据《中国房地产报》，一边是政策层面接连放出的利好信息，一边是私募业内频频爆出的兑付危机案例，地产私募基金的行业分化已成为必然。
继今年2月份的北京中欧温顿私募基金因到期兑付危机陷“逃跑门”事件后，近期，位于深圳的汇联金融服务控股有限公司刚因秦皇岛项目损失9000万元，目前公司业务被迫暂停，业务人员几乎全部解散。
这或许只是冰山一角。由于房地产行业的景气度下降，房地产私募兑付正进入敏感时刻。
“地产私募基金的危机其实是来自于房地产行业的风险，尤其是三四线城市风险正在暴露。私募基金的自身规模和团队实力一定要大要强才能应对风险，小的私募基金最终将退出舞台。”中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示，为防范风险，“建议监管部门对私募基金规模设置一个起点”。
“不承诺保底”
私募基金的兑付压力正在显现。对于项目到期不能兑付问题，信托业界有一条不成文的行业潜规则，那就是刚性兑付，私募基金在得以与信托同台竞争之后，是否也会遵循这一定律？
“照目前情况看，私募一般也会提出刚性兑付一说，这有利于提升私募信任度，从而吸引更多投资人参与，也是其与信托竞争的一个方面。如果没有刚性兑付的保证，恐怕产品吸引力将下降。”中投顾问高级研究员郑宇洁对中国房地产报记者表示。
据了解，由于前述汇联投资的河北秦皇岛项目到期，开发商偿还不了，汇联需要给投资人先兑付本金和利息共9000万元，事后才能处置抵押物。
然而，由于规模和实力较小，9000万元的负债几乎足以压垮汇联投资，而抵押物的价值也早已缩水。
“虽然有抵押物，但在项目到期后，私募基金首先要解决兑付问题才能处置抵押资产，而对于小规模的私募基金而言，往往难以掏出大笔资金来垫付。”北京一家地产私募基金负责人对中国房地产报记者表示。
该负责人告诉中国房地产报记者，私募基金其实并不承诺刚性兑付，这在与投资人签订的风险责任书中都有明确表示。不过，如果出现问题，真让投资者血本无归的话，私募基金再想找资金也就很难了，所以“不能让投资者的本金亏太多”。
荣盛泰发基金董事总经理刘令在接受中国房地产报记者采访时也表示，“我们不承诺保底，不承诺固定收益，这是私募的底线。”但“仍然会有很多投资者愿意把钱交给我们，一是因为投资者分多种类型，那些风险偏好型、追求高收益的投资者会选择私募基金，二是我们的竞争优势——经验丰富的专业管理人才、精准的项目信息、严谨的风控措施、细致的投后管理、强大的风险处置能力等都很具有吸引力，我们的投资者很多都称得上是专业技术型投资者。”刘令告诉中国房地产报记者。
对此，郑宇洁也表示，“在金融市场化逐渐深入的情况下，加之私募主要针对经济实力较强、投资经验丰富的人群，刚性兑付也可能将打破，这将涉及私募机构与投资人之间的具体协议。”
须防风险
尽管个别地产私募基金曾出现了兑付问题，而且随着行业整顿的深入，疏于风险防范和实力不济的地产私募基金兑付危机案例还将出现，但这并不妨碍整个地产私募行业的飞速发展。据深圳市私募基金协会统计数据显示，截至2013年10月底，全国房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。
近期，从中国证券投资基金业协会到国务院，都对私募基金的地位和作用给予了肯定和鼓励。不少私募基金已经成为可以从事私募证券投资、股权投资、创业投资等私募基金投资管理业务的金融机构，并且可以直接在二级市场开户入市。
一系列政策利好，都意味着私募基金的发展规模将更上一个台阶。
私募基金在迎来利好的同时，风险问题同样需要重视。尤其是对于地产私募基金而言，能够把控和化解风险，才是生存之道。
“如果仅仅是抱着放贷心理去投放资金，将来风险肯定会很大。而政府不会去监管，关键是地产私募基金要建立自己的防火墙，组建专业团队，前期要做市场调研，了解城市环境、企业信誉和项目评估；对进程也要进行监督。”胡志刚分析称。
“我们已经不投三四线城市了，就算是一二线城市也会选择位于核心区域的项目。像商业、酒店，对资金占用量较高的项目我们会很慎重，主要偏好刚需项目和住宅项目。”前述地产私募基金负责人告诉中国房地产报记者，“虽然投资大房企的风险会低很多，但是利润点也很少，比如投资小房企可以挣5个利润点，投资大房企只能拿到1个点。”
刘令则告诉中国房地产报记者，为控制风险，荣盛泰发基金在投资地产项目时，“首先所投区域必须得是荣盛发展投资过的市场，这样能迅速了解当地市场情况、开发商背景、项目具体情况等，能完全从市场角度来判断和把控投资风险；其次，强调过程中管理，从投资款划到项目公司，会在财务、设计规划、工程进度把控、销售甚至后期物业等环节派驻专门的投资管理人员来管控项目；还要看好所投项目地块，这样即使出现问题，还可以把地块接手过来自己做。”
“对于一些小房企，如果对方不接受这种风险控制，我们可能就会放弃这个投资，这也是对投资者负责。”刘令进一步表示。
“政府鼓励企业直接融资，放开民营资本，这些民营资本可以组建民营银行，还可以成立私募基金。但如果私募基金运营不好，就会败坏信誉，所以私募基金的团队和规模还是要大一些才行。这样如果所投资房企出现了问题，大的私募基金还有能力挽救他们。”胡志刚分析道。
