国内旅游地产投资狂潮正从“海滨之南”转向“彩云之南”。如今，在云南这个边陲省份，房地产开发巨头云集，大盘出没，截至2013年底，仅官方统计的投资额即高达2万亿元。截至2013年底，西双版纳旅游大项目投资超过70亿元。
常住人口仅百万的西双版纳是否如外界传言正在酝酿旅游地产泡沫？是否严重依赖于外地购买力？当地决策者是否意识到了这一系列问题，转型之路又在何方？带着这些疑问，记者历时一周，深入实地展开调查。
现场篇
旅游大盘围堵西双版纳 本地购买力占六成
在傣族语中，西双版纳意为“勐巴拉纳西”，是一个寄托心灵的神奇之地。如今这里不再安静，异常躁动。
近两年来，世纪金源、万达、雅居乐等10多家巨头扎堆西双版纳，抢食旅游地产商机，几百亩、几千亩甚至上万亩的超级大盘横空出世。
目前，世纪金源、万达等多个超级大盘集中放量，占据了西双版纳供应量的半壁江山。
令人意外的是，西双版纳本地客源的购买力惊人，占到至少60%市场。当地一位房企高层透露，一些大盘营销就像“卖白菜”一样出货，部分项目利润低至5%。
如今，随着国内部分地区房价出现松动，西双版纳暴利炒房开始降温，购房者心态趋于理性。
旅游大盘扎堆景洪
从各地飞往西双版纳的航班，最终降落到了首府景洪市的嘎洒机场。围绕着嘎洒小镇，尤其是刚规划的空港新区，各路资本或财团展开圈地狂潮。一位开发东盟国际项目的云江地产操盘手介绍说，2007年嘎洒镇被省政府列为全省60个旅游小镇中的29个开发建设旅游小镇之一，总体规划面积80平方公里，共开发项目20个，总投资645亿元。
5月10日下午，记者来到距离嘎洒机场仅1.5公里的云江地产东盟国际二期项目。按照规划目标，这个大型旅游项目预计5年完工，计划分三期开发，总占地400亩。其中一期项目170余亩，建筑面积10万平方米，总投资4亿元。
距嘎洒镇西南4~5公里外的大黑山脚下，雅居乐去年10月拿下了13宗连片地块，占地53万平方米，目前正在平地、打桩，预计明年开盘。
去年，西双版纳州旅游总收入171.6亿元，仅景洪市就贡献了八成的旅游收入，开发巨头们也将地产筹码押注于此。景洪房产信息网披露，目前入网备案总计243个项目，5月21日成交36套，均价5078元/平方米。
在曼弄枫片区，世纪金源集团打着“我们造城”的理念，正在开发4000亩的滨江果园避寒山庄项目。该项目营销经理介绍说，“目前，西双版纳城区均价4200元/平方米，郊区均价3500元/平方米。”
号称“中国西南第一文旅大盘”的万达西双版纳国际度假区，位于景洪市西北部的噶栋片区，占地6平方公里，总投资150亿元。该项目除了背靠万达之外，还有联想控股、中国泛海、一方集团与亿利资源4家投资主体。据了解，项目一期开盘均价4000元/平方米，已基本售完，去年回笼资金10多亿元。据当地政府工作报告显示，截至2013年底，西双版纳旅游大项目投资达到73.3亿元。
项目利润率低至5%
“单纯从旅游地产考虑，这些项目已经受到很多限制，企业本身进来也赚不到钱。”西双版纳州招商合作局调研员吴松伟说。
世纪金源集团一位营销经理称，“我们这房子，城市地皮约300万元一亩，成本1300~1400元/平方米，加上周边配套投入，算下来利润没多少。”
在曼弄枫片区投资开发曼侬新界项目的四川熙盛集团一名销售顾问介绍说，“世纪金源那个项目就像‘卖白菜’一样，卖得很好。”
不过，旅游项目价格成为制约其利润率的关键因素。前述营销经理解释说，“版纳的房价从来没有疯涨过，但一直是稳中有升。”
