楼市寒意来袭。第一家百强房地产企业———深圳光耀地产在地产寒流中“高烧”。
光耀60%左右的负债率，低于百强房企负债率均值约10个百分点，但却因大肆扩张，加之投巨资谋求上市受挫，资金链骤然紧张。“公司引进战略投资者或出售部分地块、其他资产，或降价促销楼盘，即可解决眼前面临的困境。媒体存在对光耀地产部分妖魔化的误读，光耀地产被‘消费’了。”光耀地产有关高层人士对南都记者如是回应。
地产界和信托界多位资深人士告诉南都记者，光耀地产近年大手笔押宝惠州楼市，布局不均，从而陷入财务危机。有地产基金人士对南都记者剖析称，其实光耀地产还有很多步棋可以走，出售项目套现，拿到流动资金，最终把项目一个个解套，把整个资产慢慢盘活。而光耀也不是独自在“受难”，一批中型房企有着相似的情况，面临相同的风险。中国成千上万的地产企业，如何在这次寒冬中全身而退，各界拭目以待。
光耀“高烧不退”
“第一篇曝光光耀资金链断裂的新闻出来，我们已经知道几个月了。”一位房地产基金业人士近日告诉南都记者，“一叶知秋”，有基金人士发现光耀地产的账收不回来，已经意识到这次的问题可能很严重。
从2013年底开始，光耀地产在惠州的多个楼盘项目因资金链问题无法交房，部分房产已经抵押给工程建筑商和材料供应商，有些物业则被法院查封。同时，因民间借贷纠纷问题，光耀地产已经被列入全国失信被执行人名单中。
“我购买的是光耀地产将军湖小区。一共交了27万现金，加上契税快30万。按照合同应该4月份交楼。我按揭贷款15万，已经开始扣钱，每个月供楼2000多，但是前两天去看，销售小姐跑了，保安不见了，小区也停水停电了。”深圳的艾先生首次置业，选择了光耀地产的项目，但目前陷入胶着状态。“小区建设得相当漂亮，看了马上就喜欢，在深圳都找不到这样的小区。深圳开车1个小时左右就到了。有别墅开盘时90多万一栋，很快上涨到150万左右。小高层最初是6000多每平米。房子很快全卖完了。只是什么时候能入住，现在无法确定。不知道光耀能否脱困？”
据悉，从2013年底开始，光耀地产马克住区、光耀翡俪港、荷兰小城停工、停售或延期交楼，导致业主不断维权。光耀地产董事长郭耀明告诉南都记者，停工主要是源于光耀的资金比较紧张，尤其是在春节后，一些施工单位的钱没有给到位，导致这几个项目不同程度停工。
这些项目中，问题比较严重的是惠州马克住区、荷兰小城项目，从2月14日停工到3月份，后来小规模复工。翡俪港的情况轻一些，装修方面都还在正常开工，但主体建筑部分只有50%在开工。
此外，光耀在惠阳区的光耀城项目中，原定于去年年底交楼的5期二组团和今年3月交楼的4期二组团都遭到不同程度的延期，甚至至今未交楼。还有媒体曝出，光耀城新一期开盘时间从去年底延误至今，尚待开盘的楼盘也尚未封顶。
“对于这些困难的项目，我们正在努力寻求办法，包括找合作方来接手，跟资金方进一步商量条件。”光耀地产有关负责人接受南都记者采访表示，光耀不会就此置之不理，正在积极寻求解决之道。
“实际上，存在延迟交楼项目主体工程大部分已经完工，剩余收尾工作，与工程方谈妥复工很快就能解决问题，完成交楼工作。其实，施工款前期投入是大头，剩余的尾款占比不多。全部地产施工欠款有10个亿左右。”光耀地产有关高层人士对南都记者解释称。
内部知情人士告诉南都记者，光耀地产董事长郭耀名曾说愿接受一切企业收购，但市场在解读这句话时，忽略了当时的背景，只谈光耀愿意接受一切企业来收购，营造出光耀要甩卖公司的舆论氛围。
“光耀的本意和谈话的重点是表明态度，要对中小业主负责，同业主同生死共存亡。并不是想表达，光耀地产已经病入膏肓，无药可治。”该人士剖析说，“总体来说，地产行业转凉，光耀现在最多是高烧不退，还远远没有达到癌症的地步。”
光耀地产有关高层人士称：“光耀目前面临较大资金、舆论的压力，但公司运作正常，管理层在积极解决问题，将业主的利益放在首位，公司有信心渡过现在的难关。公司目前的资金需求也就在3亿-5亿。”
