MALL被“钱”卡住了脖子 如何去找钱、何时能赚钱

联商网６月１８日消息　3个半月之后，即今年的国庆节，本应是位于北京亦庄经济开发区的“北京MALL”预定开张的日子，但如今看来，北京人注定要失望了。
　　
　　2001年8月，北京大地集团获准在北京市建第一家MALL，并被定名为“北京MALL”。立项之初被认为是中国最大的多功能商业休闲中心，占地549亩，一期建筑面积达31万平方米。2001年11月29日,北京MALL在亦庄开发区隆重奠基。但直到今年3月，“北京MALL”奠基之后仍然迟迟没有开工。据大地集团董事长许明透露，北京大地集团计划的18亿元投资已压缩到14亿元，预定的2003年国庆节投入运营也推迟到了两年后。
　　
　　尽管“消防问题”是许明常常要用来强调的导致不能开工的直接原因，但是许明也曾经坦言，资金问题才是制掣“北京MALL”发展的根本问题。他说，大地集团现在手中只有1个多亿元现金，要想真正完成“北京MALL”的一期工程，虽然还有10多亿元的缺口，但是只要再给他2亿元，他就能开始运作。
　　
　　按照北京市商委颁布的“十五”规划，北京市周围东南西北四个方位要分别建设四个大型MALL。如今，“北京MALL”的出师未捷，多少给另几个项目带来了阴影。与此同时，国内另一些大城市的MALL项目也是“哀报频传”。上海某知名MALL也曾因资金危机而一再推迟开业，引起了业界不小的恐慌。再历数近年来，国内在建或准备发展一到两个MALL的其他城市东莞、广州、深圳、武汉、郑州，甚至西部的兰州、西安等城市，情形大抵相同——都有着几尽豪华的投资计划，却在实施过程中遭遇到或大或小的挫折。在业内人士论断“国内尚未有MALL业态的成功案例”的时候，多少个造MALL者正困在自己搭建的“大金矿”中，等待着明天。
　　
　　多少钱能玩转MALL

　　大型MALL的魅力，在乎其“大”，动辄几十万平方米的规模背后，上演的往往是资本玩家一掷千金的豪赌。“北京MALL”的投资尽管已经缩减4亿元，但其总数仍达14亿元；上海正大MALL的斥资过程虽然一波三折，但其总投资仍达4亿美元；北京春天MALL的投资高达8亿至10亿美元；华南MALL的总投资近30亿元;武汉中商MALL总投资也有十多亿元。其他种种，其公布于世的总投资几乎就没有在10亿元以下的。更让人吃惊的是，在这场“资本游戏”中，我国经济欠发达的中西部地区也跻身其中——兰州要拿33亿元打造兰新MALL，西安也要投资20亿元构建高新MALL。
　　
　　如此巨大的投资，毕竟是符合了国际惯例。正如北京台湾山盛集团总经理李复圣所说，建大型购物中心与其他商业行为不同，是属于泛商业、泛旅游及泛地产的概念，涉及范围很广。也正因为如此，资金供应若稍有差距，投资集团可能遭受骨牌效应的池鱼之殃。
　　
　　国内具备此等资金规模的企业毕竟是少数。正如专家指出的，由于投资巨大,又属于长线投资产业，回报期长达10到20年，因此大都需要大财团强大的财力支持，并进行集体营运操作，也就是说是否有巨资将影响资本运作实力，否则成功几率不大，更可能血本无归。
　　
　　于是，国内的MALL主要采取与外资合作的形式。事实上，即使有外资公司做后盾，也并非万无一失。业内流传的正大广场在建造过程中的一波三折，就再次证明，在MALL建设所需的巨大资金和超长回报周期面前，任何有实力的企业也必须承担风险。正大广场由泰国正大集团于1997年开始投资兴建，也是其在中国最大的投资项目，当时号称“中国第一MALL”。为打造正大广场，正大集团原先预计耗资3亿多美元，其中，正大集团自筹1亿美元，其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款。
　　
　　然而亚洲金融风暴顷刻而至，为正大广场提供贷款的银行中，有三家破产，一家被政府接管，资金供应链彻底断裂。于是，开工一年后的正大广场不得不面临停工的命运。由于正大集团10年来在中国多个领域进行投资，资金压力逐渐加大，因此，不得不出让正大广场股权以保证其资金链条的运转。到1999年8月，通过股权转让方式，正大广场投资商从中国国内银行获得5000万美元贷款，加上正大集团整合中国市场业务调集的2亿美元，被金融风暴吹断的资金供应链才好不容易被接上。
　　
　　专家提醒，在商业向MALL转型、房地产向MALL靠拢、资本对MALL青睐有加的造MALL运动中，投资者应该保持清醒的头脑。MALL是一种投资大、回报期长的业态。MALL项目的开发，并非一般的投资者所能染指。因此，投资商与零售商都要保持清醒的头脑。
　　
　　到哪里找那么多钱

