部分地区楼价下降、个别房企资金链断裂……近期，各类有关房地产的负面事件，几何式爆发出来。5月15日，融创将收购绿城中国不超过30%股权一事，被双方公告证实。对绿城“易主”的原因，业界一度猜测为绿城资金链紧张所致。交易公布后的次日，融创股价大跌6.54%。有投行表示，此次交易或使融创负债急升40个百分点。
房地产是支柱性产业。而在资本市场上，房地产企业，同样堪比中流砥柱。据不完全统计，目前，在A股和港股上市的国内房企，数量已经超过了100家。如万科、恒大、保利等房企龙头，均早已是资本市场上的大鳄。集中在三四月份发布的年报里，上市房企对他们耕耘于斯的行业前景，进行了预测。少数几家哀叹“黄金期已过”之外，其他上市房企，给出了“谨慎乐观”、“中长期向好”，甚至“一片繁荣”等判断。
截至4月底，已发布一季报的60多家上市房企中，六成出现了业绩下滑。令外界紧张的还有，上市房企的财务状况，日趋紧张。有报告指出，今年一季度，上市房企的有息负债率，创出了33.7%的历史新高。
基于此，我们选取了泰禾、首开、碧桂园、首创等房地产个股，探究他们的财务状况。
2013年，福建房企泰禾集团因在京、沪等地高价拿地，频频上演地王戏码而备受地产行业关注。数据显示，截至去年年末，该公司共斥资195.3亿元。与此同时，泰禾的业绩也实现暴涨。年报显示，公司在2013年的营收和净利均同比涨超100%。
激进扩张的背后，是公司的债务高企和资金链隐忧。年报显示，截至2013年末，公司资产负债率高达85.74%；此外，截至今年5月，公司对外担保融资额度达到272.59亿，是去年末净资产的5倍之多。 进入2014年以来，楼市正经历销售放缓。国家统计局公布的前4月房产开发情况显示，全国房地产开发投资2.23万亿元，同比增长16.4%，增速较2013年同期回落4.7个百分点，创近一年来新低。
疯狂拿地 业绩暴涨
4月8日，上市房企泰禾集团公布2013年年报。数据显示，泰禾集团去年实现营业收入61.28亿元，同比增长133.4%；归属于上市公司股东的净利润为7.28亿元，同比增长126.66%；实现销售合同金额124.44亿，同比增长近100%。
营收、净利和销售额纷纷暴涨的背后，是该公司去年在北京、上海等地实施的“抢地政策”。去年1月，泰禾斥资18.5亿元夺得北京朝阳区孙河地王，掀起了公司在京城疯狂拿地的序幕。该笔交易楼面价达到2.84万元/平米，在上半年全国住宅用地成交楼面地价排名中位居前列。
去年4月，泰禾19.3亿竞得北京通州台湖镇地块，溢价率高达112%；同年5月下旬，又以11.25亿元拿下台湖镇另一宗地块，成交楼面地价高达1.9万元/平方米。
与此同时，公司在上海和福建也不断拿地。截至2013年末，泰禾共斩获全国12幅地块，总占地约1488.75亩、总建筑面积超238万平方米，拿地总金额合计195.3亿元。其中福建区域耗资100.72亿元、北京63.35亿元、上海31.23亿元。
其实，泰禾往年的业绩并不起眼。数据显示，2010年泰禾的营收规模为27.12亿元，2011年为26.41亿元，2012年的营收则下滑到26.02亿元，当年净利润为3.44亿元。有行业内人士戏称，“泰禾2012年的营收连支付2013年拿地利息都不够。”
也有业内人士对泰禾的疯狂扩张提出质疑，认为该公司属于典型的激进派，其去年在京沪等地拿地动作均很大，而且价格相对较高。
“我们不是在傻拼，是对市场准确判断后，才坚定去拿地。”面对拿地激进的质疑，5月4日，泰禾集团董事长黄其森接受媒体采访时表示，公司拿地计划是有前瞻性的，“去年年初大家都还没有反应过来呢，泰禾已拿了好几块地。”
