难承载更多人流，随着各种问题凸显，沃尔玛是否会作出调整，也是有可能的，现在还不得而知。”
上述清远市外经贸局投资促进中心负责人在接受媒体采访时也表示：“相关部门也多次与沃尔玛公司沟通过，我们也给沃尔玛推荐过很多地方，他们都觉得不合适，人流密集的地方基本都有超市了，不密集的地方他们又觉得不满意。”
为何清远对沃尔玛如此期待？
清远社会各界对沃尔玛为何有这么大的期待？
“超市、百货及电影院等大商家的档次及规模体现了一个城市的商贸文化发展水平，清远目前已进入城市发展的快车道，但知名大商家稀少，较为知名的品牌只有规模不大的华润万家及益华百货。相比佛山、中山及东莞等珠三角地区级城市，甚至有沃尔玛进驻的英德，清远商业中心的商家档次、规模、数量有较大的差距。”在清远生活多年的地产资深运营商赵千河如是分析。
据了解，目前，广东知名的超市品牌，清远市区仅有益华百货、大润发和华润万家3家。清远职业技术学院教授李东在接受媒体采访时表示，这与清远目前的经济总量是不相符的，在一定程度上反映了清远商业的落后。
数据显示，2013年，清远市实现社会消费品零售总额509亿元，同比增长10.7%，增幅比全省平均水平低1.5个百分点，在全省21个市中排位第17。而GDP方面，去年清远的总量为1093亿元，排在全省第14位。GDP总量与社会消费品零售总额排名相差3位。
据悉，清远当前正运营的商业广场主要有3个，旧城的城市广场商业总面积为10万平方米；锦绣清城总建筑面积为10万多平方米；新城的赢之城，建筑总面积5万多平方米。就目前商业规模来看，清远现有大卖场规模都不够大，卖场氛围、商品种类等方面都有所欠缺，和广州等大城市相比有一定的差距。
商品种类方面，清远的超市或商场内商品种类相对有限，选择面比较小，供年轻人选择的品牌不多，中高端的商品更少，满足不了日益增长的消费需求，导致了一部分消费流向广州——许多市民选择周六日到广州购物消费。
为何旧城不宜过度集聚商业项目？
由于目前旧城商圈成熟，许多人形成了到旧城购物消费的习惯。然而随着城市发展，旧城面临着新的城市问题。
赵千河分析，商业中心是人口聚集区，人流量很大，对交通环境比如道路宽度、停车等要求很高。“但旧城是经过数十年数百年发展而成的老城区，街道狭窄，拥挤不堪，人流承载量面临极限，其交通环境、城市形象、商业规模、商家的档次等方面与现代化城市相差甚远。”
“现在商业项目往旧城聚集，追求聚集效应本身没问题，但旧城现有的城市环境，或将成为商业发展的致命缺陷。”一位曾在清远开发过商业项目的老板分析。
据了解，早期旧城商业中心主要集中在以城市广场为中心范围内，商业总规模预估有30多万平方米，2012年总建筑面积达10万平方米的锦绣清城重新开业，现在附近又有一个占地约2.5万平方米的商业项目（按照最大2.8容积率计算，总建筑面积超过7万平方米）。
“个人认为，沃尔玛选址在锦绣清城对面不太适合。”资深地产人士陈朝钰接受媒体采访时认为，旧中旅社附近已有大润发和益华百货等清远较为大型的商场，沃尔玛再进驻竞争会更加激烈。沃尔玛会导致人流量更大，对本来就易拥堵的周边交通状况来说，无疑是火上浇油。
