主城商业地产投资“异军突起”。重庆统计局数据显示：今年一季度，主城办公楼投资、商业营业用房投资分别增长了56.3%、49.9%。第一太平戴维斯的数据同时显示，在主城商业地产投资增长的背后，外地资金的份额也在逐年增加，目前已占到了总投资额的10%左右。
外地资金入渝布局商业地产，这些钱都去了哪儿？近期，商报记者对本土多家房企进行调查采访发现，外地资金主要通过投资自用，投资加实业，开发加实业三种方式“布局”重庆商业地产市场。对此，相关房企以及市场专家均认为，五大功能区域划分，促使商业地产项目建设、投资两旺。同时，商业地产限制性政策较少，且投资回报稳定的特点，也吸引了不少投资者从其他领域转向商业地产投资。
现象：外地客青睐重庆地产
上周，国内一家知名的商务酒店管理企业，悄然在“龙湖大道”订下了3层楼，共计4000平方米左右的商业地产项目。据了解，该酒店订购楼层的总价值接近4000万元。
“这三层楼都将用作商务酒店的经营。这也是我们酒店在重庆布局的首个项目。”该酒店负责人告诉商报记者，他们看中的就是龙湖大道所在区域的市场潜力。“新牌坊附近已经聚集了50万高端居住人群，具有突出的投资优势。同时，整个商圈内，品牌商务酒店稀缺，具有很大的市场潜力。”上述负责人表示，该区域的地理优势，以及差异化经营的市场前景是他们所看好的。
龙湖大道’目前尚未开盘，但是已经吸引了很多外地和区县的投资客。”龙湖重庆公司策划总监罗政告诉商报记者，就在该酒店“下订”后不久，一位区县的购房者也订下了龙湖大道的两层楼（总面积为2000平方米左右）。
“和往年不同，外地投资者更加青睐重庆的商业项目。”第一太平戴维斯项目及开发顾问部高级助理董事罗元均告诉商报记者，上述现象并非个案。该公司研究部的统计显示，2014年一季度来渝“看楼”的外地投资客，数量增幅同比超过了两成，而商铺和写字楼则是外地投资者最青睐的业态。
“在政策调控之下，地产投资者逐渐将目光转移到了商业地产上来，由此重庆商业地产进入了一个高速发展的‘黄金时期’。其中外地资金也在逐年增多，目前占比为10%左右。”罗元均介绍，从2011年以来，重庆商业地产开发投资总额大幅度上涨，年涨幅达到30%~40%，其中写字楼开发投资涨幅最大，以接近一倍的速度增长。
方式：投资实业开发三线并进
外地投资客打堆进入商业地产项目，他们的投资都去了哪儿？商报记者在对十家房企的调查结果显示，除了上述酒店以投资加实业的方式入渝之外，商业地产投资、拿地自建项目等方式，也是外地资金入渝投资的重要途径。
“商业地产已成为在浙渝商投资的主要领域之一。”昨日，浙江省重庆商会会长、浙江新渝投资管理有限公司董事长沈明接受商报记者采访时表示，在浙渝商回乡投资累计达58亿元。其中，沈明联合浙商回渝投资建设的“中国西南城”就将于明年完工。
据介绍，该项目总投资30亿元，项目地址位于大足区，占地500亩，总建筑面积约56万平方米，该项目将集“家居、建材、饰品、小商品、电子数码”五大主力业态，预计将汇聚5000多个品牌商家，目标是打造渝西南地区首个一站式生活采购中心。该项目全面建成后，有望实现年销售额50亿元以上，解决就业1万人以上。
也有投资客瞄准了商业地产投资的升值潜力。重庆台商协会会长李文勋就是其中一员。2年前，李文勋花费1500万元左右拿下了位于渝北区中渝都会的一层楼。李文勋表示，该楼盘位于渝北区新溉路，区位优势明显，当初看中这个项目，就是为了投资。“目前，这层楼暂时作为台商协会和台商子女学校筹备处的办公地址。”李文勋表示，尽管目前想买下或者租用其中一部分铺面的企业很多，但他并不着急，准备长线持有。此外，李文勋表示，目前正在空港新城选址，拟投资15亿元建设台商综合大楼。
纵深
竞争加剧 新兴商圈错位抢客
“今年一季度，重庆商圈新增13.5万平方米的供应量，全市商圈优质商场总存量增至167.1万平方米。另外，重庆甲级写字楼的今年一季度新增了15万平方米的供应量，并在今年一季度创下了供应量的历史新高。”戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端告诉商报记者，投资的增加也让重庆的商业地产呈现出了供需两旺的状态。
“投资增加，项目供应充足，而商业地产项目的竞争也在加剧。”张晓端说，一方面，观音桥、沙坪坝、南坪、杨家坪、新牌坊等老商圈，先后宣布“提档”、“扩容”，以提升商圈的整体形象和配套服务。与此同时，随着交通配套的完善，鸿恩寺、西永、茶园、礼嘉、龙洲湾等主城的新兴商圈也逐步成熟，并开始与区域内的老商圈形成竞争之势。
“主城竞争加剧，部分投资者也开始谋划到区县寻找机会。”张晓端说，今年以来，商圈开始呈现出向区县扩张的态势。
“重庆作为中西部集合点和发展的辐射点，承载着西部大开发政策顺利实施的重担。而大足区位于成渝中心地段，连接重庆与成都，是重庆西大门。作为成渝高速复线开通后最大的受益者，大足可实现半小时畅达主城，一小时到成都。”沈明就看中了大足的潜在优势，他认为，随着成渝高速复线的开通，商业地产落户于此，其辐射力将大大增强。另外，沈明透露，也有在浙渝商看准民营医院的“钱景”，在北部新区投资建设了一所三甲医院，项目目前已经动工。
建议
提前锁定
目标客户
开发者如何吸引投资客？第一太平戴维斯项目及开发顾问部高级助理董事罗元均认为，首先，在项目选址时，应考虑区域是否承载产业规划，交通优势是否明显。第二，项目前期定位应锁定目标客户群，考虑到产品是否能够切合市场步伐，以此打造出具有自身竞争力的产品。
