上一轮城镇化进程的野蛮生长给商业地产带来的结构性泡沫尚未消化，电商的冲击又让许多商业地产商措手不及。九洲远景（上海）投资管理有限公司董事长王敬在接受中国房地产报专访时认为，未来商业地产的领导者一定是线上线下融为一体的企业，任何房企都不应该拒绝“全渠道”的大趋势，同时，商业地产商也不必追求大而全，专注细分市场——如三四线甚至县级市场、社区商业等也能够活得精彩。
中国房地产报：你曾提出房企未来发展的三种趋势——集成（综合商社）、整合（价值链重组）和分拆（专业细分）。就目前行业走势来看，哪种趋势更有优势，哪些企业在这方面做得比较突出？
王敬：这三种趋势其实是战略选择，很难说哪种更有优势。
集成是指多价值链的集成，其实就是多元化，这是去年初我们发表的一个观点。去年房企海外扩张和多元化已经变成主流。在转型期，房地产企业通过多价值链集成，从纯粹的房地产开发企业变成服务型或者其他类型的企业，这就是多元化集成。
这方面走得比较早的是万达，通过多价值链集成，在影院等延伸领域获得了成功。现在万科的做法也是一样，要变成配套服务商，将来还要多元化投资，涉足金融、银行、学校、教育、医疗、保险等。
这种模式对大型企业更有借鉴意义。上市公司都需要增长，如果现有业务不能支持每年20%的增长，就需要寻找其他机会。对中小型企业而言，这种模式就未必是好的选择了，在主营业务还没有做好的情况下分散精力，反而不利于成长。
价值链重组的模式是指，在发展的过程中寻找一些中间环节的创新。比如代建模式，原来的房地产企业变成了一个投资商；又比如大物管模式，房地产企业变成资产管理者，但并不是投资人。其中做得比较好企业也很多，比如凯德。万科其实也在向大物管的模式转变，部分而不是全部持有不动产，靠替投资人管理资产来获取利益。
分拆是指专注在细分领域，比如住宅领域、养老领域、商业地产、旅游地产的佼佼者，适合中小房企。
总之，企业要根据自身规模大小和企业愿景来选择发展路径。
中国房地产报：电商和商业地产的关系越来越微妙，你觉得二者有没有融合协作的可能性？
王敬：从跨渠道到多渠道，在国外通常是阶梯型的变化，传统企业走到全渠道是一个必然的过程，这一过程是传统企业而不是互联网企业发起的，当然也是新技术推动的。但是，中国的传统企业是叠加型发展的，全渠道更多是互联网企业发起的。
实际上，对任何一家传统企业来说，都需要新技术来改变自己的效率，进行线上线下融合，这个趋势是不可逆转的。拥抱互联网，将信息流、资金流、物流进行整合和交替融合，线下企业有独特的发展优势。
中国房地产报：你提出“全渠道购物中心”将是未来商业地产发展最重要的趋势之一，如何理解这种概念？大数据战略会在未来成为商业地产领域的杀手锏吗？
王敬：“全渠道购物中心”是指线下和线上相互融合的组织形式，产品可以在任何渠道里进行销售，未来的领导者一定是既有线下渠道又有线上渠道的企业。
既然全渠道是趋势，传统企业就不能拒绝，不管是移动互联网还是智能化。智能化产生的大数据作为资产可以进行管理，最终的结果都反映在财务上，使得销售额和盈利提高，这是企业的根本目标。而通过线上增加额外销售，分析购买痕迹，可以对消费者的消费行为了解得更清晰，增加购买机会和效率，提高销售额。每一种方式围绕的都是改变销售额构成、利益构成。
这样一来，就会让你更贴近消费者，增加了销售机会。比如购物中心有300个店铺，购买一般是在两个店铺里完成，那么根据互联网大数据分析进行调整，就可以让这两个品牌变成四个，增加客单价，改变根本的财务结果。
