三大覆盖圈
第一覆盖圈：宝钢钢铁基地(月浦镇)
直接消费人群约10万
第二覆盖圈：蕴川路沿线杨行镇、北上海地区
辐射消费人群约20万
第三覆盖圈：罗店镇、顾村镇、吴淞镇
辐射消费人群约30万
九大卖点
1、知名商家世纪联华已签约
2、月浦首个时尚综合休闲购物中心
3、月浦首个大型可出售独立产权商铺
4、月浦首个具有观光电梯、挑空中庭的集中商业
5、依托宝钢产业基地，可辐射10万宝钢高消费人群
6、独立产权、铺铺临街
7、小面积、低总价、可自用、可投资
8、局部层高5.4米，一铺一价双空间
9、双轨并行(明珠线北延伸段即将试运行、1号线后续北延伸段在建中)
区位优势
月浦镇位于宝山区的东北部，距离市中心20公里，距轨道交通1号线共富新村站5公里。月浦镇拥有人口约11万，依托宝钢总部居民收入水平高、消费能力强，而近年来两条轨道交通延伸线的建设又为月浦带来了约60万平方米的住宅开发量，预计将为该地区新增人口1.5万。在4平方公里的月浦镇中心区域，既有的各种商铺几乎都是传统街铺和社区商业街。金悦生活广场的出现，不仅为月浦增添了一个现代化的商业中心，开创了区域商业的新起点，更为改变月浦人的生活方式提供了可能。
目前月浦的商铺供应明显呈现求大于供的局面，在上海人均1.7平方米商业面积高拥有率的情况下，月浦当地的人均商业面积竟然低于1平方米。金悦生活广场建成后将在一定程度上缓解月浦镇商铺紧张的局面。两条轨道交通都在项目附近，距离明珠线北延伸段终点站绥化路很近，此条线路即将于2006年底试运营，另外一条轨道交通一号线的北延伸段富锦路站也正在紧张施工中。
众所周知，国内最大、世界第三的现代化钢铁集团宝钢集团就坐落在月浦镇，而金悦生活广场有近20万元/年的高消费人群，辐射消费人口可达30万。城区内中高档消费场所的长时间缺乏，使居民对多层次商业购物中心的渴望成为火山爆发的前夜，压抑了太久的消费力将喷涌而出，宝山北部商业旗舰即将起航。
拥有两亿元单店年营业额保障、10000人/天单店卖场人流量统计的中国卖场巨头世纪联华率先签约金悦生活广场，这是送给月浦的第一份礼物。世纪联华相关部门的负责人表示：旺盛的消费力支撑10万居住人口、20万元/户的宝钢高收入人群。广阔的商业发展空间人均商业面积不足1平方米，远低于上海平均水平。独特的商业地位广场是月浦首个综合时尚休闲购物中心，世纪联华是月浦的首家知名品牌大卖场。这三点就是我们选择金悦的原因。随着世纪联华的进驻，老凤祥、卡帝乐鳄鱼、澳洲狄羊、苹果、海螺、东方鳄鱼、雅鹿、中国移动、红蜻蜓等知名品牌也纷纷涌入，一举打破了原本寂静的月浦商业氛围。
小面积博弈：体量超过5万平方米以上的内铺有危险。前不久，商业地产领袖王健林断言。对于商铺投资来说，小面积一方面适合普遍的城市市场需求，另一方面更容易以小博大。体量过大，一方面可能导致业态重复、过剩，另一方面场面分散，人气也难以聚集；而铺面过大，经营管理的难度增加，成本也相应增加，风险就会更高。因此对于商铺投资者来说，选择体量在5万平方米以内，铺面分割相对较小的商铺，将会有意想不到的回报。金悦生活广场遵循这一法则，其总面积2.6万平方米，铺面分割从17至87平方米，还可自由组合，给投资者以更大的选择空间。商场本身也会因此更具丰富性。
低首付制胜：一个几十万首付的商铺，足以冲淡一个投资者尤其是年轻人的创业激情。故商铺投资门槛的高低，将直接决定它受欢迎的程度。由于铺面的分割相对较小，因此广场部分商铺首付不到10万元。这一价格意味着它将是一种大众性投资产品，适合于更多的百姓投资；另一方面还意味着只需10万元，就可以在消费能力和商业前景巨大、但是却没有空余商铺的月浦镇，抢占第一家中高档综合性休闲娱乐广场。