快速扩张之路
光耀地产集团成立于2002年4月，前身为“惠州市光耀实业投资有限公司”，主营业务为房地产开发，具有国家一级房地产开发资质，曾经是“中国房地产百强企业”。
从2009年起，光耀集团开始扩张发力，制定了“3+X”的战略布局，围绕珠三角、长三角、环渤海三大经济圈逐步开展，深耕珠三角区域十余年，曾连续多年在惠州市场销量领先。同年12月，光耀集团有限公司通过国家建设部评审，获得了房地产开发企业一级资质，此后其扩张势头愈发猛烈。
截止到目前，光耀已经逐步拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等主要城市市场，并且于2011年6月成立光耀香港分公司进行全球资源整合。截至2012年底，光耀集团累计开发面积逾400万平方米，土地储备已超过1000万平方米。
光耀曾在惠州一度风光无限。其销售额从2008年的7亿元飙升至2011年的60亿元。正是由于前些年的快速扩张，光耀董事长也于2011年5月将原名“郭赞明”改为“郭耀名”，取自“光耀基业，名扬四海”之意。郭耀名希望光耀能够在“高手云集”的地产圈内跻身全国百强，甚至全国30或50强。如今，跻身百强房企的愿望实现后，或将从高处跌落，这种落差不是谁都能承受得起。
“惠州是大本营，但过去三年，带有旅游地产概念的惠州楼市很脆弱。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2009年一批中型房企开始全国扩张，但在产品线与城市选择方面存在失误。
在2012年光耀开始进行“全球候鸟计划”的时候，打算将全球候鸟度假地从惠州推向全球甚至是国际市场。现在看来，光耀花巨资投入到全球候鸟度假地这一产品，耗费了光耀的大笔资金，从而影响了全局。
“光耀最大的失误就出自‘候鸟’等一系列的高端产品。”克而瑞研究总监林波向南都记者表示，高端产品即便在市场景气的时候去化速度也是较慢的，而此时光耀又急于扩张，比较冒进，战略与市场环境明显不匹配。
光耀地产有关高层人士对南都记者坦言，光耀地产的确从惠州起家，目前大约一半资产在惠州，惠州是光耀的大本营。但随着扩张，另外一半资产布局在全国各地。目前有四条产品线，一类是高端旅游休闲度假项目，很多土地储备准备往这个方向发展，另外是在郊区建设的连排别墅，多数是大盘，比如光耀城；此外是针对刚需的项目，再有就是在市中心打造的高尚住宅，大户型为主，满足城市居民购买改善型住宅的要求。并非如市场所言，光耀地产主要是沉陷在高端产品中。
上市岐路
光耀至少经历了三次上市努力但均告失败，这恐怕也是导致其走上高利借贷不归路的原因之一。
南都记者梳理其发展路径发现，早在2009年，光耀欲借壳ST天目药业，但因国家房地产调控而终止重组。随后，光耀地产收购了一家杭州上市公司，但未能达其所成。2011年10月，光耀成功收购新都酒店，为借壳上市，在新都酒店被收购后的3年里，光耀对其累计投入约10亿元，但因酒店业与光耀的房地产背景不兼容，政策不支持重组上市。至此，光耀地产已经是三度购壳，但均以失败告终。
新都酒店在此后发布公告称，其实际控制人润旺矿产与光耀集团签署协议，约定以1.35亿元转让其所持的瀚明投资100%股权，以抵扣润旺矿产所欠光耀集团的债务。目前，润旺矿产通过瀚明投资累计持有新都酒店4555.1万股，占总股本的13.8%。交易完成后，光耀集团成为新都酒店实际控制人。
有知情人士对南都记者分析称，当初，郭耀名急于上市。而润旺矿贸同意转让股份的条件是，光耀地产要承担其背负的债务。所以，光耀地产累计投到新都酒店项目的费用约10亿元。
如今的现状是，光耀为了拯救自身的资金危机，将新都酒店也拖下了水。新都酒店大楼和大部分资产都被抵押。
三次上市失败并未使光耀停下脚步。光耀在2011年进入矿业，在湖南耗资2亿元购得两矿井，想通过矿业来重组上市。此举不但没得到任何好处，还反而因矿业走下坡路，导致其投资付之东流。
