一方面是开发商打着“抄底”的旗号拼命推售新城新区的商铺，另一方面则是区域商业氛围的培养困难。近日，记者调查发现，在商业综合体已成新城“标配”的趋势下，处于非核心商圈、非成熟区域的商铺的升值潜力被看好。
人口密集缺商业配套
近日，记者实地走访了位于北京东南六环、在亦庄产业支撑下渐渐形成大规模居住区的马驹桥区域。早在2007年1月5日，北京市政府批复《亦庄新城规划（2005-2020年）》中，将亦庄新城划分为7个片区，马驹桥居住组团就是其中之一。
目前，马驹桥已有珠江、合生、富力、首开等多家品牌开发商进驻，密布着10多个已入住或在售的楼盘，如米拉VILLAGE、合生世界村 、天鹅堡、UP生活 、东亚瑞晶苑、融科钧廷 、珠江萨尔斯郡、晶彩亦庄、珠江四季悦城 、富力尚悦居、首开国风美仑 等。
近年来，定位于亦庄第二生活区的马驹桥依托亦庄发展，居住人数不断增加，消费功能需求逐渐加大，但“马驹桥一直没有十分像样的商业，缺乏有品质的消费场所”，在马驹桥商业街开了7年店铺的朱先生说。
在兴华中街与通马路交叉一带的马驹桥商业街，是马驹桥现有的商业聚集区。较大的购物中心包括百尚生活广场、乐淘生活广场、百分百购物中心、金鹤商城等。
除此之外，马驹桥的商业就是来自众多楼盘中的底商配套。如与合生世界村一路之隔的珠江萨尔斯郡配有1.3万平方米的底商，米拉village 自身配备2.7万平方米的商业，算是较大规模的一家。
记者在一个已经售罄近一年的新社区发现，其商街、商铺虽然配置齐全，但出租率并不高，很多商铺都还没有开业。“实际上我们是自持了很大一部分商街，但目前还没有开展招商。因为虽然住宅基本都卖完了，但业主的入住还需要一个过程，至少2至3年时间里，社区的商业人流尚不足以支持社区商业的保本乃至盈利，所以我们要过一段时间再考虑招商。”该房企的销售人员向记者“吐槽”新社区的商业运转之难。
业态影响租金高低
记者了解到，合生世界村配套的10万平方米集中商业、1.3万平方米高级会所将是马驹桥商业配套的亮点。其中，世纪华联超市已与合生世界村签约，占地1.4万平方米，将于今年8月开放。珠江四季悦城规划有6.8万平方米环廊商业，其东侧未来还将开发36万平方米商业综合体，打造成亦庄新城大型的国际一线品牌聚集地。这些都将弥补区域内商业不足的短板。
记者经走访发现，目前马驹桥商铺租金多在2元/平方米/天左右。如马驹桥商业街上一面积30平方米的临街商铺，月租金为1600元，折合约1.78元/平方米/天。珠江逸景100平方米左右的底商，月租金为8000元，折合2.6元/平方米/天。星悦国际(楼盘资料 业主论坛) 183平方米的商铺，月租金1.5万元，折合2.7元/平方米/天。位于马驹桥商业繁华区域兴华中街的一个商铺，面积90平方米，月租金甚至达到9000元，折合约3.3元/平方米/天。
RET睿意德高级董事王玉珂表示，衡量一个商铺适不适合做投资，主要看其周边的需求和消费能力。要想得到高的租金回报率，还要选好商业业态，不同业态的商业，即使店铺挨着一起，租金也会有高有低。他建议，首先要清楚自己的物业适宜经营什么业态，在此基础上去找寻租客，才能获得相对而言的高回报率。
回报多靠物业升值
王玉珂表示，目前新兴城区商铺的租金回报率达到5%即是比较高的水平，一般只能达到3%—4%的水平。
记者了解到，这一回报率仅与银行定期存款的水平相当，按照目前中国人民银行执行的利率水平，一年定期存款的年利率是3%，二年定期存款3.75%。而市场上的各类理财产品年收益率则普遍高于3%。既然如此，在马驹桥这样的非核心商圈、非成熟区域购买商铺作为投资，还划算吗？
王玉珂认为，商铺的租金回报率不高，是租赁市场普遍存在的情况，即商铺的售价虚高，与租金之间存在剪刀差。大多数商铺投资者都容易忽视商铺物业本身的升值问题。
“这种升值有时是相当惊人的。比如300万元买的商铺，未来有可能以600万元出售。”不过，王玉珂也坦言，这要做好5年以上的准备。
甚至有业内人士直接点破：“只要是这几年买的商铺，不用出租或自营，仅物业升值就足以跑赢5%的回报率，说白了就是放着也增值，那为何不趁开盘时相对价低的时候出手呢？”
不过，也有观点认为，对于投资周期最少也是30至40年的商铺来说，不考虑其商业运营价值，仅仅从转手角度考量投资回报，这种算法也会有“失灵”的时候。
