中国房地产业杂志《房地产决策参考》近日全文转发据称为万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的讲话。该杂志评价，虽然真实性未经万科或毛本人确认，但从内容判断确与毛大庆本人讲话风格很近似。
这份毛大庆讲话稿主要披露了以下信息：
1、今明两年中国各地楼市分化较大
去年底至今年初，二三线城市供应过量，明显透支销售能力，北京为代表的城市房价波动源于地价过快上涨。
“国家从2003年实施政策性调控以来，到去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控。”
基本上两类城市都出现了透支的情况，再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，使得今年市场普遍较消极、观望、悲观。
2、反腐对高端楼盘影响很大，很明显扰动房地产
“反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。”
“我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达14-15次……”
“在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响……”
“我本人（毛大庆）在（20）13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价……”
3、关于刚需：
北京“市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。”
在北京，“着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。”
万科橙项目仅售每平米2.2万元是因为该项目“被建委要求价格合理一点，低一点”，结果4小时卖光，但卖到每平米3万元的另一楼盘购房者人数立刻下降，“现在市场的价格承受空间和区间是非常明确。”
4、商品房环比供应大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。
“一线城市的土地成交，除了北京、上海少有的几个地方之外，其他城市土地成交已经进入到一个下行通道里了，是比较明显的。”
“让人非常难以理解的是北京，有市场的保险（放心保）性……”
5、银行没有放贷任务：万科“一季度拜访20多个行长发现，今年一季度银行没有房贷的任务，以前都有。”
“今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你。”
中国银行、工商银行、交通银行、中信银行都成立了分析房贷的部门，一个地块一个地块具体分析，分析是否列入黑名单，“银行在用市场化的眼光开始审视项目”，放贷没有任务以后都挑剔。
6、大城市房地产开发商负债率明显上涨
“若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步”，“这些项目能不能经得住销售缓慢的考验是未来一个很大的问题。”。
7、宏观调控方面，北京未来3-5年可能取消限购无望
在有些城市，这一轮房地产非政策性调控的萧条可能会使该市房地产长期难以反弹。
北京与上海供需矛盾仍未缓解，刚需需求量大。
今年年底，北京“将会有一批以4-5万元的房子”，“如果（北京）不能够取消限购，再加上这么多房子涌向市场，再加上反腐败”，再供应“5万多套都是5万元左右的房子”，“我不知道这个刚需是什么人”。就算是房地产圈里收入“还算可以”的万科职工也“没有什么人能买得起这样的房子”。
8、“中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市。”
除了北京显然不足，其他很多城市的房地产供应已经很足。
按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数“从世纪初的5（2000年的5）到2011年已经突破20”，加上保障房、不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等，“2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，这是人类历史上从未出现过的高端。”
除非国家再出台几万亿，否则那些库存比例和积压很高的城市近几年根本不可能住房价格上涨。
9、“从很多角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的。”
去年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征，“从房价收入比、房价租金比的数据来看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平”
“如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵”，“北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。”
10、新一届政府的政治改革和经济措施基本上与过去告别，不再是以货币刺激为主导。
“这样的一个状态下的中国，大家都是迷迷糊糊的，像吃了这个毒品之后的状态，当然都是吃上了瘾戒不掉了，所以就不断刺激，就不断弄钱，不断弄钱，就不断弄土地财政。”
“如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话，那完全是另外一个局面，这些行业会自己找到他未来的生存空间，它的创造力很强，所以，是不是这一代人要在这一点上采取坚决果断的措施，今天只能看见他在收紧，在挤泡沫，但还看不出来他在什么上面去鼓励和发展”，这还是个问号。
