“我们最近几天也比较忐忑，真正忐忑的是打造一个平台可能不难，关键是怎么做好。”4月2日，泛海建设董事长韩晓生在接受中国房地产报采访时坦露转型缘由和未来发展重心。
3月27日晚间，泛海建设公告宣布，拟收购民生证券73%股权，收购完成后，将成为民生证券新的控股股东。而通过股权转让的方式，民生证券也变相“宣告上市”。这是房地产上市公司控股券商首例。
除了收购民生证券，泛海建设还拟通过全资子公司认购中国民生投资股份有限公司（简称“中民投”）股份10亿股（中民投首次发行价格为每股1元），占中民投计划总股本规模500亿元的2%。
“泛海建设计划利用未来三到五年的时间，打造‘房地产+金融+战略投资’发展模式，基本形成各业并举，互为支撑、联动发展的新业务格局。”韩晓生表示，未来地产业务占比将下降，金融将对公司形成新的力量支撑。
布局金融为转型
“一个是行业自身的问题，一个是国家大环境提供了一些可能政策，再一个就是大股东具备的优质资产促成了这次转型。”在更大的程度上，韩晓生认为公司的转型是主动的。他认为转型一直是公司在思考的问题，最终做决定综合了三个层面的因素。
第一个层面是行业本身的转型需要。韩晓生认为，房地产行业在快速发展的20年当中已经逐渐进入饱和期，尽管现在很多的转型是朝着养老地产、旅游地产等不同类型的细分市场去发展，但整个行业特别是以住宅和商业物业为基础的一些产品逐渐进入饱和期。也正是因为房地产行业进入饱和期，目前整个金融形势和国家整体经济形势的影响，使得国家出台一系列政策，房地产行处于调控阶段，不是说完全控制，它也在调整。
“对这样一样形势，我们的判断是，作为一个城镇化刚刚起步的国家经济来讲，房地产行业还会发挥很大的作用，它的发展还会稳定地往下发展。”韩晓生说。
第二个层面，从泛海建设本身的条件来说，公司在七八个城市开发，一般位于城市中心的综合物业作为公司产业，中高端产品。在行业的大背景下，公司对未来的发展感受到了压力。基于这样的判断，泛海选择对地产行业的策略是在现有的基础下做优做强。
在韩看来，上市公司肩负着对股东的责任，对股价和业绩的要求，目前情况下，不得不寻找整个公司未来的发展基础。他判断，房地产业是公司现在乃至今后很长一段时间内的基础，这个基础要做优做强。在这个基础上需要有新的业务进来。现在很多企业如万科、恒大]等进军银行，还有很多企业在跟互联网公司合作，这说明房地产企业也在根据现在的情况千方百计地寻找未来的出路。
从国家大的环境考虑。除了有目的有计划的调控之外，国家整个经济的一些政策在放宽。最近看到的一些关于优先股的政策，还有国务院出台的一些关于收购兼并的政策。实际上是在鼓励企业，特别是上市企业去做大做强。这就给公司在金融上、政策上、财税上提供了现实可行条件。
第三个层面是，往哪个方向转？泛海建设最终根据目前大股东的优势，所以思考的是依托大股东的支持，如何整合大股东的优质资源。
“大股东目前拥有的资源、大股东的支持意愿决定了我们这次转型，能够有一个实实在在的落地。”韩晓生说。
独立房地产评论人马跃成认为泛海建设此举代表的是地产行业的一种趋势，即房企开始进行多种经营，此前万科、恒大、越秀、世茂股份等多家企业入股银行等金融机构亦是殊途同归。
上海易居房地产研究院研究员严跃进接受中国房地产报采访时分析，房企涉足金融圈，本身就代表了房企实力和未来战略扩张的态势。泛海建设收购民生证券股权，属于战略投资类型。
地产业务占比将下降
在宣布收购的同时，泛海建设发布2013年年报。当年该公司营业收入为59.98亿元，净利润为11.81亿元，同比增长51.03%。
公司主要的在建项目有八个，分布在武汉、杭州、上海、深圳、北京等八座城市，业态涵盖住宅、公寓，也有写字楼、酒店、大型城市综合体等。
泛海建设董事会秘书陈怀东对中国房地产报表示，对于泛海建设而言，还是要大力发展地产业务。2014年计划实现总开发建设面积613.16万平方米，其中新开工面积164.59万平方米，续建面积448.57万平方米，竣工备案面积79.74万平方米。武汉、青岛、杭州、深圳、北京、沈阳等地项目均计划在年内分阶段投入市场销售，力争全年实现销售收入与去年同期相比仍可保持较大幅度增长。
在严跃进看来，泛海的投资需要正是具备了下述条件：
第一，充裕的投资金额做支撑。泛海建设2013年营业收入和利润都表现不错，业绩提振将带来扩张的冲动。而在传统楼市开发业务风险隐现的情况下，分散化投资显得更务实。第二，善于发现稀缺的投资标的。金融机构牌照在中国市场一直属于稀缺的、受管控的资源，在目前鼓励社会资本投资的背景下，泛海建设积极入手，优先把证券机构的金融牌照囊括其中，属于先到先得的投资策略。
韩晓生解释，证券公司和信托投资公司还不太一样，前者的业务实际上来讲跟直接融资需求还不太搭，所以民生证券的主要作用还在于对产业的支撑，而不单单是形成一个融资通道，尤其不是地产业务的融资通道。意义在于，证券行业本身如何做大做强，对整个上市公司形成新的支撑。
收购民生证券后，公司将由目前的房地产上市公司转型为一个综合性业务的上市公司，形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局，充分发挥各产业间的协同效应，通过转型发展以增加新的经营业务及利润增长点，实现股东价值的最大化和企业资源价值最大化。
未来，公司的地产、金融、战略投资将三分天下，在总资产规模、总盈利能力、总的对上市公司的支撑方面能起到三足鼎立的作用，而不是为了补充地产业务，或者以哪一个产业为龙头式的方式发展。
“在转型阶段，房地产业务仍将是公司一个基础，但经过大约五年的发展后，它将只是公司的几大平台之一。房产业务的绝对值肯定会上升，但相对比例要下降，其他产业同时占据上市公司的重要部分。”韩晓生说。
严跃进认为，楼市开发目前的回报率正逐年下滑。而在现金为王的生存环境下，具备金融投资能力，将为整个企业财务运作带来更有利的机遇。对于泛海建设这类中型房企来说，多元化的发展模式，相比单纯提高房地产市场占有率的做法，更显得务实。