然而，疯狂的扩张背后是布局失败下对投资客的极度依赖，以及销售不畅后对资金的疯狂渴求。
2014年开年以来，房地产市场就一路冷清，不复去年的火爆。有不具名的开发商向南都记者表示，有两只手在左右楼市，一是市场供求规律的无形之手，一是政府干预的有形之手。住建部政策研究中心秦虹主任也警告业内，今年的房地产“政策比较简单清晰，市场是比较复杂的”。
为弥补资金缺口，自2011年起，光耀陆陆续续开始大量民间借贷，民间借贷也占到光耀整个融资规模的三分之一。
光耀地产董事长郭耀名表示，“由于光耀借贷时间较长，而一般企业民间借贷不超3个月，有笔款借了约15亿元，但利息就高达十几亿元”。
信托、基金卷入漩涡
在光耀地产陷入舆论漩涡时，信托、基金公司也无可避免地牵涉其中。
据不完全统计，以光耀资产为标的、目前仍处于存续期的金融理财产品至少有三个，分别为新华信托-惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托计划、中融信托·新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划，以及财通资产-光耀扬州·全天候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划，涉及总金额约为5.5亿元。
其中“中融信托———新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划”。于去年8月发行，期限两年，规模1 .1亿元，信托资金受让深圳市瀚明投资有限公司持有的新都酒店股份有限公司4550万股流通股股票收益权，项目仅有股权质押与股东连带责任担保，并无土地质押。
目前，光耀被列入国家失信被执行人名单中，想继续从银行等正规渠道贷款是难上加难。在“九个锅盖十个锅”的情况下，光耀想到了求助于境外资金。而据光耀地产控股的上市公司*ST新都上周发布的公告，其名下新都酒店已遭查封。公告指出，根据光耀地产近日向公司提供的法律文书及相关资料显示，因替光耀地产等提供借款担保，公司目前还涉及4起借款合同纠纷案，分别为涉及周勃、张文勋、叶国权、周瑞坤的借款合同纠纷案，合计涉案金额逾3亿元。由此该信托产品兑付风险似乎大大增加。
南都记者近日致电ST新都，有关人士解释称：目前酒店依然在运转。只是财产不能转让。整栋大楼估计有几十亿，远远超过法院判决的赔偿款。4起案件中，周勃借款合同纠纷案已经判决。其中案件正在审理中。
在周勃案中，深圳市中级人民法院判决*ST新都为借款合同提供的担保无效，但深圳中院认为，上市公司存在过错，也应对光耀地产不能清偿的债务本金、利息、违约金之和的二分之一承担赔偿责任。“是有人拿了公章，在私下的担保合同上盖章。公司不知情。”该人士解释说。
另外，为缓解资金压力，光耀地产与财通基金合作发行“财通资产──光耀扬州全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”。公开资料显示，该计划于2013年12月成立，其总规模为2.5亿元，每个客户的起购金额不低于100万元，投资期限为24个月，产品的预期收益率针对出资金额不同的三类客户，分别设定为10 .8%、11.2%和11.5%。将于明年12月到期，但今年上半年马上将有一次付息支出。财通基金称目前风险可控，兑付目前的收益不存在什么问题。
“财通资产与这个项目相对应的账户上目前还余有1.3亿元左右的资金，并没有都投出去，因此兑付客户的收益方面，应该说基本上不存在障碍。目前光耀的信托产品抵押是足够的，且规模不大，离信托计划到期还有很长时间，截至目前，公司在银行贷款、信托产品方面，皆是正常还款，按期兑付。”对此，有信托人士对南都记者剖析说，其实早在2013年，信托和银行就已经发现光耀地产资金紧张问题，对其融资需求非常谨慎。
