有一个商场，它就像是一个谜，开业后的12年间，它换了三个名字、三个主要掌门人。尽管它占据了太多“第一”的先机，尽管它此前也一调再调，但始终没有走出“衰落”。它是谁？它叫“T 1”，之前，它叫“新城市广场”，再之前，它叫“中信城市广场”。
对，它就是大名鼎鼎的中信城市广场，曾与万象城相提并论的深圳首家购物中心。如今却因涉及到几层楼的大面积长期空置以及掌门人的频繁变动，引来外围对此商场的诸多猜测，甚至有很多不知情的市民认为它快要关门了。在深圳购物中心井喷供应、大浪淘沙的时代背景之下，它能否从此次的大调整中获得机会新生？对市场而言，它又能带来哪些新鲜有趣的购物体验？如果抹去，又会有多少人去留念？或许，这也是它再次起航时需要多加思考的问题。
2002年
刮起一股高端时尚的消费风潮
中信城市广场于2002年开业，作为深圳首家购物中心占尽风光。中信城市广场达7万平方米，与中信大厦和星光广场合为一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光多种功能，于深圳重要的门户位置———深南大道与上步路交会处，与深圳市委隔街相望。其由中信集团投资，并划入深圳政府2000-2002年的政府重点工程。
它不负众望地引进多家国际大品牌，其中包括深圳第一家奢侈品百货“西武”(由香港迪生集团与日本西武合作的)、第一家吉之岛(现改名为“永旺”)、第一家星巴克、第一家新南国影院等等，这些都打破了当时深圳百货的单一和沉闷，刮起一股高端时尚的消费风潮，不仅是深圳本地精英们的聚集地，也是外地游客热衷的观光消费场所。同样，它在香港名声鹊起。很多在香港做商业地产的人都特意跑过来看这个项目，评价颇高。
有百货业内的资深人士对南都记者透露，占据中信城市广场三层楼的西武高端百货，在头几年有非常好的营业业绩，很多内地人都搭乘飞机来此购买奢侈品。估计高峰期年销售额或达到50亿元。仅从这一点，便也能想象中信城市广场昔日的光芒。
2004年
万象城开业，潜在对手出现
这样的风光，直至2004年万象城开业。少有人能预估到万象城在往后多年内对中信城市广场的持续冲击。如今看来，中信城市广场更像是百货业走向购物中心阶段的“类购物中心”的过渡产物。比较当时两者最大的不同之处在于，万象城走的路线是较为成熟的购物中心的模式，一站式消费，且300多个店铺独立又融为一体，非中信城市广场那样，由百货、超市、餐饮、酒吧街等多个模块组合。尤其是西武，走的是代理路线，商家与西武打交道，西武再与商场打交道，万象城则是直接与商家对接。这两种路线在当时分不出优劣，但“西武”却成为了之后中信城市广场不得不“重新调整”的主要原因。
不出两年，具备专业M A LL操刀经验的天河城董事长禹来，受中信深圳集团董事长郭志荣之邀，正式出任深圳中信城市广场董事长一职。这或许可以看成是中信城市广场在应对万象城的挑战之下，作出的第一次应对。与此同时，天河城集团副总裁杨敬玉也出任了中信城市广场的总经理。当年，中信城市广场在北京举行的中国购物中心国际论坛第四届年会期间、在首届“M all-China中国购物中心和商业地产项目评估认证”活动中，荣获“2006年度中国购物中心最佳运营奖”。
值得注意的是，禹来在同年公开言论中提及：“中国购物中心正处于发展中，曾有人提出，购物中心最重要的是选址，我认为，管理团队对一个购物中心的成功也起了很大作用，成功的运营十分重要。”几年后，他离职中信城市广场，再追溯他的这句话，意味深长。
2007年
平安全资收购，中信地铁商场开业
2007年1月，平安信托公司以20亿元的价格，从中信集团手中全资收购中信城市广场，成为了中信城市广场第一个重大的转折点。商场更多的是作为资本在运作，而对于商业的运营，平安集团经验欠缺，这似乎也为之后的频繁调整埋下了伏笔。
