五角场加速改造 知识杨浦奠定商业地产新格局

      杨浦，曾经商业地产的贫瘠之地，凭借着五角场地区的改造加速和“知识杨浦”战略的实施，吸引了众多知名品牌开发商，以五角场新城市商业副中心为主，一大批特色商业地产项目拔地而起，显现出精彩纷呈的新格局。

      品牌开发商挺进大杨浦

      打造“创智天地”项目的香港瑞安集团；“上海万达商业广场”的开发商大连万达集团；“海上海”的开发商上实集团；“海尚杰座”的开发商建工集团；还有知名品牌企业如百联集团。杨浦区以其“知识杨浦”的战略和五角场城市副中心的成功打造，赢得了一批品牌开发商的进驻，为区域内商业地产的崛起奠定了基础。 

      根据杨浦“十一五”商业规划，杨浦未来五年将大面积开发商业商务项目，到2010年，仅主要商业区域商业建筑规模就将达到155万-160万平方米，其中，五角场商业面积将达到75万平方米。五角场很早就被列为上海市级副中心，杨浦区及周边常住人口近300万人，拥有坚实的人口优势，确保拥有庞大的高质量消费群体。2006年，杨浦区将有超过300万平方米的商业地产竣工，而其中80％以上都集中在五角场板块。建成后的五角场商圈将直接影响和辐射到杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等各个地区。

      “相较中心区域，五角场的商业物业具备价格优势。再加上靠近内环，尤其中环的贯通和轨道交通的完善更是缩短了五角场与中心区的时间、空间距离。目前中心区租金上涨和停车难的问题日益突出。而五角场会受到越来越多的创业、创意型企业的青睐。”对于五角场商业物业的发展，上海全斯美德物业顾问公司副总经理王嘉分析道。

      两大商业购物航空母

      位于五角场地区的上海万达商业广场主力店业态组合之丰富、营业面积之大，堪称上海之最，除此之外，位于五角场的“百联又一城”，总建筑面积也在12.6万平方米。到时两大购物中心将成为五角场地区乃至上海的商业购物航空母舰。其中，万达商业广场的开发模式是其特有的“订单式商业地产”，即万达成立专业的商业地产公司后，与沃尔玛、欧倍德、太平洋百货等企业签订联合发展合同，双方共同选址，万达投资建设，沃尔玛零售商等租用卖场。万达公司总裁王健林总结该种模式为“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”。而百联又一城招商负责人士表示，项目将定位于中高端，希望能在错位竞争中求得发展。

      创意地产开先河

      海上海项目，开了创意地产的先河，由创意LOFT、创意商业街、生态居住区三部分组成。创智天地则集学习、工作、生活为一身，这个创新知识型的参考了“美国硅谷”和“巴黎左岸”的设计，希望打造一个全新概念的“生活工作社区”。这些具有先进开发理念的商业地产项目，带动了整个区域的商业气氛的增强和开发层次的提升。海尚杰座总规模近4万平方米，均为时尚SOHO小户型商务楼，通过“服务式SOHO的理念，为中小型创业者以及SOHO人士提供时尚的办公空间。

      准确定位打造“知识杨浦” 

      出于杨浦区独一无二的教育资源，制定了“知识杨浦”的战略，这一战略也给地产商的开发带来了全新的思路，为了将五角场打造为继徐家汇之后的又一个城市副中心，相关部门花大力气整体改造，以前瞻性的规划，联动五角场和新江湾城，成片开发和整体改造为区域带来全新气象。

      海尚杰座发展商上海建工房产总经理杭迎伟表示，随着“知识杨浦”建设的不断深入，区内一大批头脑型、创业型、具有自主知识产权的科技中小企业和智力创业者正向杨浦集聚，小户型的高档办公楼正是投其所好。

　　“杨浦商业地产的崛起，对于全市的商务格局会有很大的影响。”弘基集团市场部陆淳达表示，按照以往传统的商务格局，商务区都集中在人民广场、陆家嘴、淮海路、徐家汇等市中心区域，而东北角的商务地产市场一直相对较弱，区域发展上存在很大的不均衡。杨浦区利用自身的特色和优势，在短期内兴起商业地产的快速发展，从很大程度上打破了这种不均衡，对于很多不堪市中心办公成本重荷的中小企业，有了新的选择。杨浦开辟的发展模式对于虹口、闸北、宝山几个区域能起到很好的启示作用，从长远上来说将会有力地带动上海北区商业地产市场的稳步发展。