香港新报7日刊文分析称，投资者平日接收到的上市公司言论，总倾向报喜不报忧，无论环境多么恶劣，都可转化为正能量。例如明明行业不景气可说成谨慎乐观；面对市场饱和，就指未来仍有很大空间；当经营模式难以持续，则表示公司积极谋求转型。这正是即将B 转H 来港挂牌的内房一哥万科对内地楼市的官方答案，但未必完全代表管理层的真心话。万科第三把手、副总裁毛大庆，日前在一次私人聚会上，就发表了几乎截然相反的赤裸裸观点，对楼市前景非常悲观。
玩命式卖地严重供过于求
那是毛大庆在北京一场沙龙的发言，原非对外公开，但有人偷偷录了音，并整理成逐字文稿在网上发布，题为毛大庆内部讲话曝光，由于观点及内容太过惊人，不但引起疯传，更震动楼市。他指出，在万科统计的全国50 个大型城市之中，除北京和上海，其余普遍严重供过于求，在过去两年已经透支了购买力和楼价升幅， 加上政府玩命的卖地，基本上只有卖地是政府财政的唯一来源，在此情况下，这些城市的销售，这半年以来，基本是处于急剧恶化的速度状态。
正因如此，万科今年已经大幅减少买地，似乎正在储粮过冬，但集团的官方发言人并不承认，仅表示将积极物色合适的土地。不过，毛大庆就直接得多，他承认，万科对楼市前景出现了比较消极、比较观望、悲观的这样一个状态。这跟官方的正能量答案几乎截然相反。
反贪令二手放盘量大增
除提及市场供求状况，毛大庆还讲出了很多人都心知肚明、却不敢宣诸于口的因素，就是现届政府反腐倡廉对楼市的打击。据他在北京调查，当地楼市受打贪影响，近日二手放盘量大增了超过一倍，且大部分都肯削价抛售，减价幅度达一半。他举出一个惊人例子说： 某省某地级市公安局局长在北京销售的房子，在北京市场中介找了44 家门店挂他的房子，他在北京的房子数量大概在一至两栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。后果是导致二手市场严重供过于求，势必进而拖累房企一手盘的销情。
这篇讲话流出后，无论万科或毛大庆本人都不敢作出直接否认（因爆料者很可能有录音在手），仅承认毛大庆曾在沙龙上发言，但强调该篇讲话并非由万科发布，不代表万科的观点，部分内容亦不准确，但这副口气几乎等于默认。
当然，所谓疑中留情，单在事后阅读文稿内容，对讲者并非完全公平，我们更需要考虑他发言时的语境，笔者认为有三点应该注意。首先，内地商界高层近年流行组织小型的私人交流圈子，一般由少于十个级数相当的企业家组成，定期或不定期聚会，互相交流观点及刺激思维，就像上述的沙龙（salon此词源自意大利语，意指私人住宅的客厅，在客厅聊天者肯定是自己人，可放胆畅所欲言），没料到会遭盗录外传。
其次，此沙龙在北京举行，而毛大庆亦是地地道道的北京人，并曾经长期担任万科的北京总经理。北京人有一特色，就是特别能侃，由贩夫走卒到政商领袖，皆擅长侃大山。若试过在北京打的，就很可能听过的士司机大爆中央高层的秘闻，让人以为这位司机大佬搭通中南海；但其实他只是一位地道的北京侃爷，借着侃向你表达善意，所谓秘闻可能只是第N 手传播的道听途说。
发言三点需注意
最后，正如万科第二把手、总裁郁亮事后为毛大庆缓颊所言，我们需要注意毛大庆在万科内部的角色，他向来负责担当乌鸦口，专门发掘风险及提出悲观看法；这角色若做得称职，就算正值形势一片大好，仍须罗列大量负面因素，并描绘得像世界末日般，避免管理层盲目乐观及忽视风险。事实上，这种居安思危的角色对任何团队都非常重要，但现时很多大企业都不见得有专人担当；万科有这号角色，显示其获誉为中国管理水平最佳的房企，确非浪得虚名。投资者不妨客观看待毛大庆这篇发言，注意其事实的部分，并跟官方答案互相参照，才可更全面地了解内地楼市形势。
