3-5年
康红恩预计，未来的3-5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。
5-10年
最近几年，全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大考验。康红恩估计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。
今天在这里讲旅游地产，大家可能会认为这已经不是新名词。的确，过去数年间，旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业、非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发热潮中，可谓是一上来的势头非常好。但旅游地产经过这几年的发展，又到了一个继续深化的关键时刻。一些想清楚，执行到位的企业将迎来企业自身发展的黄金十年。这个时候，回顾和思考是很有必要的。
旅游地产新时代
面向2014年乃至2010年代中期和后期，我认为第一个问题要从房地产行业投资趋势谈起。未来房地产行业投什么？
第一是住宅。我认为未来的3-5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。其中理由不言而喻。
第二城市综合体。过去10年是城市综合体大力发展的10年。未来，城市综合体发展的空间正在变得有限，突出的表现是，一些城市商业体量迅速扩张，消化周期拉长，同质化现象普遍存在。
第三休闲旅游度假地产。我认为，方兴未艾，潜力巨大。为什么？
一是旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势。二是旅游地产是生活方式的升级。
思考旅游地产这个行业，我们还可以有另外一个视角，那就是环境所造成的迁移和迁居。最近几年，全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大考验。我个人估计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。
旅游地产现状如何？总体来看，有以下特点值得关注：1.总体供应量很大，但真正成功的旅游地产项目还不太多；2.旅游地产呈现一窝蜂的情况；3.旅游地产的创新乏力，同质化现象开始出现。
如果我们说过去10年是旅游地产的跑马圈地时代，那站在今天，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。
需求在哪里
深入思考旅游地产，第一，思考模式的重大转变，我们要从过去先思考产品，到“以终为始”，从思考需求入手，去思考我们整个行业的发展。
从需求看旅游地产，第一个重大的问题就是“两个市场”的问题。这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。两个市场，就是我们的旅游地产一直会存在两个不同的细分市场，一个是旅游产业市场，一个是房地产市场，或者更准确地说，就是可销售物业的市场。过去，我们行业内一直存在着几种争论，一种说法是旅游+地产，还有一种，旅游地产实质上是地产。我坚持认为，应该是两个市场同等重要，缺一不可。
让我们先来看旅游产业市场。我认为，有几种需求会成为旅游产业市场中非常重要的需求。
一种是休闲度假，这种需求过去的旅游地产项目也注意到了，但还不够，未来的休闲度假需求差异化空间巨大，值得我们认真研究，加以创新。比如说，现在的度假产品中，大量的是商务酒店改成的度假酒店，它们的品牌很多是商务酒店品牌，这些商务酒店通常规模大，房间数量多，它同时兼顾了度假、旅游、会议等多种功能，这就给我们提出了一些问题，也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大的机会。
第二是会议旅游的需求。我认为，未来会议旅游空间巨大，尽管随着国家8项规定的出台，有关公务的会议将会大幅度压缩，但是我们旅游地产项目要大力开拓商务会议的需求。13亿人口的大国，一直就是全世界领先的大市场，在这样的大市场中，商务性的会议将给我们旅游地产带来很大的需求和客流。
第三是圈层聚会的需求。这些年最大的变化，就是原来是机构和组织才能组织会议，但现在，随着微信等新社交手段的发展，圈子越来越多，中国人的做事特点喜欢聚会，特别是别人拉进群的新老朋友都需要聚会，这些聚会未来会成为旅游产业市场很大的需求。除此之外，一些中高层的小圈子聚会也在未来会成为一个很大的市场，未来的企业会所、别墅式酒店等可能都会有比较大的机会。
第四是娱乐的需求。人们度假需要社交，需要运动，需要文化，需要物质和精神层面的满足，这些需求还远未被满足，潜力巨大。
第五是养生、健康和旅游相融合的需求。
