美国房地产市场波动能否对中国产生"蝴蝶效应"?

      房地产具有不动产的不可移动性的特性，所以尽管房地产市场属于区域性市场，但由于人类自从进入上个世纪九十年代以来，全球经济一体化的局面正在形成。尤其是中国加入WTO后，以积极的姿态融入了这个全球经济，中国和亚洲的政治和经济所发生的变化有可能影响欧美等的市场，同样，美国经济的动态也会波及到其他国家。所以有人说，在亚马孙河丛林里的一只蝴蝶扑闪一下翅膀，那么美国的密西西比河流就可能掀起飓风。当美国房地产出现波动，肯定会对亚洲和中国产生影响。 

      产市场的周期一般分为四个阶段，即萧条－复苏－膨胀和过度供给。从理论上说，这四个阶段以其自身的规律是在不断循环和发展，周而复始，波浪式前进螺旋式上升。这四个阶段的特点分别是：萧条阶段：销售放缓，房价和租金持续走低。房地产物业出现不同程度的贬值。复苏阶段：随着萧条的结束，市场趋于稳定，价格开始回升，过度供给部分开始被市场吸收，空置率减少并达到供需平衡，导致复苏的原因有多种，但主要是两点，外部因素是政府的鼓励房地产新政策及税收的调整，另一个内部因素是经济活动对物业房产的需求增加，金融环境的宽松等。第三阶段为膨胀：这期间物业变得紧俏，房价和租金持续上扬，虽然新上了很多开发项目，但空置率仍较低，房产成为人们追捧的对象。第四阶段为过度供给，这时市场正变得饱和，但投资商们仍被膨胀阶段的市场需求所迷惑。由于高额利润的驱使，新开工项目层出不穷，房价一路走高而租金开始掉头向下，投机气氛弥漫着整个房地产市场，银行的风险加大，这时政府开始动用利率和税收等出面干预，以避免大的风险和损失，市场进入到萧条。上世纪的三次大的房地产萧条造成了惨痛的教训使各国记忆犹新，如美国20年代的房地产泡沫，引发了30年代的世界性的经济危机。日本九十年代的泡沫，导致日本长达15年的经济萧条，而1997年东南亚、香港的泡沫，使东南亚经济受到重创，香港出现了几十万名百万“负翁”。

      房地产市场从1997年至今已持续升温了八九年，房价在几年时间里连续以百分之二十几的速度上涨，从发展阶段来看已越过膨胀期向过度供给阶段发展。为了抑制房价的过快增长，避免引起可能带来的经济动荡，美联署在近两年时间里连续17次加息，旨在打压房价，给热气腾腾的房地产市场泼下一盆凉水，终于使房地产发展进入了一个过度供给的重整期。 

      房地产市场的变化对中国的影响是在所难免的，但由于中美两国相距遥远，美国房地产的升降不会直接导致中国房市的变化，但却给刚刚开放十几年和接触房地产时间不长的中国人一个明确信号：一、房价不是只升不降而是会随着市场的变化也会掉头往下的，投资房产和投资任何物品一样同样会有风险。这或许会给一些执意的炒家敲响警钟。二、对中国政府和中国的银行一个启示，为了避免由于过度泡沫造成过度供给而可能引发的萧条的损失，中国政府和银行必须未雨绸缪，对于已开始显现的泡沫应给予坚决的挤压，从去年开始，中央政府采取一系列宏观调控政策对稳定市场、抑制房价过快增长起了积极作用，但由于区域差异和各地对中央政策贯彻的执行力度不同，去年以来仍有十一个城市的房价逆风飞扬。对此，今年中央出台了力度更大的调控措施，从土地、金融、税收、交易流程等各方面出台了更为细致的政策。三、要防范因中国房价比美国相对较低而引起国际炒家大批进入中国从而引起房价高涨及汇率上的风险。

      各国政府对经济预测的重视、对风险防范意识的增强以及各项政策和措施的得当，使房地产市场发展的四个阶段特征越来越不明显，萧条有可能被控制，萧条的破坏作用有可能被进一步减轻。