业内专家：市场缺乏有效精准供应
在西安如火如荼的城市建设当中，商业地产已经是不容小觑的一股力量。一城多心的发展模式促使各个区域的商业体正在遍地开花，无论是高新区、经开区、浐灞新区还是西咸新区，都在建设区域性的商业中心，除此之外，一些小型的商业综合体也如雨后春笋般拔地而起。
然而，在林立的商业项目背后，却出现了一系列“隐忧”。据数据显示，截止2013年12月，西安商业地产的库存量达530万平方米，按照月均10万平方米的消化速度，存量去化周期为60个月左右。对此，业内专家认为，西安商业地产还是具有相当的潜力，由于发展过于集中、前期规划定位不够精准、缺乏特色元素和后期管理的混乱等原因导致了高库存量和其他一系列问题。但在今后的发展中，市场也会自行的优胜劣汰，过滤掉不合格的项目。
西安商业地产库存超过530万平方米
随着2011年高新开发区的绿地中心、2012年西咸新区的华润万象城、2013年经开区的华岭中央公园、城南区的莱安西安国际中心和新宝龙中国西部金融服务中心，以及未来的万通立体综合城、龙湖大兴时代天街、浐灞生态区的欧洲名品商贸中心等项目的建设，西安商业地产的规模已经空前繁盛，气象万千的商业地产项目冲击着西安消费者的感官神经，也同时在逐渐丰富着西安的商业形态，带动着西安的商业形态向更高层级发展。然而在繁荣的同时，却也有着高库存量和大片空置的现象。
据数据显示，截止2013年12月，西安商业地产的库存量达530万平方米，按照月均10万平方米的消化速度，存量去化周期为60个月左右。以目前的去化速度和未来伴随着越来越多的商业地产项目上市，商业地产面临着巨大的销售压力。从中长期来看，“难消化”将是西安商业物业今后存在的主要问题。
商业地产库存大是相对“过剩”
睿意德策略顾问部经理陈丹在接受记者采访时表示，西安商业地产库存量高是相对的“过剩”。近年来，由于西安国际化大都市概念的落地，多中心的城市发展战略和相对于住宅产品的宽松政策，商业地产在西安迎来了高速的发展，供应量陡然间增大，然而市场供需并不是同步的，所以消化需要一定的时间。由于商业地产集中爆发，在项目的前期规划、定位、设计上就不够精细，从而导致后期的招商运作遇到问题，比如想做影院却没有独立的通道；想做餐饮，却少了除烟管道；想做大型综合商业，却没有把车库设计进去。
所以，西安商业地产的库存量大只是由于不能满足市场的具体需求，而并不是真正的过剩。对此，西安光魔地产全程机构总经理游勇表示赞同，他说，西安的商业地产相对来说还是比较粗犷，很多开发商从住宅转型到商业，没有理解透彻商业地产的产业模式，住宅如果做失败了，降价就能卖出去，而商业地产如果失败了，就成了彻底的烂尾楼。西安缺少精准定位的商业项目，更缺少综合性、多业态的商业项目，也就是说，没有有效供应。
悦达华美（西安）置业有限公司招商部总经理付林也表示，虽然从数据上来看，目前西安商业地产的确存在饱和或接近饱和的隐忧，但仔细分析可以发现西安的商业地产项目普遍存在低端化、同质化问题，而一些相对高端、特色化的商业地产产品依然非常稀缺甚至空白。
西安商业地产未来前景可期
虽被“高库存”、“同质化”等问题困扰，但西安商业地产仍难掩它生机勃勃的一面，在被多方质疑的压力下，业内多数人还是看好商业地产在未来几年的发展。
据有关数据统计显示，2013年，西安整体的商用土地无论是在销售面积上还是成交总价上在中国西北都处于领跑地位，城市化的深度发展和国际化大都市的定位，让西安商业地产不再局限于以前“小打小闹”的发展模式，多个中心的城市发展也为商业地产带来了无限扩张的可能。
此外，今年以来，四海唐人街 、深国投西安中心、西安华润万象城、西安国际中心、绿地中心、国宾中央区；以及华南城、中国西部五金机电城、雨润农副产品全球采购中心、秦楚国际汽车城等专业市场类商铺促销活动频繁开展。
