“我们只是提供优惠，而不是降价”，“特价房还有加推”……以限购、限贷为特征的“新国八条”实施至今已4个月，调控成效渐现。记者暗访广州楼市发现，不少楼盘都有一些优惠，犹抱琵琶半遮面地开始“降价”。
下半年广州楼市何去何从?省统计局发布的报告显示，今年前5个月开发企业资金吃紧。记者还深入金融界了解到，有的贷款利率上涨了五成，其他融资渠道成本也高企。有统计显示，近来开发商资金来源中近四成来自销售回款和利润累积构成的企业自筹资金。
对于这种掏“家底”维持开发投资的状况，证券业分析师呈悲观态度，看淡后市，至少认为中小房企将率先降价。广州开发商则认为向来稳健的广州楼市后市仍以盘整为主，房价只会是微降。经济学者认为，广州楼价降幅或在10%以内，而这种降幅将刺激需求，对房地产和经济发展反而有好处。
市场篇
一手
大楼盘不提降价但有“实折”
小开发商屡推“特价房”促销
记者走访广州楼市发现，与前一阶段相比，不少楼盘的价格虽然有所松动，但是实质性下降依旧不太明显，特别是在今年供应量还不如去年同期的中心区。
上周双休日，记者来到位于海珠区核心地段的东银广场，看到销售中心内一台客都没有。“现在我们还有最后二三十套的楼王单位，均价大概24000元/平方米，如果真的要买，还可以有一个特别的九八折优惠。”销售人员一再强调，“楼盘只是在提供优惠，而不是降价”。
中心区楼盘略有优惠，番禺、花都、增城等近郊又如何呢?记者发现，在近期供货量大增的番禺，开发商想出了很多新的优惠点子来吸引买家。招商金山谷之前在售一批毛坯单位发售均价大概在14000元~15000元/平方米，而“现在新推出的一批单位均价大概13500元/平方米，还带精装修。”销售人员表示，由于价格比较实惠，楼盘开盘1个月来已经卖出了大半。
而在目前广州一手楼成交主力的花都、增城，记者以买家身份暗访发现尽管楼盘绝口不提降价，但细探之下有“实折”，特别是增城在限价的背景下，有楼盘一口气在周末推出30套“特价房”。
相比大开发商羞答答的讳言降价，一些小开发商楼盘似乎更急于推货。位于花都的豪利花园，一周前推出的“城中荟”优惠很大，均价8000多元直减20000元，再打97折，大约相当于打95折，低价似乎吸引不少看楼客，销售大厅有四五台客都在咨询。
而在实行限价的增城，金泽豪庭在周末两天一口气推出30套“特价房”，价格在8000元/平方米左右，比非特价房的单价便宜近1000元。销售陈小姐说，周六推出20套优惠价马上就卖光了。
供应：下半年新推项目大开发商供应占1/3
记者了解到，今年广州楼市上半年供应缩减，尤以中心区为甚。截至6月28日，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达143个，其中增城、番禺、花都估计都将成为供应主力。中心六区估计也会有53个项目开盘，新货主要集中在天河、海珠和白云区。记者统计发现，在即将计划推货的项目中，有接近50个为越秀地产、万科、雅居乐、保利等大型知名品牌开发商的项目，占比近1/3。
二手
成交惨淡中介“举牌”揽客
业主放盘价开始松动
“朝晖苑80方153万”、“耀星华庭109平方265万”……在二手交易集中的市区，地产中介“举牌”重新多了起来。在天河北路上，记者就看到六七名中介经纪在“举牌”，记者稍微驻足，一位经纪就凑上前来问要不要买房。在海珠区，记者同样见到了举牌中介。
“现在举牌的多了、密了，以前举牌半小时可能就捞到一个客，但现在可能要站半天才有一个客。”满堂红天河北分店店长高先生说，现在买卖不景气，为了争抢街客，一些中介惟有“重操”举牌。
高先生说，现在开始有业主愿意让价，“比如180万元的交易，如果一次性付款，可以便宜2万元，因为现在业主也知道银行放款难。”业主放盘量也稍比年初增多，“一些业主怕高位回落，就想卖了套现”。
资金篇
针对不合监管层规范的开发商
广州部分银行已停止开发贷款
记者采访了解到，针对部分不合监管层规范的房地产开发商，广州部分银行已停止了开发贷款。此外，房地产开发贷款利率也“水涨船高”，提高到基准利率五成以上。而且近期，银监会《银行资本充足率新规(征求意见稿)》提高了房地产与地方融资平台开发贷款风险权重，引发业内对开发贷款风险忧虑，这必将导致该银行在房地产相关业务贷款增速“刹车”。
记者了解到，从今年第二季度开始广州地区房地产开发贷款放款已明显减速，银行明确只针对优质房地产客户进行贷款。
记者走访多家银行还发现，目前开发贷款的利率也出现不同程度的上浮。一家国有银行公司业务经理对记者明确表示，开发贷款利率水涨船高。“我们不愁贷款出路，很多公司在抢开发贷，因此利率上浮五成也是很正常的。”该业务经理表示。“目前的宏观调控对中小企业的影响是比较大的，而且银根收紧，有的银行批了钱后，还要分三次放贷”，恒大集团董事局主席许家印在接受记者采访时表示。
受到银监会对开发贷款的监管要求与银行信贷投放计划限制，银行业内预计下半年开发贷款利率也将攀升，中小型开发商也只能“望贷兴叹”。“说实在的，开发贷款是块肥肉，利润很高，哪家银行也不愿意放弃，我们只能压缩给中小企业的小额贷款，腾出额度给开发贷款。”广州一家城商银行业务经理胡星对记者表示。
