“关山大道不到5公里的一段路上，聚集了至少5个商业体，投资商铺回报率能有保证吗？”近日，有读者致电本报热线，咨询关山片商铺投资。
记者连日走访发现，被称为光谷副中心的关山大道上，聚集了光谷新世界、保利时代、普提金、光谷天地等商业体，此外，光谷步行街四期、德国风情街也正向关山大道延伸。记者步行测算，部分商业体之间的距离甚至不足一公里。扎堆的商业综合体，能否保证足够的回报率？类似的武汉大型商业体发展“钱景”如何？
关山商业体相当于4个光谷步行街
公开资料显示，光谷新世界开发规模20万平方米、保利时代7.6万平方米、普提金160万平方米、光谷天地6.5万平方米。一共接近200万平方米的商业开发，相当于再造4个光谷步行街。多数商业项目都依托住宅项目开发。
关山大道某楼盘商铺销售经理说，“仅一至四栋楼，就有3000多住户，加上尚未开盘的4栋楼，还有未开发的二期三期项目，您还愁商铺火不起来吗？”记者提出质疑，“很多楼盘都有自己的商业，差别在哪里？优势在哪里？”
该销售经理说，“商业的运作要看开发商的实力，如果没有引进大型项目的实力，最后也只能是一座空城，我们已经有开发成功的项目作为参考，您还怀疑什么呢？”
武汉商铺空置率将突破两位数
国际知名房产咨询机构仲量联行一季度零售物业报告指出，武汉市一季度商铺租金比去年四季度上浮2%。目前武汉商铺投资最大的风险，是供应量持续攀升导致空置率上升。武汉现有商铺面积是290万平方米左右，而未来三年将新增350万平方米。供应量的翻倍可能导致商铺空置率急剧上升，今年空置率预计为8.3%左右，明年将达到12.6%，后年达到13.4%。
中指研究院华中分院市场研究总监李国政指出，未来5年，武汉的商业供应量不低于1200万平方米，新入驻的大型零售购物集团，将给本地商业带来升级换代的冲击。“商业综合体是城市发展到一定程度的产物。武汉两江三镇的格局，也为商业综合体的生长提供了绝佳土壤。”
搜房网高级分析师亚麻则认为，“城市商业综合体的高集成度，大辐射力，是与片区人群的消费力和成熟的运营管理团队密不可分。大批量商业综合体的涌现，必将引发片区内的恶性商业竞争。”
依旧做百货，未来竞争会非常残酷
“商业综合体的模式在关山大道片区是适用的。”武汉商铺投资第一人易伟文分析称，“如果开发商依旧做大型百货，未来的竞争会非常残酷。”
易伟文认为，商业综合体实际上是小区底铺的一种延伸。“但一味地追求高大上，实际上是把空间越做越小，还不如做社区邻里中心，给小区业主更全的配套设施，比如集贸市场、早餐店、一般家具用品店等形式。这样不仅区别了大型百货，更贴近了社区业主，让商铺的价值得到真正体现。”
对于商铺地段的选择，易伟文说，“商铺投资有金角银边的说法，投资人可以选择楼梯通道两侧和楼梯拐角，这些地方地段好，未来收益也会比其他地段要高。”
