4月8日，雅居乐地产公布了今年首季度的销售业绩，103亿元的业绩并不算太抢眼，令人关注的是其销售均价继续保持着下跌的趋势。其第一季度累计预售建筑面积为90.6万平方米；平均预售价格为每平方米11365元，同比下跌了2.05%，3月份均价更是跌至了1.06万元。
降价走量，可能是雅居乐目前最不得已的选择。在3月底的年度业绩发布会上，雅居乐高调宣布今年将冲击480亿元的销售目标，对于过去连续三年都未能完成年度目标的雅居乐而言，这是一个不小的挑战。
但更大的内因可能来自于雅居乐自身管理和策略的调整。在发布年度业绩的同时雅居乐还宣布，对公司董事会进行调整，创始人陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳（即董事会主席陈卓林妻子）调任为非执行董事，而职业经理人黄奉潮、梁正坚及陈忠其被委任为公司的执行董事。
业内人士认为，雅居乐发出“去家族化”的信号与雅居乐近年来日趋缓慢的发展速度不无关系，“在地产广东五虎当中，雅居乐已经开始落后，家族化企业低效的运作已经影响到了其进一步的扩张。”一位长期跟踪雅居乐的券商分析师对记者表示。而摩根大通则认为，雅居乐集团最差的情况正在酝酿当中，估计其应付账款上升、项目减价等因素，或令其资金周转出现问题。
转任安排
“转任安排表明董事会对于改革的决心和信心。”雅居乐集团主席兼总裁陈卓林在两周前的业绩会上表示，从2013年起，集团实行了多项改革措施，包括成立管治委员会、实施权力下放等，将3名资深副总裁委任为执行董事，以及调任4位执行董事为非执行董事是“顺理成章”的事情。
“这是完善公司管理架构、追求职业化计划的一部分。”陈卓林表示，过去的22年雅居乐一直由他们兄弟几个把持，在适当的机遇进行改革，“无论是对公司的营运还是市场来说，都是一件好事。”
据陈卓林透露，早前雅居乐的管理主要由两位CEO各分一半。其中，陈卓林弟弟陈卓贤负责管理省外业务，陈卓林太太陆倩芳管理省内业务，随着雅居乐规模的持续扩张，这种管理模式已经到了必须作出调整的时候。
两年前，雅居乐将旗下项目按照区域划分了五大板块，分别是华南区域、江淮区域、华东区域、西部区域以及云南、海南区域，分别由几位副总裁分管。“公司全面下放了权力和责任，区域总裁拥有更多自主权，执行更严格的奖惩机制，到今年时机比较成熟了，才做了这个调整的决定。”
在不少行业内人士看来，雅居乐此番调整更多是出于经营业绩的压力。过去三年，雅居乐的经营业绩一直在300亿至400亿之间徘徊，连续三年都未能完成预期的目标，而这与雅居乐日趋僵化的家族化管治结构不无关系。
“就项目开工周期这一项指标而言，雅居乐从拿地到开工一般都在18个月以上。”地产分析人士丁祖昱认为，这是近年来雅居乐发展缓慢的重要原因，其家族化的管控降低了雅居乐的运作效率。
雅居乐显然也认识到了这点。在业绩会上，陈卓林明确表示，今年雅居乐将采取“短平快”的策略，加快周转速度，把开工周期缩减至12~16个月，最快在8个月之内完成，同时加快项目的去化率，争取更多销售资金的回笼。
利润率承压
雅居乐企业管治和战略调整带来的最直接的反映就是价格的变化。今年一季度的几个月里，雅居乐的销售均价持续下滑，其公布的销售数据显示，2月份平均售价为11538元/平方米，较1月下滑9.1%；3月销售均价更是低至1.06万元，创雅居乐近年来均价新低。
“目前我们旗下有90多个项目，有一部分销售动不了的，有一些是利润高的，我们希望可以通过减价回笼部分资金，利润虽然少一点，但对公司影响不会太大。”针对降价销售的问题，陈卓林解释称。
话虽如此，价格的变化对雅居乐的利润率还是产生了直接的压力。摩根大通近期发布的最新报告指出，过去15个月，雅居乐所补充的土储，大部分均位于供应过剩的城市，相信会进一步受到市场气氛转差的影响，令其去化率及毛利率受压。
而巴克莱资本更是认为，减价措施可能会使今年雅居乐的毛利率水平跌至20%~25%，较去年35%的毛利率水平大幅下滑。
利润下滑对于雅居乐而言可能还不是最为致命的，仅去年35.6%的毛利率表现而言，雅居乐依然高于行业的平均水平，外界更为担心的是，处于调整中的雅居乐如何平衡资金的周转。
“雅居乐集团最差的情况正在酝酿当中，估计其应付账款上升、项目减价等因素，或令其资金周转出现问题。”摩根大通认为，由于雅居乐项目三四线城市的占比较高，而未来1~2年是雅居乐结构的调整期，预计其资金可能将承受较大压力。
从财务数据上来看，2013年雅居乐的净负债率为72.4%，仍处于可控范围内，但一旦项目周转出现问题，其资金周转问题就可能难以避免，“虽然雅居乐宣布开始实行‘短周期，低成本和快速周转’的策略，但鉴于市况疲弱，雅居乐还需要一段时间来调整。”前述券商机构人士表示。
“去家族化”转型或许能解决困扰雅居乐已久的企业管治问题，但短期内雅居乐能否依靠快速周转的策略渡过难关，仍有待市场考验。
