投资商业地产重在经营模式

商业地产的成功离不开良好的环境和运作模式，现代城市市场类的商业有着更广阔的发展空间，“3·3模式”正在成为此类业态的发展趋势。

　　市场类商业涅木重生

　　从前，京城百姓最常光顾的不是西单、王府井，近在家门口的各类市场可以解决日常所需的所有要求，菜市场、服装市场、街边摊位组成的各种集市占商业设施的绝大部分。然而，生存环境的恶化使许多市场走向了转型的道路，有的变成批发市场、有的改建成商场；而北京城市建设的迅猛发展也使这些市场逐渐搬迁或者消亡，像秀水街、雅宝路、三里屯等昔日著名的市场都是因为这种原因消失的。

但是市场并不是盖一座新建筑就可以建起来，需要很长时间的文化及商业的积淀、消费者消费习惯的培养，处理不好这些关系就无法成为一个好的市场，就像新秀水、新雅宝路的市场从街边搬进了大楼，反而没有从前兴旺。

　　相比于商场、超市，市场的环境大多比较差，硬件设施不佳、管理松散，但产品的种类、价格都是由商家自己控制的，商店和商品更具有经营者的个性，消费者可以与商家自由地讨价还价，选择性更多，注重自由、随意的消费体验。

　　随着旧市场改造完成，硬件条件的完善和市场管理者们管理意识的提高，一些市场摆脱了转变期间的阵痛，焕发了过去的风采，并开创了新的市场格局。3·3就是这些市场的代表。

　　重新崛起的3·3服饰大厦面积达到3万平方米，是该地区所有商业面积的总和，经营内容包括个性服饰、原创商品、外贸精品、特色家品、艺术作品，并在开业后的一年内成为了京城时尚的发端和策源地。

　　“3·3模式”

　　3·3的崛起让人们看到市场类商业的发展潜力。对于成功，3·3的副总经理郭明侠把大部分原因归结于定位的准确，“三里屯地处CBD核心区，被使馆区包围，国际文化交流频繁，酒吧街文化特点鲜明，是京城著名的不夜城。在这里做商业首先要具有国际化特点，而且要有个性，因为这里的消费者都是极具鉴赏能力和个人品位的使馆人士和CBD白领。而开发模式我们定位为持有经营，这样才能保证定位的始终如一。”

　　持有经营和其个性的经营模式则是保障这种定位可以有效执行的手段，3·3的经营模式按照郭明侠的话来说就是商场的管理、市场的经营。简言之，3·3从根本上来说是一个可以自由讨价还价的服装零售市场，在管理上引入了商场中常见的经营和规划方面的指导、价格指导、售后服务等管理手段。以这种模式操作的3·3不仅火速完成了招商，而且在头一年就顺利度过了市场培养的阶段，并完成了业态组合的进一步调整，成为了近年来商业地产少有的成功案例。

　　世联工业事业部的总监房昆表示，3·3这种商业形式不同于百货商场、购物中心，在北京还是独树一帜的，以这种形式把一个小众的市场做成现在的规模，可以说是很成功的。

　　而澳邦成行总经理成路告诉记者，她从很早就接触到了3·3这个项目，她认为这个项目能够自己持有经营、自己招商非常不容易，因为现在的商业地产开发商大都是以销售为主，3·3的模式非常需要勇气，而这种模式对于做商业来说是非常正规的，可以说这一步已经走向成功了。

　　业内人士表示，目前，北京的商业业态划分得非常细，各种专业卖场发展迅猛，IT、家电等专业的市场都得到很好的发展，而“3·3模式”则吸取传统零售经营模式的优点，取商场类卖场之长补市场类卖场之短，把统一管理和分散决策组合在一起，既体现零售企业的统一管理意志，又能够灵活自如地应对市场竞争，进一步地完善了市场类商业的经营模式，带动城市商业零售市场全面升级。

　此外，目前在住宅房地产业获得突飞猛进发展的同时，商业地产也迅速崛起，并且以高利润吸引着更多的机构投资者。“一铺养三代”的观念以及开发商承诺的高回报也让个人投资者对商铺投资趋之若鹜。但很快，就因为售后包租项目失败案例的出现让人们对商铺投资提出了“是陷阱还是馅饼”的质疑。业界开始探讨符合商业运营要求的商业地产开发模式，呼唤成功运营的样板。“3·3模式”则为商业地产的运营提供了一个优秀的成功案例。

“3·3模式”的机遇与挑战

　　商务部研究院赵萍博士表示，市场这种商业形式在国外很普遍，在中国遇到了一些发展性的问题，但是目前的市场有很大的发展空间。像市场这种可以提供比百货商场个性化、便宜商品的商业目前在北京还不多，三里屯地区就很缺乏，这样的形式很接近消费者，跟社区商业也比较接近，是受到政府政策支持的。此外，商务部刚刚出台促销管理办法，商场促销管理办法要求各种商业形式本身在促销方面会越来越严格，而“3·3模式”能够通过商场化管理来促进规范市场类商业发展，因此政策的空间可以很好地促进市场类商业发展。

　　同时，这种模式也需要进一步完善，需要有信用管理和售后服务。因为市场主要的形式就是讨价还价比较多一些，在中国传统的心目当中认为讨价还价至少在买者心目当中是没有底的，传统的一句话叫买的没有卖的精，买的人即使买到喜欢的商品，但是付钱的过程中即使满意也还会觉得给高了。另外质量是不是卖家宣称的材料，材质的使用是不是让人放心，买了之后不喜欢是否可以退货，商品有质量问题商家会否很顺利退货，像市场类商业信息不对称没有一个公信机构来关心，这就涉及到信用管理的问题。如何使消费者信任我们的商业，使消费者能够放心地在这种地方消费，这就对市场类商业发展提出了比较大的挑战。