嘉德打包40亿元零售物业做REITs 年底赴新上市

      60岁的廖文良明敲暗打了两年的中国REITs计划终于显山露水。

　　今年年底之前，这位新加坡嘉德置地集团总裁有望将“首家打包中国物业REITs上市的外资企业”桂冠收入囊中。 
 
　　10月15日，嘉德置地向本报证实，准备将其在中国的7个零售物业打包，计划年底前于新加坡进行IPO，集资约16.08亿元人民币(3.2亿新元)。

　　据本报获得的资料，作为新加坡首个在中国运营的零售物业REITs，嘉德置地已将这个命名为Capita Retail China Trust (“CRCT”)的REITs向新加坡金管局备案。本次资产包净资产值约达40.21亿元人民币(8亿新元)。

　　打包七大零售物业

　　当嘉德置地在中国大举进攻时，坊间已多次猜测该公司会把收购的零售商场与先前投资的商业项目组合成一个中国购物商场REITs，而廖文良一向对此不加掩饰。

　　上市既然在意料之中，留给业内的悬念是，REITs计划到底是由凯德置地还是由凯德商用担纲？资产包内装的又是何物？作为亚洲最大的上市地产公司之一，对于中国这样一个必争之地，嘉德置地一向交由全资子公司凯德商用中国投资有限公司和凯德置地中国控股集团两个公司来打理。

　　据本报最新获悉，嘉德置地的REITs最终交由凯德商用打理，主要资产也是业态已经比较成熟的收购自深国投的物业。其资产包净资产值约达40.21亿人民币(8亿新元)，包括北京的嘉茂购物中心·望京、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的嘉茂购物广场·上海七宝，河南的郑州华联商厦，内蒙古的金宇购物中心，以及安徽的嘉信茂广场·芜湖。截止到2006年8月31日，其建筑总面积在453,506平方米，平均出租率在89.9%，预计投资回报率为7.4%。而内地第一只越秀REITs的物业平均出租率为74%，投资回报率约为8%。

　　悬念依旧未解

　　对于REITs上市，嘉德置地早已轻车熟路。在新加坡的10个房地产信托基金中，嘉德置地坐拥其三。

　　嘉德置地通过给予房地产投资信托基金优先拒绝出售资产的权利，从而让发展商可以通过将较低收益的资产“储存”，或者是通过私有房地产基金来持有的方式，在出售这些资产前，先扩大和创建起这些房地产的资产值。嘉德置地认为，投资信托不会限制发展商属下的房地产脱手，也不会妨碍其收购第三方的资产。 

　　而此次嘉德置地打算把新加坡做REITs的成功经验复制到中国，业内人士认为，嘉德置地仅将内地7个物业打包，西环广场因为尚未开业没有放进去可以理解，但凯德置地旗下的许多比较成熟的商业物业没有放进去，比如来福士广场。

　　看起来，嘉德置地是要先将凯德商用旗下的优质资产打包上市，做一只纯粹的零售物业REITs，然后再做凯德置地的综合型商业REITs。

　　对于零售物业REITs的前景，业内亦有不同看法。

　　一个很好的例子是麦格理投资的万达商业广场。2005年7月份，麦格理银行以5000万美元和3800万优先债的代价持有万达9家商业广场的28%股权。麦格理的最初目标是将其在中国的零售物业打包到香港做REITs。但1年时间不到，因低租金水平等问题，万达宣告REITs上市搁浅。

　　这似乎给力推REITs上市的嘉德置地打上了一个问号。

　　两年备战REITs

　　从喊口号到身体力行，嘉德置地用了将近两年时间，不过，不管是期间遭遇的国内房地产业两次宏观调控，还是香港REITs风潮自领汇神话以来，泓富、越秀、冠军等遭遇冷落，嘉德置地REITs一直在有条不紊地进行中。嘉德置地此前在国内一系列令人眼花缭乱的倒手，快速大举收购商用物业亦为此埋下伏笔。

　　相比在内地大力拓展的住宅项目，已经潜行中国十余年的嘉德置地的商用物业一直遮着一层神秘的面纱。

　　9月底，凯德置地总裁林明彦曾表示，“住宅业务是凯德置地在中国发展的基础，未来几年，以住宅业务为基础的长线策略不会改变。”

　　而一个背景是，国内的大牌房地产开发商纷纷从住宅开发向商业地产转向，最突出的例子就是年初放言不再开发住宅的潘石屹。

　　不过，作为母公司，嘉德置地从来就没有放弃在利润更高的商业地产有所作为。嘉德置地的商业图谋主要通过凯德商用来完成。

　　2004年底，凯德商用以1.96亿元购买深圳国际信托投资有限公司正在发展中的6家购物商场的51%股份。接下来，凯德商用的步伐越发矫健。2005年7月8日，凯德商用又以33.73亿的代价接手深国投15家商场65%股权，投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场，为其今后的商业地产布局抢占了制高点。

　　近日传出的消息是，凯德商用以3亿元将北京华联郑州店收归囊中。

　　目前，凯德置地在中国已建成商业综合资产27万平方米，包括上海来福士广场、厦门汇腾大厦和已经倒手的上海百腾大厦、新茂大厦，以及以6.44亿港元收购香港丽丰集团20%股份，而间接拥有的上海香港广场、广州东风广场；在建的商业项目30.6万平方米，包括北京来福士、北京凯德置地大厦、广州天河新作和宁波市江北区项目。

　　在凯德商用和凯德置地两翼齐飞下，嘉德置地的商业图谋已然成型，等待的只是一个上市的机会。对于REITs上市，嘉德置地显得落落大方。在2004年底收购深国投购物广场时，嘉德置地在一份声明中说，“长期来说，嘉德置地正视这些产业将能组成一个有上市潜能的中国零售产业基金的组合”。 

　　2005年7月8日的收购完成后，廖文良表示：“嘉德置地已在中国高速发展的商业房地产市场中领先一步，到2006年将这些物业打包上市时，机构投资者一定会有浓厚的兴趣。”

　　为了支撑其商业地产版图，嘉德置地还相应筹划建立“中国零售业地产基金”。这个基金以购物中心为主，用于投资国内的商业地产项目。