广州甲级写字楼租金上涨1.7% 市场需求仍庞大

      昨天，仲量联行和戴德梁行发布对广州甲级写字楼市场租赁第三、四季度的详细分析。研究数据表明，甲级写字楼租户主要来自银行及金融、专业及商业服务、信息科技（IT）、电讯、消费品及零售。

      本地企业租赁显著增加

      仲量联行董事总经理陈永辉指出，传统上，广州甲级写字楼需求主要来自跨国公司租户。但随着颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，对外国机构在广州的大面积写字楼并购行为已造成较大的影响。然而，自中国加入世界贸易组织后，国内企业积极部署及增强实力，以应付源自本地及外国公司的竞争。

      统计显示，本地企业在甲级写字楼市场中所占比例去年的38%大幅升至今年9月的49%，反映来自本地公司的甲级写字楼需求显著增加，并已超越外资企业。如IT、银行和专业服务业于第三季度租赁甲级写字楼较为活跃。体育中心CBD和珠江新城CBD仍然是大面积租赁成交活跃的区域。而在东山和越秀两区，原租户扩租行为较为频繁。

      租金上涨1.7%回报稳定

      仲量联行研究显示，第三季度广州甲级写字楼平均租金维持在每月每平方米121元，与第二季度相比，上涨1.7%。戴德梁行相关负人指出，租金不断攀升仍然是甲级写字楼租赁及买卖保持畅旺的主因。其中珠江新城CBD随着区内商务气氛的日渐浓厚，租赁行为持续活跃，第三季度租金上升明显，升幅达8个百分点。

      随着“国六条”实施使住宅短期投资行为受到限制，一部分私人投资者将资金转移至甲级写字楼市场，也对写字楼买卖成交产生了积极的促进作用。此外，国内一些处于发展上升期的小型企业也积极购置写字楼自用，如本季度市场上连续录得多宗贸易和零售企业购买写字楼记录。如汇丰银行、安泰人寿、思科等都在扩充写字楼办公空间。

      空置率约7%反映需求庞大

      戴德梁行研究显示，在没有新物业交付使用的前提下，租赁成交持续保持活跃，令第三季度甲级写字楼空置约7%，比第二季度下跌2.2个百分点。第三季度甲级甲级写字楼总体吸纳量约27,036平方米，比第二季度增加约2,170平方米。如亚运会组委会、UT斯达康纷纷进驻珠江新城甲级写字楼，广州的甲级写字楼强劲的吸纳量反映市场庞大需求。

      广州市国土资源和房屋管理局数据显示,7～9月广州市新建写字楼成交面积约为13.67万平方米，月均消化4.53万平方米的存量。展望第四季度，天河城大厦、国际金融广场、保利国际广场将为为市场提供266,200平方米（建筑面积）新供应。

      仲量联行大中华（南区）研究部主管曾纪崇称，随着质素较佳及规格较完善的甲级写字楼投入，未来半年内市场供应与市场需求更加接近，也将为目标客户提供的投资机会。 

      分析师表示，今年上半年外国投资者在中国内地注入了5.24亿美元的巨资收购住宅物业，其中北京和上海的高级住宅已成为市场焦点，而去年以来的楼市调控、银根紧缩也为那些资金实力雄厚的海外基金或外资企业提供了出手的机会。当然，其余如办公楼、零售物业等传统项目，外资也没有放过。今年上半年外资对高档写字楼的投资比重依然最大，占42%；零售物业、酒店等则占12%。

      眼下，外资正在密切关注着“限外”政策的发展动向。分析师指出，今年7月发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》只是一份基本的指示文件，具体还要看未来数月各地陆续出台细则，地方间贯彻中央政策的力度也可能会有所差异。

      但是，分析师还是做出判断，认为今年下半年外资整体收购的步伐会有相当程度的放缓。“对投资项目更严格的要求和更为繁复的审批手续将很可能导致一些潜在的收购活动停止，也迫使目前操作中的一些大型交易重新作出安排，因为即使是十分有意向的投资者都必须花更多的时间去完成所有的审批程序。”