2014年首季广州房地产市场报告出炉
近日,戴德梁行、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕“五大行”相继发布2014年第一季度广州房地产市场报告,一致显示今年第一季度,因为国内企业租赁需求稳定,带动广州甲级写字楼空置率下降,天河北及珠江新城优质写字楼业主叫价能力增强;展望后市,各机构均预测,国内企业扩租及升级需求将支撑广州甲级写字楼租赁市场,供应压力的下降将促进广州甲级写字楼整体租金稳步上升,虽然受政策因素影响国企大桩交易将减少,但民企需求依然旺盛,预计一手写字楼散售市场仍将持续活跃。
市场回顾
优质写字楼受青睐 空置率降至12.2%
报告显示,2014年第一季度,由于没有新项目落成,广州甲级写字楼市场总存量维持在372万平方米,净吸纳量由上季度的18万平方米放缓至4万平方米,来自国内企业稳定的租赁需求带动空置率下降至12.2%,环比下降0.6个百分点。仲量联行华南区研究部高级经理曾丽指出,由于拥有扩租及新设立办公室需求的租户普遍青睐天河商圈及珠江新城等优质写字楼,因此业主信心增强以及进驻率的改善使部分优质写字楼租金继续上升。另一方面,由于面临租户流失,部分旧写字楼业主及时对租金进行了调整。受珠江新城优质写字楼租金上升的带动,本季度末全市平均租金环比增长0.9%,达157元/平方米/月。
资本值增长放缓 平均资本值环增0.7%
与此同时,写字楼资本值增长出现放缓。国企购买写字楼需求受政策性因素制约,导致整体需求受到一定影响。再加上自过去几年资本值升幅较快,投资写字楼购买门槛上升,导致部分私人投资者采取观望态度。本季度投资需求以民营企业买家的写字楼自用购买需求为主,甲级写字楼平均资本值达37500元/平方米,环比增长0.7%。
供应压力下降将促整体租金向上
后市展望
展望后市,各大中介机构纷纷指出2014年广州写字楼市场将出现供应压力下降的机遇,仲量联行的报告指出2014年全年广州甲级写字楼市场新增供应竣工面积将仅有16万平方米,是全部位于珠江新城的单一业权项目。因为2014年中的新增供应目前预租情况都非常良好,已超过60%。较低的新增供应量和项目较高的预租率,加上写字楼项目开发商本身的自用面积,以及来自国内外企业稳定的新增写字楼需求,将带动广州甲级写字楼的空置率进一步下降。
另一方面,虽然年初各方面的经济数据例如投资和消费方面仍然呈放缓的局面,但市场仍然预期进一步经济改革措施的出台将有利金融业和其他相关产业的发展。再加上,广州租金的平稳发展态势,将继续有利带动盈利能力不俗并有业务扩张需求的本土企业从非甲级升级搬迁到甲级写字楼。同时,预期经济刺激计划会带动更多珠三角及其它国内企业在广州设立新办公室,同时也会推动现有企业对写字楼的扩张及升级需求。珠江新城及天河北由于其商务氛围成熟及拥有更优越的写字楼硬件设施,将受到有搬迁及升级需求的企业的青睐;越秀区写字楼由于其设施老化,或会有部分租户外流。
由于全市整体空置率将继续保持下降,而新增供应预租率较高,对现有大厦业主的压力大为减弱,整体租金水平预计将稳步上升。位于天河、珠江新城空置率较低的优质写字楼业主租金叫价能力将增强。即便如此,珠江新城区内竞争也逐渐激烈,越来越多新项目逐渐加入提前预租行列,将压抑整体租金增幅过快。而部分位于天河北及越秀区的旧写字楼业主或会采取更灵活的租金立场吸引租户。
