从54亿元的盈利到17亿元的巨亏，头上顶着“中国最大的地下商城运营商及开发商”光环的人和商业控股有限公司（以下简称人和商业），前进的步伐正在变得沉重。
公司2013年度财报数据显示，报告期内实现营业收入5.47亿元（人民币，下同），同比下降20.4%。其中，经营租赁收入4.55亿元，同比上涨9.2%；转让经营权收入为9271.8万元，同比下降65.7%；营运亏损高达17亿元。
《每日经济新闻》记者调查发现，公司以地下商业模式成名，但这一模式早在2009年便出现了拐点迹象。不过，人和商业进行了多笔备受争议的项目转让，并修改会计入账原则，使得公司净利润在2011年达到创纪录的54亿元。
然而，随着公司高企的应收账款逐渐暴露坏账，人和商业股价自2009年冲高至2.4港元/股以来，逐年下降。今年5月19日的收盘价仅为0.425港元/股，远低于1.13港元/股的发行价。
与此同时，记者还了解到，人和商业的主要股东趁着业绩高峰期，实现了高位减持。
经营权收入“断崖”
翻开人和商业的财务报表不难发现，公司的地下商业模式早在2009年便出现了见顶的兆头。
回溯至1992年，人和商业在哈尔滨开设了第一个项目 “人和地下大道”，经营重点是通过盘活卖场人气，将商铺出租，租金收入是主要的收入来源。
2006年起，人和商业酝酿上市，逐渐将重心转移至 “转让商铺经营权”，即向商户一次性收清未来若干年的租金。自此，转让经营权所得取代了租金收入，成为公司的主要收入来源。
2005年起，人和商业开始跨地域扩张，先后在广州、郑州、沈阳等城市新建地下商城，并统一命名为“地一大道”。年报显示，截至2013年，人和商业在全国12座城市共拥有22座正在运营的商业项目。
此次转型为公司的高速发展奠定了基础。记者查阅人和商业的招股书发现，2006年与2007年公司的主营收入仅为1.63亿元与3.66亿元。而在2008年上市当年，公司主营收入暴增至30.5亿元，2009年更是达到41.63亿元。
公司财报显示，人和商业将其主营收入细分为“租金收入”与“转让经营权收入”，其中，商铺“租金收入”从2008年的1.82亿元缓慢增长至2013年的4.55亿元，而“转让经营权”收入从2006年的6200万元飙升至2008年的28.68亿元，2009年该项收入更是达到40.34亿元，占主营业务收入的97%。
然而，从2009年起，人和商业主营业务收入呈现出震荡下行的趋势，2010年暴跌至11.42亿元，2013年进一步下降至5.47亿元。而这背后的原因，主要是由于公司转让经营权收入出现“断崖式”暴跌。2010年该项收入下滑至9.88亿元，同比下跌75%，2013年更是低至不足1亿元。
在楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰看来，人和商业的“转让经营权”与散售型商业地产相似，即通过一次性打包销售未来相当长时间内的经营权，以便快速收回项目成本。
黄文杰认为，这一做法对于改善公司现金流有重要作用，但由于“转让经营权”较收取租金能更快带来现金流入，公司需将大部分精力用于新项目的开发与销售，通过滚动开发获取更大的利润，销售后的商场运营反而难以顾及，经营状况可能恶化；另外，经营权的分散本身也会造成商家各自为战，对商场品牌、客户筛选、经营规范造成负面影响。
《每日经济新闻》记者了解到，近年来，人和商业在沈阳、武汉、成都、邯郸、莆田、赣州等地的项目，就先后有过经营不善或与承租商户发生矛盾等问题见诸报端。
“如果是传统商铺，即便经营情况不好，但在房地产价格上涨的大环境下，业主方仍有可能通过物业增值出售获利。但地一大道的商铺没有产权，变现能力差，一旦经营不善，就会影响后续买家的信心，这也是人和商业转让经营权收入暴跌的重要原因。”黄文杰认为。
黄文杰还表示，“虽然人和商业的优势在于能拿到很多地处城市中心的地下防空洞，成本要比在地上公开拿到相同地段的土地低不少。但如果运营不起来，商户的生意额无法兑现，就不会有人愿意一次性缴纳几十年的租金去购买所谓的经营权，销售也会陷入困局。所以，后续经营管理才更核心，这也是人和商业 防空洞 模式能否持续的关键。”