6月，中信地铁商场开业。这个连接着1号地铁线科学馆站点的地下空间的商城，定位与中信城市广场上下联合打造一个“以高端消费和大众消费相结合的深南中信商圈”。曾引人瞩目地引进香港著名美食家蔡澜的自创品牌“蔡澜美食坊”签约进驻中信地铁商场，承租A区夹层及负一层5000多平方米面积。
但这个场并没有坚持下来，开业两年，场内的商家就已变得萧条，有行业观察者曾公开写道：“多家食肆关门或苟延残喘状”，原因主要有二：一、空间层高不足，排烟难，只能以快餐、少油、清淡口味为主，限制了很多风格的餐饮进驻。二、缺乏有号召力、代表性美食支撑。因此徒有了出色的策划概念。
之后这一块撤出，中信地铁商场更加找不到章法，也影响到了人们对中信城市广场的印象，在很多人眼里，一直认为这两者是一体的，如果从地铁去到中信城市广场，这里是必经之地。
而对此，平安商用置业投资有限公司副总经理郑万智对南都记者表示：“很无奈，因为这里几百个商铺都卖散到各个小业主手中，要再收回统一运营十分困难。”
2009年
LV撤出，西武优势不再
万象城的“魔咒”终于摆在桌面上发挥出来了。2009年，“LV”7月在万象城开出旗舰店，并撤出中信城市广场的西武百货。虽然这只是一家店搬迁之举，但从全局来看，这却是一个开端，也是一个暗示，可以看作为中信城市广场一个重大的转折点———逐渐，西武百货的优势不再。
不知道是不是运营方捕捉到了市场上的气息变化，于同年第四季度，中信城市广场开始了第一轮较明显的调整。据知情者对记者透露，这一次的调整，最醒目的就是将吉之岛的面积从2万平方米缩减到1.8万平方米，空出的面积，招入CK等时尚品牌，以此增加商场的时尚感。随后，在2010年成立国内购物中心首家V IP俱乐部会所，这个会所定期为会员主办多种特色活动，以增加客户的粘合度。由此也可窥见运营者在笼络目标客户上注入了很多心思。会员至今2万名。据南都记者了解，万象城当下的会员数量约10万人，两者已显示出巨大的悬殊。
同年11月，来中信仅4年的禹来辞别中信，赴鸿荣源履新，担任鸿荣源集团总裁一职。杨敬玉则继续留在平安，负责中信城市广场的管理运营。
2011年
第一次大规模调整，更名“新城市广场”
2011年，中信城市广场更名为“新城市广场”，并耗巨资5000万元对该购物中心进行整体改造。
深圳平安商用置业投资有限公司总经理杨敬玉曾公开表示：“经过平安商置的整合，该购物中心两大主力店和80多个品牌租户调整，涉及面积达5万平方米。”其中包括：将此吉之岛打造为华南区首家顶级形象店，日本原装进口生鲜、包装食品将达到80%。并首次引入深圳7家次主力店和多家品牌店，期望与两大主力店形成客流互补。
商城此次调整，意在全体租户组合和定位更加合理，突出购物中心与同行之间的差异化和特色化。“毫无疑问，这次的整体改造比2009年那次‘微调’要决心更甚，更为迫切。”也有相关负责人在接受南方日报记者采访时表示，其实自2010年初，就已开始协调主力店对LG层进行重新定位和升级改造，并强调“在调整半年后，人流量和品牌经营业绩都得到大幅提升”。
2012年
西武撤出，第二大转折带来再次调整
在2012年，杨敬玉在系列会议发言上，重点分析了“主力店”的优势与劣势，提及主力店优势在于吸引客流、提升定位和形象，越不成熟的商圈对主力店的依赖度越大。对于“在起到核心作用的同时，主力店又存在哪些弊端”的质疑，杨敬玉认为：首先是租期长，由于租赁条件都是在起始条件下进行谈判的，所以租期长意味着后期长期的租金增长很低。另外，如果主力店占的面积过大，其他店铺的数量势必相应减少，也就是对商品丰富程度有很大影响。对于之后西武的撤出，作为项目直接的操刀者，他的这段言论似乎可以侧面了解到平安商用置业的态度。