　　而对于那些已经上马的MALL项目来说，如何填满巨大的资金缺口，就是摆在中国造MALL者面前最大的问题。因此，一部分中国MALL者玩起了“空手道”。
　　
　　许明曾经透露，大地集团手中只有1个多亿元现金，但是这似乎并不“妨碍”大地集团对北京MALL的运作。
　　
　　按照许明的解释：他已交纳1．5亿元的土地出让金，加上1个多亿元的自有现金，如果再有2亿元进来，按照30％的资本金制度，他就可以贷到10亿元左右的现金，这样，14亿元的投资资金来源问题就可以完全解决。“我们现在只缺2亿元人民币，现在2个多亿的流动资金，在一个企业里算什么啊，有几个亿元流动资金的企业多的是。”许明能否实现他的融资计划？一位不愿透露姓名的专家认为，国内银行目前对MALL的融资项目比较谨慎，因为这种项目投资资金太大，投资回报周期又太长，加上银行对这种新的业态不太了解、国内尚未有成功的案例。因此，该专家认为，银行对MALL项目贷款的可能性极小。
　　
　　而就目前的形势来说，今后类似于这样的“融资”将会越来越难。建行近日发出的通知明确提出：今后将严禁向六类违规开发的房地产项目发放贷款，而在这六类房地产开发项目中，首当其冲的就是不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”，其中特别提到要从严控制商场等商业用房项目的贷款发放。
　　
　　另一种找钱的方式是中国许多造MALL者尝试过，许明也正尝试的。第一步是转让、出售股权。许明曾经在多种场合表示过，“我是敞开胸怀欢迎与外人合作的，我是在北京第一个提出这种概念的，并希望把世界最先进的商业业态引进来，只要能做成功，任何合作形式都可以谈，能做成这个MALL，我就心满意足了。现在开发区让我出局，只要有人接手，我可以出局啊！我从5000元的稿费下海，做到今天的规模，我还有什么不知足的。”许明还说，如果有实力，新来者可以控股。
　　
　　然而后来的做法却变成了要出售商铺。大地集团准备卖出40％左右的商铺，以缩短投资回报周期来吸引合作者。许明说，“然后我再把商铺反租回来，给商户一个固定的回报，这样自己的商业计划书和财务报表也会比较好看”。尽管出售商铺这种做法违反了MALL“统一管理、分散经营”的管理模式，但大地似乎别无良策。许明相信，出售商铺这条路能缓解他的一部分资金压力。他说：“报上说现在居民存款将近9万亿元，很多人都想做一个几十、几百平方米商铺的生意，光来找我要租MALL里300平方米做餐饮的朋友多的是。”专家指出：按照国际惯例，MALL是只租不售的，而在国内，许多MALL的开发商虽然意识到MALL应该是所有者、管理者、经营者三者分离，但是资金的矛盾使得开发商把商铺一卖了之，使得MALL没有统一的所有者。由于地产开发商并不一定熟悉商业，使得MALL虽然建好，却缺少统一管理，部分超大型购物中心变成了小商品市场。
　　
　　这种以卖为主、分割经营的方式，造成了物价偏高、服务不够统一的局面，进而限制了消费和企业的扩张。尤其由于透过炒作而使售价居高，使未来的租金价格也偏高，对各种品牌企业的进入形成壁垒，而由此产生的这些矛盾直接导致后期管理困难，造成商业地产面临发展的瓶颈。
　　
　　何时才能赚到钱

　　MALL一旦经营成功将会获得房地产、资本运营和商业运营三方面的巨大经济收益，可以说，绝大部分的投资者都是冲着这一诱惑来投资MALL的。但是在国外，购物中心是一个长线投资产业，因此国外大多是由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者在操作。而这对于中国的造MALL者来说，显然是等不及的。因此，现实的情况往往是国内一些中小开发商拿着两三年的短期贷款在赚急钱。
　　
　　作为珠三角MALL界最早的实践和探寻者，广州天河城的成功令人向往。但是原天贸集团副总裁欧小卫向后来者提出的忠告却是：要想快赚钱，就不要投资MALL。欧小卫认为，投资MALL虽可以赚钱，但若想快赚钱就千万别入此行。虽然天河城今天的成功令人瞩目，但在其慢热过程中，也曾出现过卖店铺以免除资金链断裂的时期。
　　
　　专家指出：MALL产业漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金实力的考验。中国第一代购物中心的先天残疾和扭曲很多缘自于一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商。物业和商业的二元角色冲突从一开始就将这个朝阳产业困在了迷魂阵中，商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间，必然要承受巨大的风险，稍有不慎就将引发一场损失惨重的灾难，到时不光是一批造MALL者要从此跌入万劫不复的深渊，各地政府也将为滥建MALL付出沉重代价！（消息来源：中国商报 记者　汤淼）