就在中信城市广场成立四周年的前夕，杨敬玉这位对中国购物中心的发展和经营有着深入研究、对商业物业管理有着丰富经验的商界精英接受了本报记者的独家专访。结合中信城市广场的实际情况，利用自身对购物中心透彻的理解，杨敬玉深入地分析了当前购物中心的发展现状和前景。提起中信城市广场未来的发展，杨敬玉更显得信心十足，他用“三个继续”表达出了中信城市广场三年后的精美规划，即继续保持高档的购物中心地位；继续保持在业内的领先优势；继续对中信深圳集团商业地产的开发以及区域化开发大业提供帮助。
经营购物中心是个“细活”
9月23日上午，在深圳中信城市广场大厦三楼的总经理办公室，杨敬玉一身休闲服饰，更衬托出其儒雅的气质。虽是周末，但杨敬玉也没能休息，他正忙着准备与香港的蔡澜先生下午进行的洽谈合作事宜。阳光透过玻璃照在杨敬玉办公桌侧前方悬挂的一张地图上，图上清晰地标着中信城市广场购物中心内各商铺的位置和经营类型，每天杨敬玉都能看到这张地图。
一张地图在杨敬玉的眼前，还有一张地图在杨敬玉的心中。
在杨敬玉看来，购物中心的管理和运营是一个综合化的系统工程，它是一个完整的资本运营链条和价值链条，包括了前期的市场调研、规划、招商和后期的经营管理，缺一不可。
对购物中心的定位，杨敬玉更乐于将其称作是技术密集型和资本密集型的行业。“购物中心有其一般性的运营规律，但现在很多地方虽说是在经营购物中心，但实际上却并非真正的购物中心，因此并不可能取得真正的成功，分析原因，就是其运营方式违背了购物中心运营的一般性规律，不是打上地产开发的烙印，就是打上百货商场的烙印，而这恰恰是经营购物中心的大忌。”在对失败的购物中心经营案例进行过深入的调查和研究后，杨敬玉得出这样的结论。
杨敬玉主张用倒推的方式，对购物中心的经营做一个简单的剖析。举个最简单的例子，购物中心除了百货、餐饮功能外，更多的还有娱乐功能。比如晚上10点以后，百货、餐饮歇业的时候，却是娱乐业刚刚开始的时候。这时候，中央空调怎么办？通道怎么办？“这些问题都要在购物中心前期的规划中考虑到。因此购物中心的经营更多地会体现出技术性的特点。”杨敬玉用了一个例子来说明购物中心经营的繁琐性和预判性。
“上面所说的只是两种不同类型行业对购物中心设计带来的影响，还有很多类似这样的细节问题，都需要事先考虑到。比如在设定商铺经营行业类型的时候，哪些行业是不能放在一起的？哪些行业又是可以放在一起的？这都对购物中心的经营管理者提出了很高的要求，它要求管理者必须对行业动态、特点、趋势以及行业之间的互容性、互斥性有充分的了解，其实说到底，这就是购物中心一般规律性的东西。”杨敬玉说。
谈到经营购物中心的心得体会时，从杨敬玉眼中透露出的自信，可以推断出他曾在购物中心领域取得过辉煌的战绩。而事实也恰恰证明了这一点，杨敬玉就任广东天河城购物中心期间，创造出了亚洲最大购物中心的奇迹。
“眼前一张地图，胸中需要另一张地图，这需要管理者对购物中心有全方位的理解和把握。否则，只会漏洞百出、狼狈不堪。”杨敬玉如是认为。
中信城市广场仍将领先业界
杨敬玉习惯于为自己制订中长期的发展目标，他把这一作风也带到中信城市广场的经营中。
“三年后，中信城市广场将继续保持高档的购物中心地位；继续保持在业内的领先优势；继续对中信深圳集团商业地产的开发以及区域化开发大业提供帮助。”对于这“三个继续”，杨敬玉表示，中信城市广场完全有理由、也有足够的实力去实现这一目标。
多年从事购物中心经营管理的经历，让杨敬玉具有了不同于一般管理者的思路和经验；凭借对经营购物中心的悟性和肯于钻研、善于分析的态度，杨敬玉对如何管理和经营好一个购物中心充满着自信。谈起中信城市广场下一步的经营策略和方针，显得胸有成竹。
他说，购物中心管理既有通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，它是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的新兴产业。
