两家房企豪门以极其高调方式进入新的市场，打出“传奇已成佳话”的广告，却没想到佳话或将成往事。
由于市场分析、客群定位和产品研判方面的偏差，雅居乐和星河湾两家公司合作在常州、成都两地开发的两个大平层项目，销售状况大大低于预期，两地项目均在过去一个多月的时间里大幅跳水，但“贴着成本”的价格仍然没有换来更好的销售业绩。
记者获悉，两家公司，可能在两盘的后续开发中不再合作。“星河湾人员已经从两个项目案场中撤离，常州项目二期，雅居乐将重新定位为小户型刚需盘。”一位知情人士说。
“从现在的市场状况看，两家公司，求助的，救场的，都用了自己的短板。”业内人士分析，行业竞争白热化，越来越多的企业都采取合作开发的模式来降低风险，但事实证明，即便是当初看起来强强联手的合作，在瞬息变换的市场中，优势或将换位。
合作失意
多位知情人士透露，由于一期项目面临困难重重，雅居乐内部准备在后续开发中，不再采用星河湾的大平层产品线，重新改为自身擅长的小户型刚需盘。
按照官方数据，2013年11月~12月，该项目一期两批共推出844套，刚开盘时只卖出了十几套。
公开数据显示，雅居乐星河湾项目开盘时，毛坯房均价在1.1万~1.3万元/平方米，精装房在1.5万~1.7万元/平方米。三个月后，雅居乐星河湾项目突然以近腰斩的价格面市，毛坯房均价为7500元/平方米，精装房均价达到1.3万元/平方米。
降价在某种程度上改善了去化，截至4月9日，网上备案销售170套。
据经济观察报了解，目前已售的主要是166平方米的套型，这是项目中最小的户型。此外，主力户型还包括217平方米、270平方米，最大的户型达427平方米。
“现在他们基本上是亏着在走了，还没算他拿地到现在5年的财务成本。”一位本地人士测算，该项目的楼面地价约1700元/平方米，园林景观大概是800~1000元/平方米，建安成本大约3500元/平方米。现在销售均价在7500元/平方米，几套特价的单价只有5800元。
3月，房管局召集新城、龙湖等大型开发商针对雅居乐事件座谈，调查龙头开发商是否跟风降价。
在极度敏感的市场中，明星大盘的降价，像病毒一样，从龙城板块蔓延到了整个常州。市中心黄金地段的莱蒙时代，甚至打出7800元/平方米的清盘优惠价。这个项目过去的均价在1.4万元/平方米。
两家房企在成都的合作项目在今年3月初亦出现大幅的价格调整。公开资料显示，雅居乐铂雅苑自2012年11月开盘后，精装房均价一直维持在19000元/平方米，2014年3月陡降到13500元/平方米，目前进一步调整至13000元/平方米。
雅居乐江淮区营销总监邵晴曾回应：“从整个华东战略上而言，必须要把常州项目盘活。我们适当让出利润，以薄利多销的方式带来销售成绩，继而形成活血的效应。也希望能够把我们的销售态势延续下去。”
腰斩背后
一位熟知常州市场的人说，雅星项目在前期定位，客群研判，产品的功能性、设计性等方面都存在很大的缺失。
一家全国性品牌房企项目负责人说，首先，雅星项目所在的飞龙板块供应量非常大，“几乎是常州供大于求程度最严重的板块”。
此前因为打高架桥概念的楼盘热卖，2009年~2011年间，龙城高架沿线大量放地。一时间，中海、星河湾、金地、绿地、绿都、大名城等房企云集。这些项目均规模庞大，其中不乏像绿都万和城这样200万方的大盘。
再次，从目前行情看，常州市场具有典型的三线城市样本意义，目前集中成交的两个面积段，是80~90平方米和120~130平方米。
以绿都万和城为例，销售均价约为6700元/平方米。而与雅星项目一街之隔的大名城、中海龙城公馆主力户型均在80~130平方米，均价亦在6000~7000元/平方米。
雅星项目，最小面积是166平方米，主力户型集中在200~300平方米。按照一万元的单价算，其单套总价基本上达到300万。此前，这一户型在北上广被证明过可行，不过，在三线城市纷纷遭遇冷场。
“这个总价在常州可以买一套别墅了。”上述全国房企人士说，但由于实体经济不景气，整个常州近三年时间高端豪宅和别墅都卖不动，“要知道，常州是不限购的”。
另外，雅星项目的户型朝向也令一些同行感到疑惑，“常州人对户型朝向是非常关注的，但是它的户型并不太关注南北通透，多房朝南等问题，还是照搬他在广州的产品线。”一位本地开发商说。
经济观察报调查发现，品牌开发商目前在常州市场上没有实现多大的品牌溢价。“招保万金包括中海，在这里都是哑火了。有两家在当地做得还不错的开发商，今后也没有在当地继续拿地的信号。”上述本地开发商说。
大考前，所有的问题仍在水面之下。
去年11月份第一次开盘，品牌推广和营销由星河湾操盘。“我们看到他们运用传统星河湾的大手笔，高尔夫、演唱会，常州最大的广告牌位全部被他包下来，造势时间持续三个月。”一位知情人士说。
“营销费用都扔下去3000万以上，却只卖掉了十几套房子。”上述人士说。降价似乎成了唯一的选择。
一家华南开发商人士透露：“去年定价的时候，听说项目上建议定价8000元/平方米，陈老板没有同意。今年突然要求降价，只给两三天的时间准备。”
分道扬镳
常州项目土地，由雅居乐于2009年11月拿下，但是足足两年没有开出来，直到2012年前后，星河湾正式介入。
雅居乐在2006年6月以18.68亿元拍得成都双流县万安镇韩婆岭2008亩土地。其中一部分由雅居乐自己营造雅居乐花园。
知情人士称，两年前，雅居乐老板陈卓林希望摆脱过去刚需盘的印象，走高端路线。在南京、广州、中山等多地开始打造高端项目。是时，在广州房企中走豪宅路线的星河湾，正如日中天，成为多家成名房企的学习对象。
星河湾老板黄文仔在广州高端地产圈人缘极好，据悉与陈卓林亦私交甚笃。有这样一家豪宅品牌合作伙伴，无疑可以满足雅居乐提升调性的诉求。
2010年前后，星河湾的身影在雅居乐成都项目中若隐若现。但直到2012年11月，两家正式对外宣布合作，号称“中国西南第一豪宅”的铂雅苑合作项目亮相。该项目所在地点，即在上述双流韩婆岭地块的部分土地，占地面积835亩。
两家的分工是，雅居乐负责财务、拿地，星河湾负责营造、品推。
然而，常州、成都两个大盘项目的失利，令这组“强强联合”显得更加暗淡。
一位见证了星河湾兵败鄂尔多斯的业内人士说：“应该说，雅居乐花了大价钱买了一条过时的生产线。”
另外，近年来，两家豪门房企各自曾引以为豪的优势不在。
星河湾近年来产品线过于单一，在鄂尔多斯、沈阳等地多处碰壁，光环不再。其一度凭借大平层产品线，具备冲击房企前十名的实力。2013年的销售额已跌出了全国房企前五十强。
雅居乐曾风光一时的大盘模式，近年来并没有有利的业绩支撑。公开数据显示，2013年实现销售额403.4亿元，并没有完成全年目标。
2010~2012年，雅居乐的年销售额也节节下滑，与恒大地产、碧桂园两家迈入“千亿俱乐部”的粤派地产商差距拉大。
“实际上第二次降价开盘时，星河湾已经逐渐淡出，人员都撤出案场。由专业代理公司主导销售。”知情人士介绍。
