旅游地产发展境况：“一半火焰，一半海水”
“旅游地产目前的现状可以说是一半火焰、一半海水。”北京绿维创景规划设计院院长林峰如此形容。“一半是火焰，意思是说旅游地产现在很火。大型企业大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作，现在在世界上产生的效应都是非常强的。所以说旅游地产现在非常火。比如万达的文化旅游城。另一半是海水，比较冰冷。鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区频频出现，特别是对于北方滨海地区的一些楼群，比较明显。山东沿海地区大量的旅游地产，基本上都属于空置率极高的地产。”
按照林峰院长的理解，不仅是山东沿海，在全国这样空置率极高的旅游地产，问题比所谓的“新城”空置还要严重，特别是北方地区。北方地区由于季节性明显，因此大部分旅游地产只有夏季有人住，到了秋天气温转冷后基本上就没有人住了。这种高空置率的现象，使大家对旅游地产的信心受到了极大打击。从个人投资的角度来说，很多客户被套牢，买的时候价格还不错，等着升值，卖的时候发现卖不出去了，有价无市，非常难办。这种现象是在中国早期只要买房子就一定会涨的房地产短缺条件下形成的畸形增长。
相对来说，城市对这种畸形增长的抵抗能力强一些，因为城市有居民长期生活的需求，也有居住条件，所以，随着城市的扩张和人口的聚集，就算新城有一段“鬼楼”期，也会很快变成一个很热闹的社区。但是对于旅游目的地，一旦这里的房子不具备使用功能，形成了“鬼楼”现象，就很可怕。产业带动、人气都没有，维护也非常困难，房主又被套牢，这是高空置率下的旅游地产危机之一，或者是困境之一。
形成旅游地产 “鬼城”的原因在于“两个脱离”
出现“鬼城”的最主要原因有两条。一，地产与旅游分离。地产开发商不注重旅游的服务功能和旅游价值，不注重旅游地产本身的服务价值，而只注重卖房子;二，旅游地产与城市分离，很多旅游地产的盘在景区和海边，相对距离城市比较远，没有打造城市配套、管理、交通、业态等，所以在这里生活不便，无法给居住者提供所需要的城市生活。
消化旅游地产“鬼城”的两个关键：一是产业提升，二是提升度假服务功能
对于解决旅游地产的“鬼城”现象的办法，林峰院长提出了两种途径。
一是解决地产与旅游分离的问题，途径是进行产业提升。这需要开发商更多的关注打造旅游吸引核，形成旅游产业聚集，而不仅仅是盖房子。说到旅游产业对周边区域经济的带动作用，林峰院长谈到了近几年提出的 “旅游引导的新型城镇化”概念。这也能够解答如何解决“鬼城”的问题。旅游以人的搬运为前提，而这样的搬运一旦实现，搬运的就不仅仅是人，还有人的消费，这样的消费在旅游景点、景区、目的地聚集，就有可能实现休闲聚集，从而形成大量就业，并由此形成居住，这就是就地城镇化最好的模式之一。
这种模式通过旅游吸引核形成搬运，通过搬运形成消费聚集，通过消费聚集形成产业聚集，通过产业聚集形成就业，并由此形成城市发展人口。因此，其发展关键在于旅游产业的提升及打造。
旅游地产投资商应该从原来的楼盘开发商转化成把旅游与地产结合起来，开发具有功能和服务价值的旅游地产，并进一步不仅仅做旅游地产，还要把城市配套结合起来，打造旅游休闲小城镇，从而实现带动区域经济综合发展的运营，我称之为旅游综合运营开发商。
如何实现上述从“旅游地产商”到“旅游综合运营开发商”的角色转化?林峰院长提出了 “2326”模型，通过开发建设、招商引资、房屋销售、有效经营四个方面的结合，来进行综合开发。
绿维创景将旅游地产的开发运营概括为2363模式：开发、招商、销售、经营。
建设开发2： 土地开发+项目建设