负债上升 继续扩张
泰禾财务上的负担和隐忧从去年下半年开始显现。去年三季报显示，截至2013年三季末，泰禾的净资产为30.4亿元，净利润5.21亿元，一年内到期的非流动负债达到19.33亿元，短期借款为50.7亿元、应付其他款项为24.70亿元，长期借款为86.14亿元，负债率达到81.9%。
从此前刚发布的2013年年报来看，尽管去年业绩猛增，公司的现金流状况并未得到改观。2013年，公司经营活动产生的现金流量净额为-114.41亿元，而2012年底这一数字为-8.02亿元；另外，泰禾集团经营活动现金流出205.55亿，同比暴增250.91%。
截至2013年年底，泰禾集团的总资产为356.95亿元，总负债为306.05亿元，资产负债率从2012年底的82.59%上升至85.74%。
在泰禾的经营逻辑中，对于房企而言，高杠杆、高负债等并不是可怕的词汇，只要周转够快，一切就都不是问题。公司董事长黄其森曾表示，泰禾90%的项目都要走高周转的模式，即保证投建的地产项目在7-8个月内开盘，通过迅速收拢资金来缓解相应的资金压力。
资产负债率的上升和流动现金的压力并未让公司放慢扩张的步伐，进入2014年的泰禾继续“大刀阔斧”式前进。
上月10日，泰禾通过竞拍，拿下北京大兴区黄村镇两宗地块，总价高达51.7亿元。此前2月20日，公司以49.6亿元竞得北京市丰台区卢沟桥地块。单在北京土地市场，泰禾今年已投下101.3亿元。
泰禾的年报中显示，公司2014年的销售目标为250亿元，而2013年的销售合同金额为124.44亿。这意味着，在楼市增长放缓，众多大型房企调低销售增速的背景下，2014年泰禾集团意欲实现超过100%的增长。
对外担保为净资产5倍
为满足资金需求，公司不断从银行、股权基金、信托等机构以抵押地块、对外担保的方式进行融资。5月9日，泰禾对外发布公告称，将为旗下福州泰屿、南京吉庆、泰禾嘉信等7家公司提供连带责任担保，担保金额共计96.82亿元。根据公告，截至目前，泰禾集团实际对外担保总额为272.59亿元，占公司去年年末经审计后净资产的535.51%，对外担保额度已达到公司净资产的5倍之多。
“应该说泰禾的债务风险还是很大。一般来说，对外担保额度和净资产的比例上限是50%，但该公司已经大大超过。此外公司资产负债率达到80%，其流动现金状况也令人堪忧。”一位券商人士对新京报记者表示，如果缺乏资金来源，单靠杠杆率较高的融资方式，一旦公司投资的项目出现问题，公司的抗风险能力差的弱点会被突出，届时可能给资金链带来很大问题。
某地产行业研究员则认为，泰禾疯狂扩张需要依仗着高周转的模式，即投建的项目快速卖盘，迅速从市场回笼资金。但从近两个月地产行业走势来看，成交量放缓，楼市暴利时代可能正在逐步远去。在未来楼市走势并不明确的情况下，泰禾逆市高成本融资拿地，风险有上升趋势。
“未来一旦楼市发生变动，房价上涨速度趋缓或下跌，都可能致使泰禾销售预期出现问题，而高周转模式遇到挑战，势必也会给泰禾的资金链造成极大困局。该公司如此激进扩张，就像是一次豪赌。”该研究员表示。
4月21日，黄其森在接受媒体采访时表示，“泰禾的负债并不可怕，只要企业获得的土地优质，项目运作能力良好，就没有问题。”黄其森表示，在运用好金融工具的同时，泰禾一直十分注重风险把控，公司的资金一直安全可控。今年公司会更加灵活地运用金融工具，相信未来公司负债方面会有一定程度的改观。