中信城市广场是2002成立的深圳第一家真正意义上的综合购物中心，汇集了吉之岛、西武等世界知名百货，经过四年的发展，它已经具备了发展成为大型购物中心的基础和实力。杨敬玉也把这一优势当作其实现长期发展目标的前提条件，为了实现这一目标，在随后的时间里，中信城市广场将做一系列的调整，比如会遵循专业化原则，充分利用市场化分工的特点，把更多的事情交给专业化公司来做。在杨敬玉看来，市场化分工越细，专业化程度也就越高，所达到的效果也就越好。通过有效的资源整合，能够更好的节约成本，并能够达到预期的效果。“因此能够外包的业务，绝不自己做。”杨敬玉鲜明地表达了走资源整合、专业化分工的经营路线。
此外，中信城市广场还将不断提高核心竞争力，这其中包括了营造团队的优势、品牌的优势、产品的优势、成本优势和创新优势五个方面。
全力打造深圳地铁“商龙”
9月23日下午，与金庸、倪匡、黄并称香港四大才子的蔡澜先生，亲临中信城市广场，并代表香港餐饮名店“蔡澜美食坊”签约中信地铁商场，成为其在中国内地首家餐饮连锁店。
“‘蔡澜美食坊’在内地的首家餐饮连锁店首先落户深圳，并首选在中信地铁商场，体现出中信地铁商场的强大吸引力。中信深圳集团将借助这一优势，全力打造中信地铁商场，将其发展成为世界知名的地铁商场。”杨敬玉对中信地铁商场的发展前景寄予厚望。
杨敬玉认为，地铁商铺曾号称“地下钱龙”，其商业价值就在于能够充分聚集人流并将其转化为有效的购买力。因此，国外国际性大城市几乎所有的区域性购物中心都依托地铁而建，只有地铁才可能带来这么大的人流量。国内的其它大城市像上海、广州也形成了许多著名的地铁商圈，如上海新客站、人民广场、陕西南路、徐家汇以及广州天河城等，都是有名的“地下商圈”。深圳地铁商业虽然才刚起步，但发展后势惊人，深圳地铁经济的潜力有待深度挖掘。
“2002年开业、投资20亿元的中信城市广场是深圳目前最高档、最成熟的大型购物中心之一；而总建筑面积近2万平方米的中信地铁商场则是目前深圳最大的地铁商业项目，以销售快速消费品、潮流服饰为主。在未来的几年里，中信地铁商场将作为中信城市广场的有力补充，两者形成优势互补，共同打造中信购物中心航母。”杨敬玉对全力开发中信地铁商场有着明确的计划和目标。
与此同时，中信地铁商场D区也正积极与香港本土原创时装设计师接洽，有望成为香港原创时装设计廊。
“管理好一个大型的购物中心绝非易事，他需要管理者具有足够的耐心、坚定的决心和不可缺少的细心。既要完成传统意义上高度复杂的物业管理内容，合理控制庞大的日常营运和维护开支，同时又要对餐饮、娱乐、影院、百货、超市、各类专业和专门店、对各类商品和服务有全面的理解，并对其组合的类型、方式和组合的基本规律、日常运营的基本要求等有透彻的了解。身为中信城市广场领导者，我感到责任巨大，但我坚信按照中信深圳集团区域化发展战略，靠中信城市广场团队的共同努力，一定可以创造出另一个购物中心发展的奇迹。”在结束采访前，杨敬玉意味深长地表示。
人物简介
杨敬玉，中山大学经济学硕士、北京理工大学工学学士，具有工程师、经济师、会计师任职资格，现任深圳中信城市广场总经理，中国购物中心专业委员会专家委员。曾任广东天贸（集团）股份有限公司副总裁、广东天河城物业管理有限公司董事长。杨敬玉长期在建筑施工、房地产开发、物业管理等行业从事技术管理和生产组织管理工作，擅长运用项目管理方法主持开发和基建项目，近年来致力于购物中心的管理实践和理论研究，侧重于商业物业管理。
链接
众商家情系中信城市广场
1、王子厨房陈金铭总经理：非常满意中信城市广场的营商环境和运营管理，充满时尚前卫都市气息的王子厨房，与充满魅力风情的中信城市广场相得益彰。在中信城市广场开业四周年之际，热烈祝愿中信城市广场继往开来、乘风破浪、事业兴旺、大展宏图。
2、豫园上海饭庄营业总监许生：主推海派上海菜的豫园上海饭庄，是从中信城市广场开业以来即风雨一路同行四周年的铁杆商户。豫园上海饭庄以其菜肴优良、环境幽雅、服务贴身为宗旨，以其独有的文化氛围深深打动着众多深圳人。祝贺中信城市广场生意兴隆，财源茂盛，百尺竿头<