高回报为王：面对商铺这类长期投资，如何将资金安心注入，关键要抓住看得见的回报。普通商铺能带给投资者的仅仅是前景，然而在金悦生活广场，除了良好的前景之外，更能看到的是一个高回报的现状分析。首先是商铺的高出租率，在上海人均1.7平方米商铺面积的高拥有率的情况下，整个月浦城区竟然一铺难求，许多品牌商家找不到经营场所。经济学的供求理论决定了高出租率必然带来高投资回报率。另外金悦生活广场位于背靠宝钢总部的月浦，有近11万左右的稳定的客流，有近20万元/年的高消费人群，消费能力巨大。
低风险定格：对于风险，科学的评估至关重要。规划、人流、消费力、交通环境等，都是重要的因素，而更为重要的，是它后续的营运。走遍整个月浦镇，以及周边的地区，可以发现包括宝钢在内的53.69平方公里的月浦镇，没有一家中高档综合性时尚商业广场，而金悦生活广场则是第一家，抢占了营运的先机；其二，在金悦生活广场的周边，是各种成熟的档次较高的社区，这些社区中庞大的消费人群，是金悦的后续营运的基础；其三，金悦集餐饮、购物、休闲为一体，从业态上非常吻合区域市场的需求，并且现在世纪联华已经进入，其他的招商也一派火热，保障了后期营运的顺利。有专家预测，如果按照未来每天世纪联华人流量可达10000人次来预计，金悦生活广场联华店单店年营业额可达1亿元。
在产品设计上，金悦相比市场上其他商铺产品而言具有较多独特的优势。它是一个拥有挑空中庭的特色商业街，每一铺都独立沿街，拥有独立产权，最宽处内街宽达8米，局部层高达5.4米，还配置了独立的观光电梯，这在月浦也是非常罕见的。从产品规划上，该项目还具有不少自身的特色，如局部层高5.4米，具有观光电梯、挑空中庭、内街最宽处可达8米等，均为项目增色不少。
项目地上三层，地下一层：地下一层为大型卖场世纪联华，一楼主要经营女装、中西式快餐、品牌专卖等，二楼主要经营运动休闲、儿童用品、数码产品等，三楼以餐饮、娱乐为主。
10月22日将隆重发售的金悦生活广场，是月浦首个超大型综合休闲购物广场。26000平方米创新营业空间，打破传统商业氛围，开创体验型生活模式先河，倡导一站式便捷服务理念，可出售独立产权商铺的特点等等，这些都成了投资者争相购买的理由。
金悦生活广场是一个典型的迷你销品茂，由上海新月浦房地产(集团)有限公司开发，上海中原物业代理有限公司代理营销。迷你销品茂建筑面积大多在2至6万平方米之间，小于一般销品茂规模，但具备销品茂大部分的功能。它以大型零售业为主体，众多配套个性小店为辅助。鉴于商业地产两头比较辛苦、中间比较舒服的特性，这类商业业态发展空间巨大。
虽然宝钢的经济实力无人不晓，然而这个依托宝钢总部、未来拥有常住及流动人口12.5万的宝山副中心镇，距离市中心20公里，有20万元／户的宝钢高收入人群，现代化的商业广场或购物中心非常稀缺。当地人均商业面积不足1平方米，远低于上海平均水平。所谓一站式购物体验，对月浦人而言是如此遥远。宝山区副区长张培正指出，月浦迫切需要更加发达的商业供应。近年来两条轨道交通延伸线的建设又为月浦带来了约60万平方米的住宅开发量，预计该地区新增人口将达1.5万。过去月浦整个区域商铺被夫妻老婆店垄断，没有一家中高档综合性时尚商业广场，许多品牌商家找不到经营场所，日前卖场巨头世纪联华已与金悦生活广场正式签约，成为当地首家知名品牌大卖场。
上海中原研究咨询部门的调查表明，今年上半年共去化商业面积106.71万平方米，比去年同期增长14.24%。其中居住区、郊区商圈的商业面积去化量占总去化量的77%，这主要是居住区、郊区商圈的价格优势，同时政府对这些准成熟区域的规划使投资者看中其未来发展潜力，因此成交量可观。
（来源：房地产时报 记者张之花）