招商运作3：土地招商+商业招商+旅游招商
地产销售6：酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住
经营管理3：景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营
第二个途径，是提升度假服务功能，旨在解决旅游地产与城市分离的问题。林峰院长提到了山东“仙境海岸”的打造。绿维创景在山东“仙境海岸”的品牌策划上投入了非常多的精力，作为《仙境海岸品牌打造与营销策划方案》的负责人，林峰院长认为“仙境海岸”在解决“鬼楼”问题时用了提升度假服务功能的办法。将地产的所有权和使用权分离，把居住服务、休闲服务引入社区，引入楼盘和客房管理结构，把物业管理转化为带着酒店经营和旅居服务的社区管理，也是消化旅游地产楼盘的方法。
其主要手法是借助于度假、养生、养老市场巨大的发展机会和前景，把鬼楼等空置率极高的投资型旅游地产产品调整成可旅居交换的、具有旅游服务功能的、具有旅游服务物业管理和酒店式管理结构的仙居产品。为此，依托于仙居产品，要配套观光旅游产品、休闲旅游产品、养生型的产品，要配套修学养生服务和道家文化产品，这样，通过仙境海岸的产品梳理打造和升级，把胶东半岛的旅游地产转换成面向未来的、面向度假生活方式的新的旅游地产产品，把旅游和城镇的关系落到旅游小城镇、旅游休闲小镇上去整合。所以，山东半岛的仙境海岸也是个城市群，是一个城镇化结合、城镇村相结合的城镇群的提升结构。
旅游地产发展前景：仍然利好
回头来看，为何我们看好旅游地产呢?实际上，有两个方面可以体现。
第一，是度假需求的增长。每一个人都有一个自己的度假梦，每个人都希望自己拥有一套海边的或者山居的别墅。随着GDP的提升，中国的富裕程度达到一定水平，每年将有2%-4%的家庭购买度假物业。中国已经进入到休闲度假时代，林峰院长将之称作“一个休闲、四个度假”的大型市场结构，一个休闲指周末为主导的，在2个小时范围内的休闲需求;四个度假市场，分别指黄金周、学生假期市场、银发度假市场、带薪休假市场。旅游地产很大一部分是要围绕这样的市场来开发的。综上，度假市场是7天到1个月,养老度假大概是1个月到3个月。旅游地产很大一部分是要围绕这样的市场来开发的。而产权和使用权分离的产品是未来度假地产最大的产品和最受欢迎的产品。除了那些选址不当的楼盘,大部分楼盘都会被这个市场消化掉,这些楼盘都会通过提升产品的互动性和参与性的途径,通过提升物业可交换的价值来消化库存。而一批新的度假旅游产品，新的物业业态、新的旅游功能的旅游度假产品会更加丰富地发展。
第二，是新型城镇化的推动。新型服务产业主导下形成的新型城镇化是未来中国最重要的发展目标和方向。而旅游作为一种服务产业，由于其“搬运”特性，形成大规模的人流聚集，并带来消费聚集，由此形成区域产业发展、城市发展和整个区域结构提升。这样的发展模式林峰院长称为旅游引导的新型城镇化，是一种将来会在中国大量发生的新型城镇化模型，对于落后地区、生态保护地区和相对于远离工业化发展的地区是非常好的城市发展手段。其中，城市建设所涉及的消费设施、商业地产、休闲地产、旅游景区地产、旅游居住地产、养老居所等等这些都是旅游地产。他们卖的不再是住宅而是复合型地产，其销售、管理模式是综合型复合化的。因此传统做楼盘的地产正在死亡，而这样的一种旅游地产是等待大家去创造的、也是中国城镇化的一种全新发展模式。
因此，未来旅游地产仍然具有非常好的发展前景。而通过纠偏、有效消化和发展，一种更加健康的产城乡一体的、产业融合和城市化建设相结合的旅游地产和区域综合发展将会成为中国整个经济发展中特别有价值和有效的生长模式。