10月，西武正式撤出新城市广场，涉及面积达到1.4万平方米（1-3层）。在此之前，8月就开始有多家媒体报道，西武撤出，新城市广场“冷清了很多，只有部分找不到去处的商家驻守在此”。平安商用置业公开解释：新城市广场与西武百货由于合同期届满，和平分手，并对外表示，“对于西武原有的租户，我们欢迎大家以个体的身份跟我们进行签约。预计2013年初整个购物中心的1到3层会进行相应的升级改造”。
有知情者对南都记者透露，其实中信城市广场与西武签订的合同，到期时间实际是“2012年的下半年”，有些商家认为年底是旺季，因此延期到2013年3月份。但百货衰落的大势不可挡，合同到期的时间到底是何时并不关键，西武撤出是迟早的事情，从LV撤出的那天开始，西武的优势已在渐渐销蚀，各个品牌各自独立开旗舰店后，大量新品好货都会优先输送到旗舰店，不再是作为代理方的西武。目前全国的西武都已关闭。
2013年
更名不满两年，再次改名为“T 1”
2013年12月，新城市广场再次更名为“T 1”，全英文为“T ERM IN A LO N E”。在改名为“T 1”之前，2013年2月有新闻曝出：“商场在节后异常清冷，百货二楼精品区与三楼餐饮皆难觅人影。据店内商家透露，新城市广场经营不善，或将于今年年中关闭。”不过，平安商用置业相关负责人立马回应为，在西武百货退出后，该广场正在酝酿升级，定位为年轻时尚，瞄准20-40岁消费群体。
在2013年接近一年的时间里，新城市广场终于决定改名。2013年10月，T 1在深圳正式召开品牌概念与招商发布会，向媒体公布T 1新城市广场的升级改造情况。“深圳是一个以年轻人为主体的城市，平均年龄28岁，但深圳没有一家以年轻人为主要客群的商业体。”杨敬玉公开表示，而此时他的职位已是“平安信托有限责任公司物业投资事业部总监”，而不是之前的“深圳平安商用置业投资有限公司总经理”。当时宣称的“T 1新城市广场”将在2013年12月圣诞节前后全新亮相，可是，这次亮相并没有如期而至，而是比之前的调整都要显得慎重。
2014年
春节后再次换帅，空降“梁联昌”
2014年春节后，平安商用置业再次出现大动作———换帅“梁联昌”，此人从上海空降而来，出任平安不动产有限公司商务管理部总经理。此人前任万顺昌集团有限公司(是一家以国际贸易为主要业务的香港上市公司)资产管理部董事总经理。杨敬玉不再管理T 1。
一名不愿透露姓名的商业地产资深人士对南都记者透露，平安商用置业在去年团队流失非常大，尤其是招商团队。梁联昌到任之后，实行“两手抓”，一为加速平安商用置业的全国项目拓展，二为加大商用置业的团队搭建。平安商用置业表示，当下团队人数已达百人。也正是此人，在直接掌管T 1的“未来”。
T 1的招商依然进展缓慢，综合多位业内人士的看法，原因有几点：1、商场目标商家大都在缩减扩张计划，尤其是今年，普遍招商难。2、租金高。一般新开商场都会对商家实行很大优惠，但平安给出的租金价格直追附近万象城、K K M A LL。一名之前接触过T 1招商的人士对记者表示：“平安将T 1的租金卡得很死，很多商家因为租金不肯放松最终而没有进驻。”3、团队人员变动太频繁，经营思路前后变化大，商家信心不足。4、商场建筑空间设计瓶颈多，例如没有较大的中庭、垂直电梯挡住视线、地铁商场拉低形象。
对话
招商目标以设计师品牌为主
郑万智，平安商用置业投资有限公司副总经理
南都：今年年后，平安商业再换帅，“T1”的名字还会再改吗？
郑万智：目前没接到通知要更改。
南都：招商进展如何？现在有哪些商家？
郑万智：我们正在积极招商，目前不方便透露招商进展的具体情况。但我们目前的出租率达到71%。
南都：有业内人士指出，你们的租金门槛很高，是多少？
郑万智：租金的价格属于商业秘密，不方便说。但确实不低。