“光耀地产曾经在2013年联系我们，希望以每月5分的利息，向民间融资。并且以小区车库做抵押。这么高的利率都敢借，可见资金已经紧张到什么地步。一旦到期未能及时还款，利滚利起来，两年就要翻番。所以，从2013年年底，一般保守稳健的信托，不敢接光耀地产的融资要求。但中融信托在市场中的风格偏激进。
克而瑞研究中心研究总监林波在接受南都记者采访中表示：“各企业资金来源都虽有不同，但目前大部分企业组要的资金来源有40%- 50%来自预售款，30%左右自有资金，还有20%- 30%来自银行贷款。”但光耀为弥补资金缺口，自2011年起，光耀陆陆续续开始大量民间借贷，民间借贷也占到光耀整个融资规模的三分之一。
死结如何一个个解开
光耀地产有意重组，但死结能否解开？
“目前来看，难度比较大。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向南都记者表示，拯救光耀得5个亿，但是按照目前的负债情况看，无论银行还是其他的融资渠道都非常狭窄，且能够从道义上拯救光耀的企业难找。在他看来，光耀有可能会倒在最后一公里上。
克而瑞深圳公司总经理许烁也认为“已经比较困难”，他告诉南都记者，企业最重要的是现金流，更重要的是信誉和良心，光耀目前在社会资源上较为欠缺，进一步借贷融资都较难。
“光耀目前拖欠总工程10个亿左右，金融机构欠款27个亿左右，民间高利贷20个亿左右。总资产100个亿左右。算上民间借贷，整体的负债率只有逾60%，低于百强房企70%左右的均值，不存在资不抵债的问题。”光耀地产有关高层人士对南都记者解释称，“公司引进战略投资者或出售部分地块、其他资产，或降价促销楼盘，即可解决眼前面临的困境。目前有很多战略投资方、大型开发商希望入股光耀，同时也有意向合作方希望购买光耀的部分土地储备或项目，这些可以帮助光耀顺利解决问题的方式都在洽谈中。如果光耀地产没有希望了，哪有大资金主动上门愿意合作？！”
其剖析说，主要原因是光耀地产不是上市公司。如果上市公司10个亿的地块能质押出6个亿的资金，光耀地产或者只能质押出四五个亿。融资渠道不畅，最终使光耀地产的资金链越来越紧张。
而有地产基金人士对南都记者剖析称，其实光耀地产还有很多步棋可以走，远远没有到绝境的地步，很多消息有些夸大甚至耸人听闻。现在光耀地产无非是流动资金出现问题。完全可以出售地块或者转让股份都可以解决，就看光耀地产准备怎么布局。但是这些项目往往已经被抵押出去，需要一个个解套后套现。比如，光耀可以自己出5000万，然后融资成立个5个亿规模的专门针对光耀地产的母基金。然后再针对每个项目，母基金出5000万成立地产子基金，每个项目再融资到5个亿左右，然后还清欠款，出售项目套现拿到流动资金，最终把项目一个个解套，把整个资产慢慢盘活。
[观察]
房企如何过冬
在楼市遇冷背景下，房企应该保持怎样的策略？克而瑞研究总监林波告诉南都记者，房企不要急于规模的快速扩张，要一步一步走。战略的改变涉及到太多，甚至是颠覆性的改变。他表示，如果企业要求高周转，那么其产品也一定要是高周转型的。
光耀持续的“资金荒”，加上高额的民间借贷、上市投资的失利，是其资金链断裂的主要原因。郭耀名也坦言，“由于当时只想快速实现规模化，心急于上市，对时机判断和操作层面出现大的失误。”不难看出，这几次失败的上市重组，使光耀“元气”受损。
有关业内知情人士向南都记者透露，“光耀产品线几乎涵盖了所有的地产范畴，但这些产品线差异大、互补小，光耀有关开发经验还不太足。”
林波也向南都记者谈到，“光耀做了‘候鸟’等一些高端产品，高端产品即便在市场好的时候去化速度也比较慢，而此时光耀又急于扩张，这就比较冒进了。”
有专业人士也表示，前期拿地激进、盲目多元化扩张、资信不太好、贷款受限的中小企业最容易受到市场调整的冲击。在林波看来，“企业不能急于规模化而快速扩张，要一步一步来，战略的改变涉及太多问题，许多方面的改变可能不是小的改动，而是颠覆性的改变。”
