尽管对中国房地产市场面临崩盘的担忧不绝于耳，但是中国房地产企业海外发债的热情却一路高歌猛进。
交易数据提供商Dealogic公布最新统计，短短5个月，中国房地产企业海外新发行离岸债券创下132.74亿美元的历史新高；35笔交易占全部中国企业境外发债交易的33%。
投资者兴趣逆转
“目前海外发债的内地房地产开发商主要为一些评级在BB及以上的公司，而由于受很多负面因素的影响，投资者对一些中小型企业更加谨慎，只有那些楼盘抗跌能力强、公司管治较好的企业才能顺利获得融资。”星展银行董事总经理郑思祯在接受《21世纪经济报道》采访时指出。
“相比之下，那些过度扩张的评级较低的企业，即使提供很高的利息，也很难发得出去，投资者宁愿投资一个利息6.5厘风险较小的企业债券，也不愿投资8厘的高风险债券。”她坦言。
投资者对内房企债券的兴趣近日发生逆转。以碧桂园为例，公司5月16日宣布将发行5.5亿美元于2019年到期的优先票据，票息为7.875%。预期发行票据将获惠誉BB+评级，标准普尔BB评级，穆迪Ba2评级。
但市场人士透露，此前因投资者对碧桂园过度扩张表示担心，认购冷淡，公司甚至一度推迟发债。此后，碧桂园向恒地主席李兆基以7.5%的票息配售2.5亿美元，才最终吸引投资者认购，最终得以成功发行。
本报记者获得的资料显示，碧桂园此次发债最终总共获得188个账户的26亿美元的超额认购，其中67%为基金，19%为私人银行，7%为银行和保险（放心保）公司。从地区分布上看，主要以亚洲地区的机构投资者和私人银行客户为主。
“这可能是房地产市场走弱的一个征兆，我记得几年前也有过类似的例子，房地产企业必须通过向个别富豪定向配售一部分债券，才能成功把债发出去。”郑表示。
这离碧桂园上次发债融资仅仅隔了八个月。公司上一次发行美元债券是在2013年9月，发行了票面利率为7.25%的8年期美元债券，融资7.5亿美元。碧桂园财务报表显示，2013年公司负债率由上一年的51.6%飙升至五年高位的64%。此外，受累于“进取的买地策略和新盘动工”，公司的营运现金流连续两年维持为负数。公司的总负债也由2012年底170亿元大幅攀升56%至去年年底的266亿元。
某外资银行的债券销售主管亦表示，“目前投资者对房地产债券的态度正在发生逆转，比如私人银行客户，他们作为这一市场的主要投资者，在成交方面积极性有所下降，另外一些基金公司对于是否扩大这个行业的投资也显得更加谨慎。”
西方资产管理亚洲投资联合主管孙应梅日前表示，目前该基金主要投资于评级在BB或者BBB的一线开发商，比如龙湖、万科、碧桂园等，而不会购买一些评级在B或者以下的小开发商。此外，为了控制信用风险，该基金主要投资一些年限在3-5年的短期债券。
被穆迪评级为Baa及Baa以上或被标准普尔评级为BBB及BBB以上的债券一般被认为是投资级的债券，债券质量较高。
房企离岸债多数大幅折价
穆迪副总裁曾启贤接受采访时表示：“今年前五个月内地开发商海外发债的热情高涨，包括中国海外、碧桂园、龙湖等，我们预计今年下半年发债的节奏将有所放缓，主要是因为境外投资者对发债企业越来越挑剔，只有那些有一定品牌知名度的企业才能顺利在债市上募集到资金。”
根据Dealogic提供的数据显示，今年前五个月的发债金额呈逐月下降趋势，由1月的59亿美元减至4月的18.9亿美元和5月的13亿美元。每月的发债宗数也自1月的15单减至4、5月的4单/月。
“相比去年而言，普遍的发债融资成本有所上升，大约增加了1厘左右。”曾透露。目前，这些房产开发商30%的融资主要来自于境外发债或者贷款，其中以美元和人民币债券为主。
最近发行的房地产债券有多达7单票面利息超过10%。其中，以时代地产为例，其4月底以12.63%的利率增发了五年期的8000万美元的优先票据。
“继3月份浙江兴润置业违约事件，以及美联储缩减债券回购规模之后，整体市场气氛降温。在央行放话要求银行加快个人房贷审批之前，二级市场上房地产债券前段时间都遭受了抛售，尤其是一些评级在C的公司，债券价格都跌到60多了。”一位熟悉债券市场的业内人士透露，去年年初发行的房地产债券当中，现在绝大多数的价格都远低于面值。
郑思祯亦表示，今年内地房地产开发商发新债偿还到期债务的压力不是很大，一般债券5年期，2010-2011年并不是发债高峰期。此外，由于房地产市场前景不明朗，很多开发商都减少买地，因此对资金需求也有所减少。
中银国际固定收益报告统计的数据显示，中国房地产企业在2014、2015和2016年分别有49亿、74亿和71亿美元的债券到期或可回售。
曾启贤表示，“多数受评级的房产企业在去年发行了大量的海外债券，获得了充裕的资金来应对目前的市场挑战。截至去年年底平均现金／短期负债比例为180%左右，远高于2011年低点的134%。”
穆迪21日宣布将中国房地产业的展望从稳定下调为负面，这是自2012年11月以来首次下调。穆迪预计未来12个月住宅房地产面临销售增长大幅放缓、库存水平居高不下，以及流动性趋弱等多重挑战。