南都：那租金价位是与万象城、K KM ALL商圈看齐，还是向福田中心区商圈看齐？
郑万智：万象城商圈吧。
南都：对T 1的升级改造，重点做了哪些？预算多少？
郑万智：我们拿出了几千万元来对商场的硬件进行改造升级。现在可以看到星光广场多了演出的舞台，内部多了很多年轻时尚的装饰元素。
南都：目前全市可逛的购物中心增加了不少，应该也会分流大部分客户。T1是否有做一些关于商场所处商圈的有效客户量以及商场人流量批次？
郑万智：没有相关的统计，也没有相应的数据提供给大家。
南都：那你们此次调整的依据是什么呢？
郑万智：不得不承认，商场有些地方急需提升，正在推进搭建“客流系统、收银系统、w ifi系统”这三大当下购物中心必备系统。商家要来进驻前，自己也会有一些调研。
南都：预计重新开业要到何时？是否几个月内完成还是有点难的？
郑万智：我要强调，我们不是重新开业，只是重新调整，重新亮相。除了西武撤走，其实这个商场是“平稳”的，不存在外界所说“要关闭重来”。但重新亮相的时间还没有明确。届时会有统一的发布。
南都：从2012年10月西武正式撤出至今，大面积空置带来的损失有多大？
郑万智：我只能说，平安有实力支撑商场度过这个调整期。
业内诊断方案
A方案：T 1所处的商圈，东有万象城、西有福田中心区，T 1夹缝求生不易。可充分结合上步路商场来做。再加上T 1的面积不大，不利于组合发挥综合业态，倒不如以某类单一业态为主。例如旁边有乐器城、文具城，这些都是专营一种业态，商圈已有基础，T 1也可以借势做主题性更强的商场。
B方案：定位为年轻时尚方向没有错的，但可以加强“主力店+互动店”的结合。目前轻奢品牌和快时尚品牌包括ZA R A、H & M在内，都很保守，扩张缩减，这样的市场行情会给招商带来很大的阻碍。不过也有一些中高档的年轻时尚国际品牌，设计感也很强，以走量为主，比轻奢品牌的商品价格要低一点，但扩张比较积极，不妨也加以考虑。
C方案：商场建筑空间的设计是十多年前的作品，目前看来有很多硬伤———中庭不大、垂直电梯遮挡视线。这样的设计其实在开业后五年就已经过时了，而做商业地产一般要有至少十年的超前眼光。所以，在空间改造上，一定要加一些特别的元素进去。并且T 1也强调汇聚设计师品牌，那么或许可以尝试将上下楼层打通，做成LO FT感觉的店面，这样的空间体验可以吸引到更多的目标消费者。
记者后记
如何在当前竞争之下脱颖而出？
在今年4月、5月，南都记者分别坐地铁和开车去到T1商场。南都记者发现，T 1商场外部，星光广场增加了一个演出舞台，并修饰了整体外立面，更具动感。T 1的内部装饰比以往更加具有时尚动感，中庭空间增加了很多不断渐变的彩灯，搭配白色的金属壳。热闹的灯光之下，场内却依然备感冷清，就像是一个还没开业的新商场。前来购物的人也不多，基本都集中在了吉之岛超市。
据了解，目前万象城每年达到60亿元的销售额，附近的K K M ALL每年营业额达到12亿元。平安方面并未透露T1目前的销售额，不过从侧面判断，仅有B1层的吉之岛与LG层有商家，1- 3层几乎都是空的。有熟悉超市的人士告诉记者，深圳吉之岛的年销售额基本在8亿- 15亿元之间。平安商用置业方面表示，平安集团有实力支撑商场的此次调整。不过，就目前情况来看，T 1不仅要克服内部频繁变动带来的负面影响，还要考虑如何走出“团队变动带来定位失准，定位失准又导致团队流失”这样的恶性循环？除此，还要应付日新月异的深圳购物中心局面。万象城之后，还有海港城、欢乐海岸、益田假日广场等，且还有大量规划中的、在建中的、即将开业的购物中心。在千城一面的同质化竞争压力之下，T1的优势在哪儿？
如此看来，目前掌门人不急于降低门槛招商进驻，而重在建设团队，慢慢打磨，这样的慎重是必要的，而我们对T 1的等待也是值得的。
