互联网能给地产行业带来什么？这个问题也许还没有答案，但是地产商正在以饱满的热情拥抱互联网，尤其是商业地产商，以及希望在社区里掘金的地产商。
“我们要做运营商，而不是开发商，这一点我在10年前就提出来了。”花样年集团主席兼首席执行官潘军说。
然而，10年前投资者更喜欢听地产的故事，而不是互联网。但花样年在拓展地产开发领域的同时，确实在做一件不同的事，就是继续专注社区运营，不断扩大社区服务的覆盖范围，并保持在这里能赚到钱。
至2013年12月31日，花样年旗下的彩生活服务集团在全国已经管理了650个社区，管理物业面积超过1亿平方米。基于这些社区用户的数据积累、盈利模式等的探索，已经为花样年积累了早期的互联网基因。接下来，花样年集团旗下包括金融服务、社区服务、商业管理、酒店管理等八大业务板块，都将最终围绕社区服务来展开。
经济观察网：养老地产成为近年来开发商关注的重要领域，花样年基于社区服务的养老地产模式具体是怎样的？
潘军：我们做的不是养老地产。我们分析了三年下来，发现传统开发商讲的养老地产，在养老行业的份额只占1%。为什么是1%呢？大家会看到现在“9073”的养老格局（即90%的老年人居家养老，7%的老年人社区养老，3%的老年人机构养老），机构化养老里面，也会细分，包括非盈利性的，如福利院等，在这个里面，我们认为国内真正承担得起高消费、再买一个空间养老的，这个人群为1%。如果所有的房地产商都想在这个1%的市场里面挖出一桶金，这是很困难的事情。这也是为什么我们没有看到一个企业已经很成功地把盈利模式找到。
花样年要做的，是养老产业，而不是养老地产。养老产业是基于养老为目的，围绕老人的需求所产生的一个体系。我们真正要做的是基于社区的养老产业，就是围绕老人，扎扎实实的做养老。
经济观察网：现在具体进展到哪一步了？
潘军：现在我们的社区居家养老已经开始做了，在深圳和成都已经开始，包括给老人洗澡，我们现在是免费的。还有保健护理入户。我们老年大学这个活动已经开始，已经有几千个会员了。
我们有中国最大的老年人资源，这是基于社区的。因为我们拥有中国最大的社区服务平台，这是花样年最独特的价值。我们可以联系到的老人已经接近一百万人。而且花样年目前的养老体系，也还在和政府一起努力为更多的老人服务，而不仅限于彩生活管理的小区。
我们是两条腿走路，一个是我们管理的小区里面的老人，第二个是跟政府合作，非我们服务的社区，我们同样有一些日间照料，也在进入社区。
基于社区服务的养老，我们现在所做的事情是发展商不愿意做的，你问问哪些发展商愿意，专门安排这样一个机构，去帮老人洗澡，洗一次澡十五、二十块钱？
经济观察网：花样年在社区服务方面，目前面临最大的困难是什么？
潘军：说实话，现在最大的压力是，我们现在这个社会能够提供的人才不足，能够有意识按照新的标准来服务业主、能跟得上业主需求的服务人员不足。
传统的物业管理，人们的要求就是，物业好不好，看门口有没有保安，一进门给我敬礼等等，所以它有很多非标化的行为。什么叫非标化的行为，他最好认识我，见我给我打招呼，帮我拎个菜什么，这个我很满足。
后来大家会发现要实现这一点越来越难，为什么呢？这个行业的平均的流失率是50%。花样年的改变在于，我们没有保安，也不靠人，我们靠什么？靠机器。这种方式，也给我们很多业主带来了一些不便，所以一些业主总提，你们一改我这小区怎么没人了呢。因为改成什么？改成指纹识别、密码识别了，其实有人在监控，只不过那个监控是通过后台。
我们在铁岭管一个小区，那个小区有人说保安没了，谁来看护小区？我们深圳后台的安全人员在看护，你不要以为你在那儿可以为所欲为了，为什么？所有的都是高清的监控系统。我们的系统跟公安的天网是可以串联的，安全应该靠什么？靠系统来管理。
所以我们没有保安了，当没有保安这件事情达成的时候，我们公司收入也提升了，公司的稳定性也提升了，此外，除了社区经理外没有其他人员在社区里面，保安、保洁、保修，全部变成内部创业了，形成一个小合伙人制，大家员工自己把这部分就解决了。
经济观察网：彩生活集团正在准备分拆上市，募集资金将投向哪些方面，接下来的发展规划是怎样的？
潘军：现在我们需要钱收购一些其他的同业的物业公司。另外，我们需要对服务的社区进行改造。把花样年所服务的社区变成一个移动互联的社区，这是需要一些硬件投入的。只有把硬件搭完以后，这些业主的社区消费，才能真正意义上启动起来。
花样年引领的是一个未来的消费社区，我的目标还是希望大家可以零成本使用社区。不是说不缴费，而是用你在社区产生的积分，交付在社区里的消费，包括物业费等，什么概念呢？比如你买菜，买早餐，定干洗，定报纸，都通过我的平台走，我可以给你积分。而且我可以做到，比超市、比其他路径更便宜。我们希望通过这个平台组合起来是一个看得见的O2O的平台。
经济观察网：您刚才说到包括用积分对社区的消费，或者抵物业费，这套体系在多少个社区可以实现？
潘军：现在已经有200多个社区，今年希望是大约能做到500个。
经济观察网：彩生活有盈利的冲动，每个环节都会有这种收费的需要，但是在三线城市，业主们更喜欢较低的物业费的标准。我不知道这种矛盾是不是很普遍，你怎么解决发展当中的这种矛盾？
潘军：此前很多人觉得我们不是在做物业管理，是在做增值服务。我说对了，是在做增值服务，但是那是一个过程，必须要走过的过程。未来彩生活不做任何具体的增值服务。
从今年我们的团队已经意识到，卖米、卖盐、卖水，我都卖过了。我卖过几十种商品，提供过上百种服务。在这个时候，有的业主觉得，你保安还没管好呢，你就来这推销大米了。有没有这种情况？有，但这是一个过渡。
所有的企业一定有一个螺旋上升、曲折发展的阶段。一开始，首先想到是什么？活下去。通过增值服务活下去。我得先活下去，但是今后可以看到，花样年今后什么都不做了，就做平台，做客户黏度。
