（商产网记者报道）在商业地产蓬勃发展、竞争日趋激烈的现状下，开发商、品牌商为了体现差异化经营，纷纷打出了体验式王牌，很多人在松一口气的同时，却又担忧起如何将口号化为实践？当购物中心都加大餐饮、休闲娱乐比例，是否就能如愿重新拾回人气？
瑞安集团新天地产品发展部总经理邓俊文在接受商产网记者采访时表示，“体验式是作为吸引人流存在的，体验不体验不重要，重要的是我们要有一些亮点业态，把人群吸引到你的项目。”
他表示，体验不讲究收入，而是讲究他的购物中心吸引力够不够。体验不是以赚钱为目的，重点是把人流吸引过来，在餐饮娱乐消费后，进而产生零售。
瑞安集团新天地产品发展部总经理 邓俊文
营造购物中心四大亮点
邓俊文表示，首先体验只是亮点的其中一种，总的来说，可把商业的亮点分成四个部分。第一是，建筑要有亮点，他举例说，建筑就类似于一个人的外形，不一定要穿得很漂亮，但是一定要有个东西与众不同，这个就是建筑差异化。
第二，购物中心里的软装，即所谓的内部装饰，这个也是亮点。例如有的做水景，有的去种菜、种花，或者节假日挂花球，增强节日氛围。不只是在外形，内在也要使消费者有舒适感。
第三，业态亮点，业态就是你的品牌。邓俊文提到了广州太古汇，认为方所就是他其中一个亮点，另外，太古汇还有LV，卖广州最高端的产品，是全广州最大的，也成为他的一个亮点。
第四个亮点，整体氛围，也叫经营管理。“在太古汇里，从内部的空间、灯光，你说不出他哪一点特别好，但是整体是一种配合，他的内装和整个定位是符合的”。
邓认为，一个购物中心单靠建筑设计和内装还远远不够，业态上必须也要有充分的亮点，即延生出来的餐饮、娱乐、休闲，以体验为主。
体验的重点在吸引人流
在所有购物中心都加持餐饮、休闲娱乐比例的时候，瑞安新天地依然坚持一个原则。
邓俊文向记者举例说，“上海新天地已经经营了十多年，是以城市客厅的概念来做，一直是以餐饮、娱乐为主。但我们有一个原则，这个不仅是新天地的原则，也是所有商业的原则。即体验式是作为吸引人流存在的，体验不体验不重要，重要我们要有一些亮点业态，把人群吸引到你的项目。”
如今的上海新天地，不仅是上海的城市客厅，也是国际化的客厅，进驻的商户，如酒吧、餐饮店都较为西式化，聚集众多国内外人群，邓俊文认为，这里俨然成为了大家会客、访友、交心，甚至谈情说爱的理想场所。
上海新天地一角
此外，他还强调，给消费者的体验要达到品质要求，不管规模是大是小，一定要做得好。比如说做餐饮，不一定要做到很豪华，但是要保证食材、食品和服务是很优质的。
他认为，做体验不一定要赚很多钱，体验式消费也不一定是只限在餐饮、娱乐这些业态，不要把体验概念放得很窄。现在很多零售业态本身就是一种体验业态，比如诚品书店，他不仅仅是在卖书，而是在卖一种生活方式。他不是靠书作为诚品整个盈利的重点，他还包括咖啡、茶、酒，甚至百货以及和文化有关的产业都有，正因为他的这种模式支撑他做了一个最好的书商。
此外，还有无印良品，不仅仅只是在做零售，他们也有食品、有咖啡，还有餐厅。
邓俊文表示，现在的时代是讲究跨界的年代，零售、餐饮和娱乐，这三者不一定要分得很清楚，“像在伦敦的一些的高档百货做得非常棒，外面卖LV，里面还可以吃牛排、吃海鲜”。
“我们做体验要做的是一种氛围，消费者首先能够来，来了以后不想走。我们希望他留三小时左右，他可以在里面吃，吃完有一定的时间留下来。中间就有餐饮、娱乐的消费，接着就会产生零售。”
怎么赚钱呢？他表示，让顾客消费部分把支出给收回来，真正利润点还是强调消费的东西。“所以，体验与非体验有一个比例关系，理想值是在三、七比例。30%创造人流， 70%产生利润空间，即是30%的面积带来70%的利润。但是更多的时候是四六，40%是体验，60%是非体验的。”