“各大开发商在西安抢滩商业地产，这说明西安商业氛围已经获得了很高的认可度。”戴德梁行西安公司总经理张裕鹏表示，大西安的发展，已经由传统商圈的概念逐步蜕变，相对应的，城市副中心及次级商圈的发展和日益成熟，渐渐占据了城市商业的主导地位，同时也在重新优化着西安的城市格局。这些都需要商业项目的支撑，所以他认为，西安商业地产的未来不可估量。
谈到西安商业地产未来的发展，陈丹也非常看好，她说，相对于国内经济发展成熟的一线城市，西安的商业地产仍处于初步发展阶段。近年来，西安的经济增速不断加快，商业地产发展也呈现出了自己的发展趋势。城市规模不断扩大，交通基础设施持续改善，以及城市地铁线路的陆续开通，“一城多心”的布局渐渐成熟，传统的小寨和钟楼商圈在消费者心中依旧享有不可动摇的地位，但区域型商业中心作为对传统商圈的有效补充，两者之间形成定位、功能之间的互补，同时以轨道交通为中心的商业地产也将迎来全新的发展契机。
对此，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示，对于西安而言，商业地产正处于摸索阶段，随着人口的大量涌入，城市化进程加速发展，以餐饮和娱乐为代表的第三产业规模将不断攀升，原来单一以住宅为主的物业形态已不能满足人们置业和生活的需求。所以，西安商业地产未来的机遇也是相当可观的。他说，虽然集中发展的这几年出现了一些问题，但这并不能阻止商业地产在西安市场上愈加凸显的地位。商业地产的发展，除填补需求“空白”之外，也将积极参与到推动城市发展和建设上来。
特色化和综合业态是商业地产发展趋势
在记者走访的西安民生、开元、百盛等商场发现，业态结构从整体来看仍以购物零售为主，休闲娱乐业态并不完善。
在电商快捷、廉价的冲击下，打促销战已经不再被消费者所青睐，西安的各大卖场也在逐步改变原有的单一功能，引进更多的餐饮和休闲娱乐业态。如小寨赛格、赛高国际、世纪金花、新世界百货等都在不断延伸自己的服务，在原有购物功能上，增加了餐饮、女性护理、休闲、娱乐等多重功能。
对此，陈丹表示，随着西安城市改造步伐的加快，传统百货开始转型升级，而新的商业综合体则在定位中寻找新的上升空间，融入“乐趣与生活”成为着力点。她说，一个商业项目如果有足够的体量，就要形成多业态的综合性服务中心，如果体量小，就要某一方面突出自己的特色，这样才能带来客群。
“强调体验性消费为核心的变革正在兴起，突破了单一零售模式，满足人们‘一站式’消费需求的复合型业态将是大势所趋。”陈丹说，购物中心时代的到来，使商业地产不仅是单纯满足购物的需求，更加强调“体验式消费”，能够全力带动家庭式消费的儿童业态就开始成为西安各大购物中心的标配。
随着西安商业地产的日趋发展，同质化现象严重。如何体现差异化，文化主题体验的概念逐渐被开发商认可并应用于项目中。西安曼蒂广场策划部部长白雪表示，这种发展趋势也符合了西安国际化大都市的发展目标。过去，西安属于普通商业地产模式，仅限于单纯的购物体验。发展至今，已融入了更多的本土文化及历史旅游文化，代表项目如大唐西市，曼蒂广场等。未来，商业项目在原有文化基础上，还将融入异国文化、绿色生态等文化理念，也将涌现一批具有浓重艺术气息的主题文化街区。
“综合性多业态和特色化的发展是未来商业地产的趋势”，在分析未来西安商业地产的发展时，张裕鹏表示，购物中心不再局限于以层为单位固定分布业态，而是在各个楼层进行业态混搭，大量体验式业态，如咖啡馆、书吧、文化主题展等广泛布局在各个楼层，从而提高购物者在各个区域的到达率并激发到店者的消费欲望。
记者观察：
西安的商业地产正处于“大浪淘沙”之际，无论本土企业还是外埠企业；无论是写字楼、购物中心还是城市综合体都将接受市场的洗礼。市场潜力无限，但需要的是满足各个阶层需求、定位精准的有效供应，而不是遍地开花、毫无创新的建筑垃圾。在经历了“生死浮沉”之后，西安商业地产也必将开始寻求新的“质变”。