记者站在流沙河西岸，向梦云南·雨淋澜山项目所在的南联山望去，原来大片苍山的地表已被推土机铲平。负责开发该项目的云南城投云城置业总经理杨涛坦言，“目前我们整个项目投入成本很大，尤其是景观资源，我们也很注重投入，估算下来项目利润率仅有5%。”
中投证券近日发布的报告显示，在124家A股上市房企中，去年平均净利润率仅13%，同比下降1.7个百分点；今年一季度平均净利润率又下降至12%，同比下降1.6个百分点，预计行业盈利增速持续放缓。旅游地产项目利润下滑，导致部分开发商在精装修上做文章。
本地客源撑起六成市场
目前面对旅游大盘的集中放量，供需结构是否发生了逆转？西双版纳州住建局副局长易德军向记者表示，“目前版纳旅游地产开发量和需求量是否匹配，还不好说。”
“版纳高强度开发，这其实就是地产开发，旅游地产只是一个口号和噱头。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，长远看，西双版纳是一个避寒和度假胜地，旅游地产供需没有大问题，但现在时间和空间不匹配，短期内一些开发商可能会撑不住。
作为西双版纳本地的主力开发商，冠城置业也感到了当前市场的降温。冠城·美域项目营销部置业顾问汤小明称，目前还没有感觉到房子卖不出去，但没有以前那么好卖了。
当地市场的客源结构如何？西双版纳州旅游局局长袁松青表示，“考虑到气候资源，很多都是由候鸟式的外来人买下的，他们占到40%，本地客群占到60%。”
市场一线的实际需求情况也印证了上述说法。据汤小明介绍，从冠城置业以往开发的几个旅游地产楼盘购买人群来看，本地人占60%，外地人占40%。云南城投云城置业总经理杨涛透露，梦云南·雨淋澜山项目一期推出了170多套联排别墅，现已基本清盘，70%~80%为本地客购买。
杨涛解释说，他们的高端住宅主力户型为89平方米，均价才1.1万元/平方米，当地人买房主要是改善型的，购买力很强。一位当地楼市资深人士认为，西双版纳州，尤其是景洪市周边的农民种香蕉、橡胶，很有钱，家底几十万元很正常。
景洪市政府工作报告显示，2013年景洪市城镇居民人均可支配收入21152元，实际增长13.5%，增速高于全国6.5个百分点；农民人均纯收入8909元，实际增长15%，增速高于全国5.7个百分点。
投机需求降温
嘎洒镇一位企业老板回忆说，世纪金源项目以前开盘时，从昆明等地来的外地客一出手就是 好 几套，一套40万元左右，等待半年之后，转手可卖60万~70万元。世纪金源前述项目经理也毫无讳言地说，整个项目有30%的比例为投资客。
由海诚集团投资的告庄西双景二期项目“湄公河人家”宣传资料显示，如果消费者投入32万元，月收益就能达到4500元以上。
到底能否实现如此诱人的投资收益？西双版纳盟方房地产评估（交易）公司法人代表张伟表示，“投资32万元，每个月拿到4500元，产权式酒店也没有这么高。这种投资回报至少要在20年以后才能看到，6~7年怎么可能收回投资？”
在张伟看来，开发商开出32万元的售价，1年最多回报1.6万元，月均约1400元，能达到4500元当然属于高回报，但如何保证合同有效性成为一大难题。一般而言，在项目起初运营的一两年内，回报率可能达到4500元/月，项目一两年后一旦注销，随后几年很难维持这样的投资收益。
如今，全国的楼市大环境也传导至当地旅游地产的投资需求端。西双版纳州某处级官员透露，除了投资主体信心不足，目前购房者的信心也存在不足。开发量还算其次，房地产信贷政策才是根本性的。
记者实地调查发现，比如世纪金源项目虽已接近清盘，但据当地业内人士估算，该项目实际入住率不高。低入住率导致项目周围底商大量闲置，从而引发商铺高比例转让，转租广告随处可见，影响投资氛围。
