MALL
潮迭起之综述
有人看好东莞转型升级和城轨地铁开通后即将涌来的广深群体；
有人称写字楼空置率高，说明支撑大Mall的白领阶层未成长起来。
就在王府井选址会展中心地块后，来自新加坡的地产巨头也瞄准了东莞市场，在鸿福西路打造庞大的城市综合体“首铸商业中心”，13亿美金的投入超过了万达在东城的华南旗舰店。
东莞掀起的Mall潮一浪高过一浪。
业界初步估计，3年后，加上万达、环球金贸中心的KING MALL等，仅东莞中心城区，商业项目就超过20个。各方开始质疑：东莞的商业面积是否已经过剩?已经在莞创办了11个餐饮品牌的张华强开始收缩战线，将大型购物中心预留给他的三个铺位都退了，他觉得东莞支撑不起这么多的中高端消费。徘徊在莞深两地的李彦峰则看好跟他一样涌进来的深圳客。他说，他太想逃离大城市了。2013年，他所在的天和商贸加入了华南Mall的升级改造，投入5000万建成了最新的天和百货，是这一企业创办17年来最大一笔的单店投入。
热潮退下
“万人空巷”观Mall，新鲜劲已过
4月下旬，寻常的周一上午。长安107国道上，38万㎡的大型城市综合体外车辆喧嚣。里面的购物中心，却只有稀稀落落几个闲逛的顾客。
场内的服装店甚为冷清，二楼的男装品牌专卖店只有两个人，一名销售专员和一名店长。“现在来的人确实没以前多了，我跟老板的感觉一样，生意不是很好。”店长介绍，4月又刚好是服装销售的淡季，人流量确实少了很多。
不过，9个月前，这家大型综合体初开业时，却是另一番景象。“走到哪都是人，想进饭店吃个饭都难。”杨安介绍。他就住在附近，每周都要到这来逛三四次，有时吃饭，有时只是散散步。
2013年7月，这个集购物、休闲、餐饮和居住等为一体的城市综合体开业，备受热捧。当时媒体用“万人空巷”来描述这一情景。
这归功于开发商的运营实力。他们在购物中心引入了百余个国内品牌，有60%都是跟随着这座城市综合体首次进入东莞，其中90%还是第一次进入长安。这里有百货超市、有影城、有K T V等，一站式的购物消费，应有尽有，成为长安购物中心的标杆。
开发商曾对外透露：开业的第一个周末，连续两天，这里迎来了超过30万的客流。随后的几个周末，每天客流也在16万人次左右，周一到周五则在9万人次。这让他们很兴奋“这样的表现已经超乎想象”。
9个月过去了，盛况不再。“大家都要上班，这里又不像广州、深圳，哪有那么多人来逛?”杨安说，市民看热闹的新鲜劲已经过去。到了晚上或周末，购物广场的人会多一些。
“影城IM A X的生意最好，到了晚上都要排长队买票。”杨安透露，许多团购服务商都在场内设立了专门营业点，与各商家、餐饮店互动紧密。这为购物中心内的电影城、餐饮带来了大量的客流。
有服装产业业内人士就表示，受目前经济大环境的影响和电商的冲击，线下的服装零售都面临着严峻考验，人气利润大幅下降，并不独此一家。另一边，不受电商波及的体验类消费，如餐饮、娱乐则保持人气。这种冰火两重天的局面也是情有可原。
而且，这一庞大的购物中心，还面临选址上的局限，“并非理想之地”。中原地产策略研究中心总监就直言，这里并不是最佳的商业核心地段，距离长安中心商圈较远。比如，它所处的宵边路附近都是工业区，商业氛围并非最好。如果选址长安镇中心的地王广场片区，或将吸聚更多的人气。但庞大的城市综合体项目需要的面积也大，长安中心区已经没有这么大的巨无霸地块。这一不理想的选址，已是目前较优的方案。
虽然远远比不上开业初，这一购物中心仍是周边两公里范围内最旺的商城。中午吃饭时间到了，购物中心内的美食街和餐饮店迎来了一大拨客人，三楼一家连锁快餐店内，20张桌子坐满了15桌。
各方的质疑声却未停止。媒体陆续报道，东莞首座城市综合体“门庭冷落”，业界人士亦表示担忧：如果新引入的第一座城市综合体日益冷清，东莞的消费力还能不能支撑起越来越多的大M all?
过剩之忧
有人收缩战线
有人汹涌进莞
“东莞哪有那么高的消费力?”已经在莞创办了11个餐饮品牌的香港人张华强一脸怀疑。
他在8年前就进入东莞做餐饮，在东城的酒吧街做起了东莞第一家香叶栈。那时的东莞人还不习惯吃泰国菜，客人都是来莞开厂的台湾人、韩国人、中国香港人。张华强称，全靠这些外来老板的带动，他的生意才慢慢有起色。8年后，张华强在东莞经营的餐厅已经达11家，涉及上海菜、西餐、越南菜等多个菜系，不同的餐饮品牌，都是瞄准中高端的消费群体。
不过，生意却比以前难做很多。2010年，他在厚街开了一家越南菜馆。开业之初，生意火爆。很快欧债危机来袭，客人都离开了东莞，越南菜馆月月亏损，近期才实现收支平衡。
2011年，东莞本土第一家购物中心星河城开业，一向开“街铺”的张华强看好这一发展趋势，进驻大M all做起了上海菜。本土的东莞客人比例增多，却难伺候，“客人省钱不愿意消费酒水，抱着一箱水果过来，让我们帮忙榨果汁。”价格稍高一些的上海菜，如清炒虾仁等难推广，张华强调整了菜品，开始加推翡翠小笼包等点心。
“同样的出品，价格贵一两成，在广州的餐厅却是排长龙……”张华强觉得，东莞在餐饮上的消费力远远不及白领众多的广深，特别是在港台等大量外资企业人员随厂外迁后，本地的中高端消费更难维持。
2013年，距离星河城不远的另一座大型购物广场招商，诚意邀请张华强进驻，腾出了3个餐饮铺位。后来却被他婉拒了：“这么多M all到处开花，东莞的消费力撑不起来。”
除了张华强，现铂涛集团喆·啡酒店总裁李应聪，星河城项目原“操盘手”，也持同样观点。“写字楼空置率那么高，就说明支撑大量购物中心的白领阶层还未成长起来，东莞的转型升级还没有很漂亮的转化”。
与此同时，外来打工阶层却不断流失。他曾经走访调研过石碣镇，发现两轮经济危机后，镇里的人口少了近一半。“商业的蛋糕就这么大，大家却不断地涌入，怎么分?”
李应聪分析，各大开发商看好的是东莞转型升级和城轨地铁开通后，即将涌进来的广深群体。他却谨慎看待：“多年来，广州的人口大量转移到番禺居住，但消费还是留在了广州天河等中心城区。”
明丰广场常务副总经理刘峰则预见，王府井、万达等外来大鳄进驻后，将加速东莞商业的洗牌，大量运营不良的商业项目都会被淘汰出局。就在5月5日，莞城另一“地标”鸿福城关张，东莞网友纷纷在微博上忧伤日益被边缘化的老莞城商圈。刘峰就发出警惕，不单单是老商圈，接下来南城或是虎门等经济重镇的商业项目都将面临残酷的竞争。“比如虎门万达开业后，20万㎡的虎门国际购物中心也可能难以为继。”
