一线城市终结房价高速增长的势头,部分二三线城市出现滞涨甚至下跌,不同城市间的分化日益明显,而消费者则趋于理性,可能成为新的市场常态
5月楼市没迎来旺季,反倒出现一轮“倒春寒”,全国多地楼市成交量下跌,又以一二线城市下跌最为明显,部分二三线城市价量齐跌也稀松平常。一些城市限购政策松动的消息纷至沓来,更被视为地方政府的救市之举。近10年来经历过2008年、2011年两次大的调整的中国楼市,迎来新一轮调整的迹象已十分明显。当下人们最关心的,是地方政府救市会令楼市预期发生转变,还是房地产泡沫快速破裂带来楼市崩盘?
世界上没有只涨不跌的市场。虽然,这个道理在中国过去20年间的房地产市场面前好像不大适用。尤其是2008年、2011年两次大的楼市调控,房价在短期遭打压后出现的强力反弹,似乎更能证明这一点。其实,大道理并非没有普适性,只是时候未到而已。房价的走势由供求关系决定,也和资金面的松紧有关。房子既是一种商品,又有很强的投资属性。房子供不应求的时候,想让房价不涨是不可能的,一时受到打压过后还会再涨。资金面宽松流动性过剩时,房子越贵反而越有人买,投资品的特点就是追涨杀跌。因此,2008年和2011年两次大的楼市调控措施不可谓不严厉,却在很大程度上被宽松货币政策带来的资金面“大水漫灌”给抵消了,这是宏观调控成为“空调”的重要原因之一。
但这次真的有点不同。因为,从年初持续发酵的“降价潮”,到五一期间各大主要城市楼盘成交普遍下行、部分城市价量齐跌、市场观望情绪开始弥漫,这样的市场变化并非因出台严厉调控措施而起。当然,钱紧的因素实实在在存在着:QE退出大幕已经拉开,人民币汇率不再只升不降,货币政策虽是中性,但长期趋势是“去杠杆”。由此造成的流动性趋紧、货币增速趋缓影响房价预期,房屋的投资属性逐渐降低而向住宅消费回归。国内外金融市场条件变化加上房地产市场供求总体趋于平衡,开始打破房价只涨不跌的神话,在中国经济增长从高速转向中高速的大背景下,这意味着房价增速将与经济增速同时换挡。
因此,总体房价涨势趋弱,一线城市终结房价高速增长的势头,部分二三线城市房价出现滞涨甚至下跌,不同城市间的房价分化日益明显,而消费者则趋于理性,可能成为新的市场常态。
由于房地产市场降温令地方财政吃紧,因而地方政府松动房地产政策的动能非常充分,但在经济结构调整仍是首要任务,国务院明确提出不会大规模刺激救市和楼市调整趋势已定的情况下,各地政策松绑,虽有可能适度扩大需求总量,但刺激市场作用并不会很明显,对那些库存严重的和人口新增放缓的城市就更是如此。闹得不好,还会加剧人们持币待购的心态:房价已然下跌,为何不能再跌?
因此,指望放开限购“救市”可能是一厢情愿,但预言新一轮的楼市调整将令中国楼市崩盘恐怕更是危言耸听。客观上不至于,主观上不允许。
虽然,连年高涨的全国房价已开始趋缓,并呈现出地区差异和分化的格局,温州等地房价的大跌和鄂尔多斯的“鬼城”也是事实,但大面积大幅度跳水现象并未出现,全国大中城市房价同比仍在上涨,楼市分化也不等于楼市崩盘。眼下,房地产市场仍在政府可控范围之内。从长远来看,中国的城市化进程还远未结束,城镇化继续推进决定了我国房地产市场仍将具有较大的成长空间。主观上,中国政府绝不会允许地产价格出现不可控的回落。毕竟,房地产投资占固定投资的比例接近四分之一,房地产及相关行业占GDP比重约25%左右,房地产投资和销售对国民经济至为重要。毕竟,房价下行若应对不当,一旦“超跌”不但会造成产业链出现问题,而且会引发金融风险。
因此,如何在引导房地产投资降温的同时避免房地产投资暴跌,是中国高度重视的课题。在“市场的归市场,保障的归政府”的基本理念下,新一届政府加速构建保障和市场两种供应体系,并提出“分类调控”,既意味着市场不会全面放松,也表明自身对未来的需求释放与政策调整能为楼市托底,并对逐步建起促进房地产市场平稳发展的长效机制有充分信心。
