工业用地是产业发展的首要资源要素，没有土地就没有产业发展；因此工业用地与商品房用地、商业用地不同，工业用地的价值重点不在于它能卖出多少钱，而应在于利用土地的企业产出多少税后和带动多少就业。
近期，上海市出台了包括《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》在内的一系列工业用地新政，提出了包括弹性地价、到期无偿收回在内的众多新政。这次十年难得一遇的调控举动，让过去许多的产业地产开发模式发生了颠覆性的变革，包括园区开发主体、企业、政府在内的各方功能和角色都应相应作出适用性改变。
工业用地现状：土地稀缺与竞争加剧
上海对工业用地的管控经历了三个阶段，放任（09年以前）—收紧（09年-12年）—规范（13年至今），某种意义上来说，经过了放任和收紧阶段后，上海产业地产市场更趋成熟，新增土地的进一步减少更加凸显了工业用地的稀缺。
近年,上海的土地资源日渐减少,高地价导致大量的产业项目向低成本地区转移，同时一些低附加值的产业项目长期占据产业用地，却无法提供令人满意的税收产出。.戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie认为，上海始终在尝试着由一个重工业支撑的城市，转型为一个由高附加值，高科技以及服务行业驱动的经济体，自贸区的成立也正是基于这一原因。到2020年，上海将成为全球最主要的贸易、购物以及金融中心之一。为保持其竞争力，上海必须更加灵活调整土地性质从而加快适应由经济转型带来的变化和挑战。在这一背景下，新政工业地价的弹性机制应运而生。
此次新政规定，上海市新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年，工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。
DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管、董事苏智渊认为，新政的推出在现阶段看来将会带来两方面的影响，一是工业用地出让年限从50年缩短为20年，实际地价可能相当于50年地价的70%，这对于一些新兴企业的进入条件放宽，门槛降低；同时，新政后续出台的叠加政策和附加条件，如税收标准、开工、竣工时间等，又相对设置了一个更高的门槛，会让很多极具潜力但尚处于初创期的优质中小企业望而却步。因此，缩短出让年限也很可能对新进制造业进入上海市场产生阻力，影响未来产业的整体发展。对此，苏智渊表示，在新政之后，政府是否会继续明晰相关规定，针对各类专门产业进行细化，真正体现出此次新政的调控成效，还有待观望。
戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie则表示，从物业价值角度来看，此次新政将对上海工业用地及物业产生两大直接影响。第一， 20使用权的土地价格相比50年使用权的土地价格将有所降低，将影响财务杠杆的计算以及未来投资者收购该工业物业的能力。第二，工业地产供应量将出现短期下降，例如物流仓库领域，投资者需要时间消化这一政策变化带来的影响。而后，随着供应量的下降，需求将会上涨，租金以及现有工业地产的价值将进一步提高。因此，Shaun Brodie认为一方面，减少工业用地使用期限将有利于上海规划部门更加灵活的调整特定土地的使用形式，使之与上海未来经济、建筑环境的变化保持步调一致。另一方面，从物业投资角度来看，新政将创造一项上海工业用地投资者必须适应的新规范。
机遇与挑战并存：转型升级势在必行
从上海产业园区目前的生存状态来看，原有的低附加值的产业项目正在向外溢出，其生存空间正在被其他更高附加值的高端产业压缩和取代。DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管、董事苏智渊分析认为，传统产业既然已经越来越难在税收、生态等方面满足城市产业园区的要求，而且在土地资源有限的情况下，产业园区就需要主动调整自我定位，进行升级转型，吸引一些更高附加值的产业。
以上海的创意产业园为例。早期，上海市中心有大量国企持有工业用地，随着经济的发展，已不适合继续进行工业生产。2005年，上海市政府成立创意产业协会，同时出台相关文件支持这些企业在不改变土地性质的情况下进行转型，改造成偏商业类型的物业以增加其附加值。在这一政策的刺激下，上海涌现了一大批相当成功的创意产业园，如上海汽车制动器厂老厂房改造成的上海8号桥创意园区、上海纺织控股集团转型的尚街Loft时尚生活园区等。位于淮海西路核心地段的红坊原来就是上钢十厂轧钢厂的厂房，改造升级过程中利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，成功转型为一个极具特色的综合文化中心。
苏智渊表示，上海创意园区这种利用上海原有的老工业存量用地，在不改变其土地性质的前提下进行的转型升级，在目前新政推行的形势下是非常值得借鉴的经验。
另外，苏智渊认为，在经济的飞速发展下，产业园区已经从平台提供者逐步向资源配置者转换。因此，谁能更早更快的整合资源，为企业的经营和发展创造更大价值，就会获得企业的青睐。
他提出，上海漕河泾新兴技术开发区就是一个非常典型的案例。漕河泾的本区位于徐家汇，早期是纯工业用地，20世纪八九十年代发展非常好，直到2000年，漕河泾开始显现“瓶颈之伤”：地理位置已处于上海市中心，而园区内大量制造型企业却不适合在市中心发展。漕河泾开发区管委会发现这一问题后，进行了两方面调整：一方面，2003、2004年期间，在上海近郊的浦江、松江及长三角周边的几个城市设立分园，将漕河泾原有的制造型企业分流到这些园区；另一方面，将园区物业进行转型升级，比如开发了偏园区办公性质的“科技绿洲”品牌。科技绿洲园区里的建筑，多为6层左右的研发型办公楼，因此吸引了一批信息及高新技术研发、企业总部入驻，成为一个科技“园中园”。目前，科技绿洲已有飞利浦创新科技园、中国电力投资集团公司、国核技工程有限公司、国核电站运行服务技术公司、中国民航信息网络股份有限公司等总部项目进驻。
可以想见,在上海50年转20年的工业土地新政的影响下,越来越多的园区或者是持有工业用地的企业会更急迫地考虑如何做产业转型,以提升物业的综合价值;;同时,工业用地的稀缺性会进一步推高工业地价,未来上海的产业用地竞争会更趋白热化。
