外资上海楼市淘金 花旗集团出手大宁国际商业广场

      在进军中国的众多海外投行、地产基金中，花旗集团是小心谨慎的代表。而近日在沪上的一次大手笔，却令人刮目相看。 

      下个月，花旗集团旗下房地产投资部门，将完成对上海闸北区大宁国际商业广场写字楼（下称国际商业广场）部分项目的收购。据悉，花旗此次收购了大宁国际商业广场中全部４栋办公楼，总面积为3.8万平方米，共有254套办公房间，其交易总额将达到6500万美元，约合5.2亿元人民币。

       令人惊讶的不仅是高昂的收购费用。花旗集团一改其往昔的低风险作风，开始大胆收购国际商业广场这个还未正式开业，且前景难料的不成熟物业。花旗集团似乎信心十足。

      捷足先登

      据国际商业广场市场部经理陆鸿江透露，花旗很早就开始与国际商业广场项目接触，并要收购全部的办公楼。

      “在我们整个广场中，只有办公楼这个部分是对外出售的，很多国内外资金都有兴趣。开始我们对花旗也不是很放心，觉得花旗对内地商用物业的操作经验不多。”

      香港崇邦集团开发建设的国际商业广场，项目总投资约20亿元人民币，是闸北目前最大的商业项目。该项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，商务酒店、办公楼、餐饮、娱乐等功能齐全。

       “我们看好的是其周边物业所带来的升值及带动效应。”花旗集团房地产投资部的人士告诉《财经时报》。与其他海外基金不同，花旗在写字楼上的投资并不求档次高，也不一定是中心地段，而是更看重其周边地段的升值潜力。

      “这样的选择，可能回收期限会比较长，但是由于收购成本低，收益也大。”另一位花旗房地产投资部人士告诉《财经时报》，由于花旗在顶级写字楼和对市场经验上不及其他国际大的投资基金，因此花旗在内地的收购项目仍以稳妥为重。

      按照收购价格计算，花旗收购的国际商业广场项目平均每平方米成本不足1.4万元人民币。“和周边物业的价格相比，这个价位是最高的，但是，和成熟地段的写字楼相比，每平方米便宜了最少3000元。” 陆鸿江表示。

      多样投资

      包括国际商业广场在内，以花旗名义介入上海的房地产项目已经有３处，但每一个项目，花旗都采取了不同的介入方式。它似乎在试探着“有中国特色的花旗之路”。

      2005年11月，花旗旗下房地产投资基金以4亿元人民币，从香港富商曹光彪手中收购了永新大厦（办公楼项目）75％的股权，成本约为2300美元/平方米。据悉，位于上海人民广场商务区的永新大厦，目前几乎处于满租状态。

      按照业内人士推断，就算以每平方米3000至3500美元购入永新大厦，仍存有获利空间。但由于此前并无运作内地地产项目的经验，永新大厦至今带来的收益，始终无法令花旗满意。

      2006年7月，花旗集团斥资2000万美元参股上海徐房集团，共同开发和改造徐汇区“建业里”的部分公寓项目。

      当时正值六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台。业界认为，花旗银行要和其他外资一样，开始寻求股权投资、共同开发，以此来降低其收购成本。

      但仅仅三个月后，花旗集团又改变了方法，重新涉足整体收购。整体收购是以往外资收购的常用方法，但也被认为是最不好退出的方法。

     “这和花旗集团地产投资的历史有关。地产投资部在美洲和欧洲已经运作若干年，但在亚洲是去年3月成立，总部在香港，去年年底才在上海成立分公司。”花旗集团地产投资部人士称。

       花旗集团地产投资部的资产分配比例在大中华地区占到40％，但其他外资地产基金多半首选日本。“花旗集团地产基金侧重新兴市场——风险比较大、回报比较高的市场。首先是为了追求回报的最大化，其次是考虑所有的机会型投资。”花旗集团地产投资部副总裁张虎跃说。

      未来之路

      尽管只在上海投资了三个项目，花旗的眼光却很深邃。据了解，年内花旗集团地产投资部的另一个分公司将落户北京。

      与摩根士丹利、高盛、荷兰ING银行等前期进入者相比，花旗现在进入的成本加大了不少。7月新政中规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应申请设立外商投资企业，方可按照核准的经营范围从事相关业务；外商投资设立房地产企业，投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。

      仲量联行亚太区董事陈立民说：“以前可以用离岸公司购买内地物业，现在除非来华设立外资独资企业或者中外合资企业，否则外资机构想收购成熟物业基本没戏。” 

      但是，财大气粗的花旗并不会止步于此。此前，花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬·科伊尔曾经表示，2004年，花旗在内地和港澳台地区房地产市场的投资额约为5000万美元；到2009年这个数字将会增加9倍以上，最高可达8亿美元。这将把花旗集团对中国的投资比重由现在全球的15％~20％增至25％。

     “尽管成本增加了，但是内地是花旗房地产投资部门最重要的市场。投资开发、物业的重新包装、不良资产重组等都是我们的目标。”花旗集团地产投资部人士称。“未来，中国东部将是花旗的投资重点。我们将购置写字楼、零售以及工业地产，还将在中国内地的二线城市投资住宅项目。因为那里的房价有更大的增长潜力。”